Altstadtrat fordert Umdenken

BAURECHT ⋅ Viele Wohnbaugenossenschaften kaufen am liebsten das Land für ihre Siedlungen. Doch ABL-Präsident und alt Stadtrat Ruedi Meier propagiert eine neue Kultur im Umgang mit Baurecht.
13. September 2017, 00:00

Beatrice Vogel

beatrice.vogel@luzernerzeitung.ch

Heisst das Stadtluzerner Stimmvolk am 24. September das Bodenreglement gut, darf die Stadt ihre Grundstücke nur noch im Baurecht abgeben. Dies hätte Auswirkungen auf die Wohnbaugenossenschaften, die für ihre Bauprojekte auch auf städtischen Boden angewiesen sind.

Doch wie stehen sie eigentlich grundsätzlich zum Reglement? Eine Umfrage unserer Zeitung zeigt: Viele Wohnbaugenossenschaften stehen dem Reglement kritisch gegenüber – mit einer Ausnahme.

Banken sind zurückhaltend bei Finanzierung

«Wir haben der Stadt wiederholt signalisiert, dass wir lieber Land kaufen», sagt Markus Mächler, Präsident der SBL Wohnbaugenossenschaft. Baurecht habe den Nachteil, dass man immer einen Partner habe, der mitentscheidet. Noch gewichtiger ist für Mächler der finanzielle Aspekt: «Kaum eine Bank ist bereit, einen Bau im Baurecht gleich hoch zu finanzieren wie beim Landkauf.» Ausserdem: «Steigt der Wert des Landes, wird der Baurechtszins erhöht, was dazu führt, dass wir die Mieten erhöhen müssten.»

Die Landwertsteigerung ist jedoch laut Mustervertrag für Baurecht der Stadt Luzern nicht ausschlaggebend für die Anpassung des Baurechtszinses (siehe Kasten). Dies bestätigt Florian Flohr, Sprecher des Genossenschaftsverbunds G-Net. «Mit dem Mustervertrag sind wir zufrieden.» Die meisten Genossenschaften würden aber ein Fragezeichen hinter die Ausschliesslichkeit des Reglements setzen. «Es wäre wünschenswert, wenn der Verkauf an gemeinnützige Gesellschaften als Ausnahme möglich wäre.»

Anders sieht dies Ruedi Meier, Präsident der Allgemeinen Baugenossenschaft (ABL) und alt Stadtrat (Grüne). Er befürwortet Bodenreglement und Baurecht: «Wir müssen uns bewusst sein, dass Boden in Zukunft nicht mehr so absolut handelbar ist. Die Bedingungen in urbanen Räumen haben sich verändert.» Bei städtebaulich markanten Siedlungen wie Tribschenstadt oder Industriestrasse bestehe ein besonderes öffentliches Interesse. Zudem profitiere die Stadt mit dem Baurecht von einer möglichen Wertsteigerung.

Nachholbedarf in der Wirtschaft

Ruedi Meier propagiert «eine neue Kultur des Umgangs mit Baurecht», besonders in der Wirtschaft und bei Investoren sieht er diesbezüglich Nachholbedarf. Das Umdenken gehe Hand in Hand mit regelmässigen Verhandlungen – über Zins oder Zukunft des Grundstücks – damit Planungssicherheit bestehe.

Konkret sei darauf zu achten, dass keine Politik betrieben wird, die Baurechtszinsen in spekulativer Manier nach oben treibt, so Meier. «Baurechte sind zu Beginn eines Projektes günstiger als der Kauf. Dies ist ein Vorteil in einer Phase, wenn die Mieten wegen der Baukosten schon recht hoch sind.» Eine ideale Lösung seien Baurechte zum Einmalpreis wie bei der Industriestrasse. Dadurch wird das Ansteigen des Zinses vermieden. Allerdings sind im Mustervertrag der Stadt Einmalzahlungen ausgeschlossen. Apropos Industriestrasse: «Die jungen Genossenschaften hätten einen Kauf des Areals nicht stemmen können», sagt Meier, insofern sei nur Baurecht möglich gewesen.

Auch nicht-gemeinnützige Bauunternehmen kaufen bekanntlich am liebsten das Land. «Für institutionelle Investoren ist Bauen im Baurecht wenig attraktiv», sagt Marion Schihin, Kommunikationsverantwortliche der Immobiliengesellschaft Mobimo. Neben den genannten Problemen des Baurechts erwähnt Schihin ein weiteres: Während der langen Vertragsdauer können sich die wirtschaftlichen, politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen ändern. «Rechtssicherheit ist de facto nicht gegeben.»


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