Geld: Wohnung mieten oder kaufen: Was ist lukrativer?

Wir, eine Familie mit zwei Kindern, wohnen in einer Mietwohnung für 1850 Franken inklusive Nebenkosten. Auch wenn die Hypozinsen steigen: Ich denke, dass wir mit einer eigenen Wohnung günstiger fahren würden. Wie teuer dürfte die Eigentumswohnung sein, damit wir fürs Wohnen tatsächlich weniger bezahlen als jetzt?
Alexander Paul
Und so soll sich in einigen neuen Wohnungen künftig der Küchenbereich präsentieren. (Bild: Visualisierung: ABL)

Und so soll sich in einigen neuen Wohnungen künftig der Küchenbereich präsentieren. (Bild: Visualisierung: ABL)

Mit dieser Überlegung stehen Sie nicht alleine da. Jeder dritte Schweizer kann sich vorstellen, in den nächsten zehn Jahren Wohneigentum zu erwerben. Um Ihre Frage zu beantworten, müssen wir erst einmal rechnen.

Sie bezahlen aktuell 1850 Franken für Ihre Mietwohnung. Pro Jahr sind das 22 200 Franken. Die jährlichen Kosten Ihrer eigenen Immobilie müssen also unter diesem Betrag liegen, damit Wohneigentum für Sie günstiger ist, als weiterhin Mieter zu bleiben.

Um ein realistisches Bild zu erhalten, rechnen wir mit einem marktüblichen Zins von 1,5 Prozent und einer maximalen Belehnung von 80 Prozent. Demnach dürfte der Kaufpreis Ihrer Immobilie höchstens 690 000 Franken betragen.

Konkret würden sich die jährlichen Zinskosten auf 8280 Franken belaufen, und die Amortisationskosten würden 6900 Franken ausmachen. Zusätzlich rechnen Hypothekar­geber mit Neben- und Instandhaltungskosten von 1 Prozent des Kaufpreises. Insgesamt macht das jährliche Kosten von 22 080 Franken aus, womit Sie jährlich 120 Franken weniger als für Ihre jetzige Mietwohnung ausgeben würden. In der genannten Rechnung wird von einer maximalen Belehnung ausgegangen, da Sie keine Angaben zum Eigenkapital machen. Grundsätzlich müssen Sie in der Schweiz mindestens 20 Prozent des Kaufpreises mit Ihren eigenen Mitteln finanzieren können, um die Belehnungskriterien eines Hypothekargebers zu erfüllen.

«Harte Eigenmittel»

Bei einer Immobilie mit einem Wert von 690 000 Franken wären das somit mindestens 138 000 Franken, die Sie an Eigenkapital beisteuern müssten. Davon dürfen maximal 10 Prozent des Kaufpreises, also 69 000 Franken, aus einem Pensionskassenvorbezug stammen. Die restlichen 69 000 Franken müssen in Form von sogenannten harten Eigenmitteln (Ersparnisse, dritte Säule, Erbvorbezug usw.) eingebracht werden. Die genannte Rechnung setzt zudem voraus, dass Sie die Tragbarkeitskriterien erfüllen. Das bedeutet konkret, dass Sie nicht mehr als einen Drittel Ihres Einkommens für die laufenden Kosten der Immobilie aufwenden dürfen. Die meisten Hypothekargeber rechnen dabei nicht mit den aktuell sehr günstigen, sondern mit einem theoretischen Hypothekarzins von rund 5 Prozent, um das Risiko steigender Zinsen zu berücksichtigen. Im vorliegenden Beispiel müsste Ihr Bruttohaushaltseinkommen mindestens 125 000 Franken betragen.

Individuelle steuerliche Aspekte und die Entwicklung der Immobilienpreise sind in genannten Berechnungen nicht berücksichtigt. Diese müssten Sie bei Ihrem Projekt zudem miteinberechnen. Kaufen kann auf lange Sicht tatsächlich günstiger sein als Mieten. Der Kauf von Wohneigentum bedeutet zudem die Erfüllung des persönlichen Wohntraums, was nicht in Franken ausgedrückt werden kann. Es bleibt zu beachten, dass eine Immobilie immer eine illiquide Anlage darstellt. Dazu kommt, dass niemand weiss, wie stark und wie schnell die Zinsen steigen werden.

Alexander Paul

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