Entspannung bei den Mietpreisen

WOHNUNGSMARKT ⋅ Der für Mieten massgebende Referenzzinssatz verharrt auf heutigem Niveau. Auf dem Wohnungsmarkt zeichnet sich aber ein Überangebot an Mietwohnungen ab. Es setzt die Mietpreise früher oder später unter Druck.

02. Dezember 2016, 00:00

Rainer Rickenbach

rainer.rickenbach@luzernerzeitung.ch

Der Referenzzinssatz bleibt unangetastet. Das Bundesamt für Wohnungswesen gab gestern bekannt, ihn bei 1,75 Prozent zu belassen. Das heisst: Es besteht für die Mieter zurzeit kein Anspruch auf eine weitere Mietzinssenkung. Der Referenzzinssatz errechnet sich aus einem Durchschnitt der Hypothekarzinsen, die wiederum für die Wohnungseigentümer für die Finanzierung massgebend sind. Er wird quartalsweise festgelegt.

Obwohl die 1,75 Prozent einen sehr tiefen Wert darstellen (siehe Grafik), rechnet man beim Mieterverband damit, dass der für die Mieten massgebende Leitzins bald weiter taucht. «Im März, spätestens im Juni 2017 dürfte er nach unserer Prognose um ein Viertelprozent sinken», sagt Michael Töngi, Generalsekretär des Schweizerischen Mieterverbandes. Für die Mieter würde ein Viertelprozent eine Mietzinsreduktion von 2,91 Prozent nach sich ziehen. Wer auf Wohnungssuche ist, hat nichts von einem ­tieferen Leitzins für die Mieten. Denn bei Neuvermietungen von alten und neuen Wohnungen gibt der Marktpreis den Takt vor. Der ermittelt sich aus Angebot und Nachfrage. Zurzeit deutet viel darauf hin, dass nach den Jahren der Wohnungsknappheit die Wohnungssuchenden bald wieder am längeren Hebel sitzen – zumindest ausserhalb der Ballungszentren.

Denn der Wohnungsbau erlebt einen Zwischenboom. Im vergangenen Jahr liess die Bau­tätigkeit nach dem Rekordjahr 2014 deutlich nach, nun fängt sie sich wieder auf. «Der Hochbau darf mit Zuversicht auf das kommende Jahr blicken. Auf hohem Niveau stabile bis leicht steigende Baugesuche für Wohnungen versprechen eine stabile Entwicklung der Umsätze für das Bauhauptgewerbe», schreiben die Immobilienfachleute der Credit Suisse in ihrem aktuellen Bau­index. «Die Vorzeichen verheissen für das nächste Jahr tatsächlich ein hohes Volumen im Mietwohnungsbau», sagt auch Robert Weinert vom Immobiliendienstleister Wüest Partner.

Über 8000 neu gebaute Wohnungen stehen leer

Die tiefen Zinsen und der Anlagenotstand beflügeln den Bau neuer Mietwohnungen. Auf der anderen Seite beginnt die Nachfrage zu bröckeln. Die Zuwanderung aus dem EU-Ausland – sie war einer der wichtigsten Treiber des Baubooms – ist seit drei Jahren rückläufig und dürfte in diesem Jahr unter das Niveau von 2007 fallen, als sich die Personenfreizügigkeit auszuwirken begann. Dass sich das Beschäftigungswachstum im Herbst recht deutlich abschwächte, passt ins Bild.

Zwei Zahlen machen deutlich, in welche Richtung sich der Wohnungsmarkt bewegt: Die inserierten Mietpreise sanken laut Wüest Partner dieses Jahr in der Schweiz um 1,6 Prozent, in der Zentralschweiz gar um 1,8 Prozent. Eine noch deutlichere Sprache spricht der vom Bund erhobene Leerwohnungsbestand. 56 518 Wohnungen standen im Juni leer, das sind 1,3 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes in der Schweiz. So viele Wohnungen waren seit 15 Jahren nicht mehr unbewohnt. Bemerkenswert: Darunter befanden sich 8768 Neuwohnungen. «Dieser Wert war zuletzt in den 90er-Jahren zu beobachten», so das Bundesamt für Statistik. Einen Strich durch die Prognose für ein entspanntes Mieterleben könnte indes eine scharfe Zinswende machen. Die bange Frage lautet: Was geschieht, wenn der Referenzzinssatz innert acht Jahren den umgekehrten Weg macht und sich auf 3,5 Prozent verdoppelt? Theoretisch würde das für länger bestehende Mietverhältnisse eine Verteuerung von über 10 Prozent bedeuten. Töngi vom Mieterverband: «Einen steigenden Referenzzins dürfen Vermieter nur auf die Miete schlagen, wenn sie zuvor den sinkenden Zinssatz an die Mieter weitergegeben hatten. Weit mehr als die Hälfte der Vermieter tat das aber nicht.»


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