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Neue Studie zeigt: Onlinehandel drückt auf Ladenmieten

Der Detailhandel steht unter Druck. Damit kommen auch die Mietpreise für Ladenflächen ins Rutschen. In der Region Luzern wirkt sich zudem die Mall of Switzerland dämpfend auf die Ladenmieten aus.
Rainer Rickenbach
Blick in das Logistikzentrum des Onlinehändlers Digitec Galaxus in Wohlen. (Bild: Gaetan Bally/Keystone, 25. Januar 2018)

Blick in das Logistikzentrum des Onlinehändlers Digitec Galaxus in Wohlen. (Bild: Gaetan Bally/Keystone, 25. Januar 2018)

Über fast schon verzweifelte Angebote für Ladenflächen in der Altstadt wundern sich die Luzerner Geschäftsleute nicht mehr. «Ich erhalte öfters Anrufe von Hausbesitzern oder Ladeninhabern auf Mietersuche. Die Hausbesitzer, weil sie niemanden finden, der sich ihre Miete leisten kann. Die Ladeninhaber, weil für sie wegen rückläufiger Umsätze die Miete zu teuer wurde und sie einen Nachmieter brauchen», sagt ein Unternehmer aus der Bäckerei- und Cafeteria-Branche, der seinen Namen nicht in der Zeitung lesen möchte. Noch vor wenigen Jahren waren solche Angebote aus purer Not undenkbar. Damals konnten die Hausbesitzer an guten Lagen zwischen den Interessenten auswählen. Den Mietpreisen schienen folgerichtig gegen oben kaum Grenzen gesetzt zu sein.

Diese Zeiten sind vorbei. Zwei Entwicklungen setzen dem Detailhandel in wachsendem Masse massiv zu: der Online-Handel und der Einkaufstourismus. Etwa 9 Milliarden Franken oder 8 Prozent des gesamten Detailhandelsumsatzes entfallen heute auf Amazon, Zalando und Co. Tendenz stark steigend. Mehr als 4 Milliarden Franken geben die Schweizer Einkaufstouristen aus, wenn sie über die Grenze fahren, um sich in den Nachbarländern mit günstigen Waren einzudecken. Der Einkaufstourismus stagniert zwar wegen des erstarkten Euro, doch verschwunden ist er noch lange nicht. Die Zentralschweizer Detaillisten litten darunter freilich weniger stark als ihre Kollegen in grenznahen Kantonen wie Basel oder Thurgau.

Lebensmittelhandel floriert, Kleiderläden haben Mühe

«In einigen Geschäften ist es seit 2010 zu Umsatzeinbussen von 30 Prozent und mehr gekommen. Betroffen sind vor allem Spielwarengeschäfte, der Buch- und Musikhandel oder Kleider- sowie Schuhläden. Diese Branchen bekommen den Onlinehandel und das veränderte Konsumentenverhalten besonders stark zu spüren», sagt Robert Weinert, Leiter Immo-Monitoring beim Immobiliendienstleister Wüest Partner. Selbst die momentan gute wirtschaftliche Lage mit tiefer Arbeitslosigkeit und steigenden Löhnen hilft diesen Branchen nicht wieder auf die Beine. Auch die meisten anderen Detailhandelszweige lassen gemäss Wei­nert beim Strukturwandel Federn.

Ein paar wenige Ausnahmen gibt es schweizweit (siehe Grafik): Lebensmittelläden und Einkaufsorte für den täglichen Bedarf an gut frequentierten Lagen und in der Nähe von zahlreichen Arbeitsplätzen machen nach wie vor gutes Geld. Der Lebensmittelverkauf macht immerhin rund 40 Prozent des gesamten Detailhandelsumsatzes aus. Auch sogenannte Einrichtungen für persönliche Dienstleistungen wie Fitness-Center und weitere Freizeiteinrichtungen sowie Geschäfte entlang der Tourismusströme haben weniger Mühe, für hohe Mietkosten aufzukommen. Auf dem Immobilienmarkt schiessen Verteil- und Lagerzentren an günstigen Verkehrslagen dank dem Boom des Onlinehandels wie Pilze aus dem Boden, und wegen der guten Konjunkturlage erholt sich auch der Büroflächen-Markt. Der Verkaufsflächen-Markt hingegen steht auf wackligem Untergrund.

Die Umsatz- und Margeneinbussen der Detaillisten bleiben für die Eigentümer von Geschäftshäusern und Einkaufszentren nicht ohne Folgen. «Viele von ihnen blicken sorgenvoll in die Zukunft. Denn die in fast allen Branchen sinkenden Flächenumsätze drücken auf die Tragbarkeit der Mieten», sagt Weinert. Halb verwaiste Einkaufsstrassen wie in Deutschland oder in den USA sind in der Schweiz trotzdem noch nicht an der Tagesordnung. Der Grund: Die Zunahme an Verkaufsflächen enteilte hier nicht so rasant dem Bevölkerungswachstum wie in den beiden Vergleichsländern. «Die Detaillisten haben jedoch reagiert und schliessen mit den Vermietern kurzfristigere Verträge ab. Es kommt viel öfter zu Mieterwechseln als früher», so Weinert.

Mall of Switzerland wirkt sich dämpfend auf Ladenmieten aus

Die Trendwende lässt sich im neuen Immo-Monitoring von Wüest Partner beziffern: Die inserierten Mietpreise für Verkaufsflächen sanken in den zurückliegenden eineinhalb Jahren schweizweit zum ersten Mal seit langem um 0,3 Prozent. Ausserhalb der grossen Städte Zürich, Basel, Bern und Genf liegt das Minus bei 1,5 Prozent. Für das kommende Jahr sagt Wüest Partner sogar einen Preisrückgang von 2,5 Prozent voraus. Im Rückwärtsmodus befinden sich die Ladenmieten vor allem in den kleinen und mittelgrossen Städten. «In den Innenstädten von Zug und Luzern geraten die Preise ebenfalls ins Rutschen», so Weinert.

Die Mieten für Geschäftsflächen sind in der Zentralschweiz immer noch vergleichsweise hoch. Läden an guten Lagen kosten nach Berechnungen von ­Wüest Partner in Luzern pro Quadratmeter und Jahr 710 Franken und in Zug 650 Franken. Nebenkosten und spezielle Einrichtungen sind in diesen Durchschnittssummen nicht miteingerechnet. Zum Vergleich: Auf dem teuren Pflaster der Stadt Zürich entrichten die Detaillisten für ähnlich positionierte Verkaufsflächen 760 Franken – also nicht viel mehr als in Luzern. Über die gesamte Region betrachtet liegen die Spitzenpreise in Luzern im Schnitt bei 590 Franken, in Zug bei 730 Franken. Am andern Ende der Preisskala finden sich an wenig belebten Lagen in Luzern Nettomieten von 140 Franken und in Zug von 150 Franken pro Quadratmeter und Jahr.

Die Distanz zu den Landesgrenzen mag mit Blick auf den Einkaufstourismus für die Zentralschweizer Detaillisten von Vorteil sein. Doch sie erhielten in Ebikon mit der Mall of Switzerland vor knapp einem Jahr auf einen Schlag 46 000 Quadratmeter zusätzliche Verkaufsfläche vor die Nase gesetzt. Der Run auf den zweitgrössten Einkaufstempel der Schweiz hält sich bisher indes in engen Grenzen. Für die alteingesessenen Detaillisten mit auslaufenden Mietverträgen könnte sich die Mall sogar positiv auswirken. Robert Weinert: «Es gilt die Regel des Marktes: je höher das Angebot, desto stärker kommen die Ladenmieten unter Druck. Mit der Mall of Switzerland vergrösserte sich das Angebot massiv. Das erhöht den Druck auf die Geschäftsmieten in der ganzen Region Luzern zusätzlich.»

Hilfreich für den Detailhandel wären seiner Ansicht nach die räumlich begrenzte Lockerung der Ladenöffnungszeiten, um die sich in der Stadt Luzern einmal mehr eine politische Diskussion entflammt. Weinert: «Der Strukturwandel lässt sich damit zwar nicht aufhalten. Doch flexiblere Ladenöffnungszeiten würde den Detaillisten helfen, sich dem veränderten Konsumverhalten anzupassen und zumindest einen Teil der Umsatzeinbussen wettzumachen.»

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