Kaum verbreitetes Modell: Eigentümer auf Zeit

IMMOBILIEN ⋅ Wer Haus oder Wohnung kaufen möchte, kann am fehlenden Eigenkapital scheitern. Es gibt aber eine Möglichkeit, mit weniger Reserven etwas Eigenes zu erwerben. Nur ist das Modell kaum verbreitet.
07. Oktober 2017, 05:00

Andreas Lorenz-Meyer

Ein Paar Anfang 30 mit kleinen Kindern beschliesst, ein Haus zu kaufen. Man lebt dort zu viert, bis die Kinder erwachsen sind und ausziehen. Plötzlich ist das Paar, jetzt Mitte 50, alleine in dem grossen Haus. Und fragt sich: Was anfangen damit? Die Kinder werden es vielleicht nicht übernehmen. Später im Alter, wenn man nicht mehr so fit ist, kann es auch zur Belastung werden.

Neben dem klassischen Wohneigentum gibt es jedoch eine zweite Möglichkeit, etwas Eigenes zu erwerben: Wohneigentum auf Zeit. Bei diesem Modell gehört einem das Haus – oder die Wohnung – für einen befristeten Zeitraum. Danach geht es wieder in den Besitz des Verkäufers über, etwa des Investors. Der ist Eigentumspartner für die Dauer des Vertrags. Wie traditionelles Wohneigentum wird das zeitlich befristete Wohneigentum im Grundbuch eingetragen, man hat das umfassende Eigentumsrecht. Das Schöne an der Sache: Der Kaufpreis bemisst sich nur auf einen Teil der gesamten Nutzungsdauer. Bei traditionellem Wohneigentum ist das anders. Da finanziert man von Anfang an die gesamte Lebensdauer des Objekts. Das können in der Schweiz durchaus 100 Jahre sein, entsprechende Pflege vorausgesetzt. Man zahlt dort also für einen viel längeren Zeitraum, als man selbst in dem Eigentum wohnt.

In einem Hochhaus in Bern wird Wohneigentum auf Zeit angeboten. Für 30 Jahre gehören einem die Wohnungen dort. 30 Jahre deshalb, weil das ungefähr der tatsächlichen Zeit entspricht, die man in den eigenen vier Wänden verbringt. Entsprechend zahlt man nur rund 30 Prozent des Objektwerts. Beim Projektstart 2004 waren 38 von 42 Wohnungen innerhalb von 18 Monaten verkauft. 10 Wohnungen ­erwarben vorherige, meist langjährige Mieter.

«Man braucht für den Kauf in der Regel 10 Prozent Eigenkapital», sagt Michael Folger, geistiger Vater des Modells und Geschäftsführer des Eigentumpartners. Es gehe darum, Eigentümer auch aus und in «bescheideneren» Verhältnissen werden zu können. Die monatliche Kostenbelastung liegt etwa 20 Prozent unter der für ein vergleichbares Mietobjekt. Hinzu kommen steuerliche Vorteile für die Bewohner. Basis der Eigentumspartnerschaft sind die gesetzlichen Vorgaben zum konventionellen Stockwerkeigentum. Man kann die Wohnung auch vermieten, vererben oder mit entsprechender Restlaufzeit verkaufen. Der Zeitraum von 30 Jahren ist nicht fix und richtet sich nach den Bedürfnissen des Marktes. Folger: «Ältere und junge Familien haben einen anderen Zeithorizont als Menschen mittleren Alters.»

Grosses Interesse bei Eigentümern und Mietern

Viele Schweizer wünschen sich Wohneigentum, aber die Wohneigentumsquote liegt hierzulande nur bei 38,4 Prozent (Stand 2015). Die Tendenz ist zwar seit 15 Jahren stark steigend. Im internationalen Vergleich stellt die Quote aber einen niedrigen Satz dar. Viele Haushalte verfügen einfach nicht über die benötigten 20 Prozent Eigenmittel für den Kauf einer Immobilie. Das Modell Wohneigentum auf Zeit könnte es ihnen leichter machen. Fragt sich, wie es bei der ­Bevölkerung ankommt. Die Hochschule Luzern Wirtschaft führte 2016 eine Studie dazu durch. An der Online-Umfrage beteiligten sich 996 Wohneigentümer und Mieter. Das Modell weckt of­fenbar beträchtliches Interesse. 72 Prozent der Eigentümer können sich vorstellen, Wohneigentum auf Zeit zu kaufen. Ihnen gefällt, dass die Wohnkosten niedriger sind als bei traditionellem Eigentum und man sich nach Ablauf der Laufzeit nicht um den Verkauf des Objektes kümmern muss. Auch finden viele gut, dass das Wohnobjekt während der Vertragsdauer verkauft werden kann. Bei den Mietern befürworten noch mehr, 78 Prozent, das Modell. Mieter mit Kaufabsichten finden es sogar zu 81 Prozent überzeugend. Die reduzierten Wohnkosten sind für Mieter noch wichtiger als für Eigentümer. ­

Trotz hoher Zustimmung: Das vor 14 Jahren gestartete Berner Projekt ist bislang das einzige geblieben. Was sich jetzt aber ändern soll. Die Hochschule Luzern führt zusammen mit Wirtschaftspartnern ein Projekt durch, das Wohneigentum auf Zeit markt­fähig machen soll. Gabrielle Wanzenried vom Institut für Finanzdienstleistungen Zug (IFZ) leitet das Projekt zusammen mit ihrer Kollegin Yvonne Seiler Zimmermann. Die beiden haben auch die Akzeptanzstudie durchgeführt. Wanzenried erklärt, wovon der Erfolg des Modells abhängt: «Um eine hohe Marktdurchdringung zu erreichen, bedarf es klar definierter Standards, die von den Experten breit abgestützt sind. Das ist besonders wichtig, da das Modell neu und daher wenig bekannt ist.» Die Standards betreffen zum Beispiel die Bewertung der Objekte, die Administration, Finanzierung und Verwaltung. Der Prototyp in Bern zeige: Wohneigentum auf Zeit ist im Markt umsetzbar. Wegen der relativ hohen Komplexität bestehe aber grosser Informations- und Erklärungsbedarf.

Zusätzlich brauche es ein Umdenken in der Immobilienbranche, aber auch bei den Wohnungsnutzern. «Mit der Digitalisierung stehen grosse Veränderungen an», sagt Wanzenried. «Es wird viele Anpassungen geben, auch bei der Definition und dem Verständnis von Wohneigentum.» Mögliche Anpassungen beziehen sich auf die freie Wahl des Finanzierungsinstituts und der Finanzierungsperiode. Oder es geht um die Gestaltung der Inneneinrichtung.

Klare Vorteile für alle Beteiligten

Könnte gut sein, dass es hierzulande bald mehr Eigentümer auf Zeit gibt. Das Modell bietet laut Yvonne Seiler Zimmermann vom IFZ für Eigentümer und Investoren, aber auch für die Schweizer Gesamtwirtschaft klare Vorteile. Bei Eigentümern liegt der im tieferen Kaufpreis im Vergleich zum traditionellen Eigentum. Dadurch brauchen sie weniger Eigenmittel, ihre Hypothekarzinsbelastung reduziert sich; hinzu kommt freilich der Eigenmietwert.

Beim Investor liegt der Vorteil darin, dass er im Verhältnis zum eingegangenen Risiko eine sehr attraktive Rendite erzielen kann – besonders im Vergleich zum Rendite-Risikoprofil einer Investition in eine Renditeliegenschaft.

Schliesslich der gesamtwirtschaftliche Nutzen: «Das Modell trägt zur langfristigen Substanzerhaltung von Immobilien bei», erklärt Seiler Zimmermann. Der Investor könne nach Ablauf der Laufzeit das Objekt je nach Bedarf ganz oder teilweise sanieren. Das ermögliche eine bessere Bewirtschaftung der Immobilie als bei Stockwerkeigentum.


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