Einfamilienhäuser kommen wieder in Mode

IMMOBILIEN ⋅ Der Boom ist vorbei. Der Wert von Eigentumswohnungen bröckelt, Mietwohnungen stehen länger leer. Einfamilienhäuser geben aber ein Comeback.
14. Juni 2017, 08:51

Rainer Rickenbach

rainer.rickenbach@luzernerzeitung.ch

Mit «Ende einer Ära» betitelt die Credit Suisse ihre neusten Erkenntnisse zum Schweizer Immobilienmarkt. Die Ära dauerte 14 Jahre; sie brachte in erster Linie bei den Eigentumswohnungen einen enormen Boom mit sich. Die Preise für die eigenen vier Wohnungswände schnellten in den zurückliegenden zehn Jahren um mehr als 38 Prozent in die Höhe. In der Zentralschweiz fiel die Preissteigerung mit mehr als 50 Prozent sogar überdurchschnittlich aus. Vor zwei Jahren begann der Boom abzuflachen, seit Jahresbeginn sind gemäss Credit Suisse die Preise für Eigentumswohnungen sogar am Sinken. Die Immobilienfachleute der Grossbank verglichen die Kaufpreise der ersten drei Monate mit denjenigen des vergangenen Jahres im gleichen Zeitraum (siehe Tabelle).

Nicht wenige Immobilienmakler hätten in ihrem Berufs­leben noch nie sinkende Eigentumspreise erlebt, stellt Fredy Hasenmaile fest. Er ist Leiter Immobilienresearch bei der Credit Suisse. «Sie müssen sich an neue Konstellationen gewöhnen. Zum Beispiel: Wie bringt man verkaufswilligen Eigentümern sanft bei, dass deren Preisvorstellungen überrissen sind?», schreibt Hasenmaile im Kommentar zu den neusten Immobilienzahlen. Verschiedene Indizien machen die Abkühlung deutlich. So wächst trotz rekordtiefer Zinsen das Volumen der Hypothekar­ausleihungen so langsam wie seit Ende der Neunzigerjahre nicht mehr, als die Immobilienkonjunktur zaghaft Fuss zu fassen begann. Oder dass in den zurückliegenden zwölf Monaten fast ein Fünftel weniger Baubewilligungen für Eigentumswohnungen rausging als im gleichen Vorjahreszeitraum.

Kommt hinzu, dass sich im Mieterland Schweiz der Nachholbedarf an Wohneigentum während der Boomphase zu einem schönen Teil vollzogen hat. Zumindest bei denjenigen, die sich eigene vier Wände leisten können. Wer knapp kalkulieren muss, hatte wegen der Regeln des Bundes mit harten Eigenkapitalvorschriften und straffem Zeitplan für die Amortisation von Zweithypotheken eine geringe Chance, zu Wohneigentum zu kommen. Für die Betroffenen mag das bedauerlich sein, doch dürften die hohen Anforderungen an die Finanzierung wesentlich dazu beitragen, dass die momentane sanfte Landung nicht in einen Absturz umschlägt, wenn die Zeit der rekordtiefen Zinsen ein Ende nimmt. Fredy Hasenmaile: «Die Entwicklung entspricht dem Wunschergebnis der Regulatoren.»

Das Preisniveau der Eigentumswohnung ist auch nach der Boomphase regional unterschiedlich. Über den Daumen gepeilt gilt: je zentraler die Lage, desto teurer das Objekt und desto geringer der Wertverlust. Die Preishochburgen in den Städten bringen trotzdem Bewegung in den Markt. Mehr und mehr Kaufwillige weichen nämlich aufs Land aus, weil sie die Preise für die eigenen vier Wände in den Zentren nicht stemmen können. Etwas abseits stossen sie auf Einfamilienhäuser, die günstiger zu haben sind als Wohnungen in den dichtbesiedelten Gebieten. «Weil in den eher entlegenen Regionen das Einfamilienhaus dominiert und Eigentumswohnungen unterrepräsentiert sind, drückt die Nachfrage hauptsächlich die Preise von Einfamilienhäusern hoch», heisst es im Bericht der Credit Suisse.

Neue Einfamilienhäuser auf dem Land sind gefragt

Dass in den ländlichen Luzerner Regionen Willisau und Entlebuch die Preise für Einfamilienhäuser trotzdem etwas rückläufig sind, erklärt sich mit den Altbauten, die zum Verkauf angeboten werden. Sie sind nicht gefragt, die Käufer haben Neubauten im Visier. In den übrigen Gebieten der Region ist der unterschiedliche Preisverlauf zwischen Wohnungen und Häusern hingegen offensichtlich.

In den städtischen Gebieten entstehen wegen des neuen stark einschränkenden Raumplanungs­gesetzes kaum mehr neue Ein­familienhäuser. Im Gegenteil: «Viele bestehende Einfamilienhäuser verschwinden, weil sie in der Regel einem Ersatzneubau mit mehreren Eigentumswohnungen Platz machen. Einfamilienhäuser in urbanen Räumen besitzen daher Seltenheitswert, was deren Preise spezifisch stützt», stellen die CS-Immobilienfachleute fest. Der letzte Einfamilienhaus-Boom begann vor über 40 Jahren, als vor allem junge Familien sich ihren Wohntraum in den Vororten der Städte verwirklichten. Er wurde Ende der 1990er-Jahre vom Run auf die Eigentumswohnungen abgelöst.


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