Vermieter locken mit Geschenken

WOHNEN ⋅ Weil immer mehr Wohnungen leer stehen, werden Vermieter grosszügig. Sie erlassen neuen Mietern zum Beispiel erste Monatszinse oder Parkplatzmieten. Doch längst nicht alle Immobilienbesitzer müssen Geschenke verteilen.
14. November 2017, 05:00

Rainer Rickenbach

Mehr als 53 000 Mietwohnungen standen Mitte Jahr leer – Tendenz weiter steigend. Zum ersten Mal seit den 1990er-Jahren zeichnet sich ab, dass in vielen Regionen der Schweiz wieder die Mieter und nicht mehr die Vermieter am längeren Hebel sitzen. Denn trotz des Überangebots wird fleissig weitergebaut. «In den vergangenen zwölf Monaten wurden Baugesuche für 31 400 Mietwohnungen eingereicht», heisst es im Immobilienmonitor der Credit Suisse von diesem Herbst. Hinter dem Bauboom stecken vor allem Versicherungen und Vorsorgeeinrichtungen, die sich wegen der historisch tiefen Zinsen vom Immobilienmarkt mehr Rendite versprechen als von den anderen Anlagekategorien – trotz der steigenden Leerstandquote.

«Für die Mieter brechen gute Zeiten an. Sie können heute in vielen Regionen der Schweiz zwischen verschiedenen Objekten auswählen», sagt Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienanalyse bei der Grossbank Credit Suisse. Dass sich Wohnungsknappheit und steigende Leerstandquoten über Jahrzehnte betrachtet in schöner Regelmässigkeit abwechseln, hält er für ein gutes volkswirtschaftliches Zeichen. «Es macht deutlich, dass der Markt funktioniert. Die hohe Zufriedenheit der Bevölkerung mit ihrer Wohnsituation ist eine Folge davon», sagt er.

AXA verzichtet auf Mietzinsdepot

Im vergangenen Jahr sanken die inserierten Preise für Mietwohnungen um ein halbes Prozent. Noch vor wenigen Jahren schnellten sie um 4 oder 5 Prozent in die Höhe. Die Trendumkehr zeitigt Wirkung. «Weil das Geschäft harzt, werden viele Vermieter kreativ. Sie erlassen die Mieten für einen oder gar zwei Monate, geben Parkplätze für eine gewisse Zeit kostenlos ab, verteilen Ikea-Gutscheine oder beteiligen sich an den Umzugskosten», sagt Hasenmaile.

Einen Schritt weiter geht die Versicherung AXA. Sie schafft gleich das Mietdepot ab, wie kürzlich bekannt wurde. Die Kaution darf sich von Gesetzes wegen bis auf drei Monatsmieten belaufen, sie geht also durchaus ins Geld. Die Hinterlegung ist als Absicherung gegen Zahlungsausstände und von Mietern verursachte Schäden in der Wohnung gedacht. Für diesen Zweck sind auch Kautionsversicherungen verbreitet.

So funktioniert die Alternative von AXA zur Kaution: Zwischen der AXA als Liegenschaftsbesitzerin und der AXA Winterthur als Versicherung gibt es einen Kollektivvertrag. Letztere sichert ab, was zuvor durch die Kaution gedeckt war. Die Mieter können sich diesem Vertrag anschliessen. Für Neumieter ist der Kollektivvertrag kostenlos. Wer schon in einer der 20 000 AXA-Wohnungen wohnt, zahlt eine einmalige Bearbeitungsgebühr und erhält die Kaution zurück. Damit verschafft sich die Versicherung einen Wettbewerbsvorteil dort, wo es schwierig geworden ist, Mieter zu finden für eine ihrer 700 Wohnsiedlungen. Das sei aber bloss ein willkommener Nebeneffekt, sagt AXA-Sprecher Urban Henzirohs. «In erster Linie ging es uns darum, den administrativen Aufwand zu verkleinern. Kautionen für 20 000 Mietverhältnisse zu kontrollieren und zu bewegen, bringt viel Arbeit mit sich. Aber die Umstellung ist natürlich ein Vorteil im Wettbewerb, sie macht unsere Wohnungen attraktiver», sagt Urban Henzirohs.

Beim Schweizerischen Mieterverband stösst die Neuerung von AXA auf Wohlwollen. «Für Wohnungsuchende, die knapp rechnen müssen, ist die Kaution ein Hindernis. Vor allem, wenn sie zwei oder drei Monatsmieten beträgt», sagt Generalsekretär Michael Töngi. Von Gutscheinen für Umzugsunternehmen oder einem mietzinsfreien ersten Monat hält er indes nichts. «Statt Goodies zu verteilen, würden die Vermieter besser den Mietzins senken. Das bringt über längere Zeit betrachtet den Mietern mehr.» Zudem liesse die Neuerung Fragen offen. Töngi: «AXA gibt die Details der Kollektivversicherung nicht bekannt. Es ist daher unklar, wie die Haftungsfrage genau geregelt ist und wer vor der Schlichtungsstelle dem Mieter gegenübersteht.»

Der Schweizerische Hauseigentümerverband rät seinen Mitgliedern «in jedem Fall» ab, dem Beispiel der Versicherung zu folgen. «Als Versicherungskonzern ist es für AXA möglich, eine solche Versicherung zu ganz anderen Konditionen anzubieten. Er ist zudem eher in der Lage, das Risiko von Mietzinsausfällen und Schäden zu tragen», sagt Mietrechtspezialistin Katja Stieghorst. Privatvermieter und kleinere Verwaltungen aber sollten weiterhin auf klassische Mietzinsdepots beharren. «Denn Mietzinsausfälle und ungedeckte Schäden sind für Privatvermieter oft nur schwer verkraftbar», so Stieghorst.

Bereitwillig verteilen die Mieter indes bloss in den Gebieten Geschenke, wo die Zahl der leer stehenden Wohnungen in den zurückliegenden beiden Jahren in die Höhe geschossen ist. Das ist beispielsweise im Oberaargau, in Teilen des Wallis oder im Bieler Seeland der Fall. In einigen Ortschaften dort seien die Leerstände regelrecht explodiert, heisst es im Immobilienmonitor der Credit Suisse. «Der Wohnungsmarkt ist stark lokal geprägt. In einer Ortschaft kann der Markt noch einigermassen im Gleichgewicht sein, in der Nachbargemeinde dagegen können mehr als 5 Prozent der Mietwohnungen leer stehen», sagt Fredy Hasenmaile von der Credit Suisse.

Zentralschweiz: Tiefe Leerstandquoten

Über die ganze Region Zentralschweiz betrachtet, liegt die Leerstandquote von Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser im laufenden Jahr mit rund 1,1 Prozent unter dem schweizerischen Durchschnitt von 1,47 Prozent (Mietwohnungen: 2,4 Prozent). Leer stehenden Wohnraum gibt es vor allem in älteren Siedlungen (85 Prozent), Neuwohnungen gehen nach wie vor gut weg.

In Zug und Obwalden sind so gut wie keine Wohnungen unbewohnt, Luzern steht mit einer Quote von 1,13 Prozent recht gut da. Aus dem Rahmen fällt einzig Uri, wo die Leerstandquote mit 1,92 Prozent einen hohen Wert erreicht. In Städten und Zentren wie Luzern, Zug oder Sursee ist die Nachfrage ungebrochen hoch, und die Zahl der leeren Wohnungen tendiert folgerichtig gegen null. Preiswerte Mietwohnungen für Luzern etwa finden sich zudem in den Inseraten fast ausschliesslich in den Stadtteilen Littau, Reussbühl und Baselstrasse. «Die Zentralschweiz ist wirtschaftlich gut unterwegs, sie nimmt zusammen mit Zürich, Basel und dem Genferseeraum die Rolle des nationalen Wachstumstreibers wahr. Das bringt Bevölkerungswachstum und eine hohe Nachfrage nach Wohnraum mit sich», sagt Fredy Hasenmaile.


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