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Ratgeber

Eigentumswohnung: Wer zahlt die Sanierung des Balkons?

Ich besitze eine Wohnung mit Balkon in einem Mehrfamilienhaus. Nun dringt durch meinen Balkonboden Giesswasser in den ersten Stock. Experten haben festgestellt, dass der Balkonboden Risse hat und leckt. Gemäss unserer Verwaltung muss ich die Sanierung der Balkonböden bezahlen. Ist dies rechtlich korrekt?
Lic. iur. Stefan Baer*
Stefan Baer

Stefan Baer

Bei der Zuordnung der Balkone (wie auch Terrassen und Veranden) zum Sonderrecht bzw. zu den gemeinschaftlichen Teilen unterscheidet die herrschende Rechtslehre zwischen der Aussenseite und dem Innenbereich der Balkone und Veranden. Das Bundesgericht hat die Frage der Zuordnung bis anhin noch nicht entschieden.

Die Aussenseite des Balkons, welche wesentlich das Aussehen und die Gestalt der Gesamtliegenschaft beeinflusst, stellt unbestrittenermassen einen gemeinschaftlichen Teil dar und kann nicht zum Sonderrecht gehören. Gleiches gilt für die tragenden Teile sowie die Isolation. Zur äusserlich sichtbaren Seite des Balkons gehören etwa die Aussenmauer, das Balkonfundament, die Balkonbrüstung sowie das Geländer. Für den Unterhalt und die Erneuerung der zwingend gemeinschaftlichen Teile ist die Gemeinschaft zuständig.

Dies gilt namentlich mit Bezug auf die tragenden, konstruktiven und der Sicherheit des Gebäudes dienenden Bauteile von Balkonen, Loggias, Veranden bzw. Wintergärten (Fundament, die Isolierungsschichten, Geländer, Aussenmauern etc.) Der Innenbereich der Balkone hat dagegen keine Auswirkungen auf das Gesamtgebäude und wird von der herrschenden Rechtslehre dem Sonderrecht zugerechnet. Dafür spricht einerseits die Praktikabilität, da die Balkone faktisch ohnehin nur von der jeweiligen Stockwerkeinheit aus zugänglich sind und auch nur von den Bewohnern der jeweiligen Einheit genutzt werden.

Kostengerechtigkeit

Andererseits kommt dies aber auch der Kostengerechtigkeit entgegen. Denn durch die Zuordnung des Balkoninnern zum Sonderrechtsbereich der angrenzenden Stockwerkeinheit – ohne weitere reglementarische Bestimmung – wird auch die Unterhalts- und Reparaturpflicht zusammen mit dem übrigen Sonderrechtsbereich dem jeweiligen Stockwerkeigentümer auferlegt.

Diese Regelung ist sachgerecht, denn der jeweilige Eigentümer hat auch als Einziger einen Einfluss auf die Abnutzung des Balkoninnern. Zudem kann er den Zustand seines Balkons und damit die Notwendigkeit von Unterhaltsarbeiten auch am besten beurteilen. Der einzelne Stockwerkeigentümer muss somit den inneren Bodenbelag und Farbanstrich des Bodens sowie der Innenwände selbst erneuern, darf diese aber auch verändern, etwa indem er den Boden mit Bodenplatten auskleiden oder darauf einen Rasen­teppich verlegen lässt.

Da gemäss Expertenbericht Ihr Balkonboden Risse hat und leckt, müssten Sie auch für die Sanierungskosten aufkommen, da sie als zuständiger Stockwerkeigentümer für den Unterhalt und die Reparaturen des Balkoninnern (Bodenbelag) verantwortlich sind. Falls hingegen die Balkonplatte, das Balkonfundament oder die Isolierungsschicht (Balkonäusseres) ebenfalls aufgrund des Schadens sanierungspflichtig sind, wäre für diesen Anteil die Gemeinschaft kostenpflichtig.

*Lic. iur. Stefan Baer ist Leiter Recht beim HEV-Immo Luzern, www.hev-immoag.ch

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