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Haus im Baurecht: Worauf müssen wir achten?

Wir haben ein Haus gefunden, das uns sehr gut gefällt. Leider haben wir nun erfahren, dass es im Baurecht erstellt wurde. Können wir dafür überhaupt eine Hypothek aufnehmen? Was müssen wir bei der Abwicklung sonst noch beachten?

Shahram Shad*
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Shahram Shad

Shahram Shad

Finanzinstitute vergeben Hypotheken auch für Häuser im Baurecht. Sie prüfen aber den Baurechtsvertrag genau und finanzieren meist nicht gemäss ihren üblichen Finanzierungsrichtlinien. Das heisst, sie verlangen üblicherweise einen höheren Anteil an Eigenmitteln. Ausserdem werden die Baurechtszinsen in die Tragbarkeitsberechnung eingerechnet.

Eigenschaften des Baurechts

Mit dem Baurecht räumt der Besitzer eines Grundstücks einer anderen Person das Recht ein, auf seinem Grundstück zu bauen. Dafür verlangt er üblicherweise einen Baurechtszins. Das Baurecht bedarf einer öffentlichen Beurkundung und wird meist im Grundbuch als eigenständiges Grundstück eingetragen. Das Baurecht wird auf maximal 100 Jahre ausgestellt, kann aber nach Ablauf verlängert werden. Der Vorteil des Grundbucheintrages ist, dass das Baurecht resp. das erbaute Haus nun mit einem Grundpfand belegt ist und somit für die Finanzierung eine Hypothek aufgenommen werden kann.

Beim Kauf eines Hauses im Baurecht haben Sie den Vorteil, ein Haus zu erwerben, ohne das entsprechende Land mitkaufen zu müssen. Sie kommen so mit weniger Kapitalaufwand zu Ihrem Traumobjekt. Trotzdem: Das Baurecht ist ein komplexes rechtliches Konstrukt. Vor dem Entscheid sollten Sie den Baurechtsvertrag gut studieren und vor allem auf folgende zwei Punkte achten:

1. Baurechtszins: Für die «Miete» des Grundstücks zahlen Sie den sogenannten Baurechtszins. Es gibt keine gesetzliche Vorgabe, wie dieser zu berechnen ist. Oft ist die Berechnung der Höhe an die Entwicklung der Konsumentenpreise geknüpft, eine anderweitige Abmachung ist jedoch möglich.

2. Heimfall: Nach Ablauf der Baurechtsdauer steht es den Parteien frei, den Vertrag um weitere maximal 100 Jahre zu verlängern. Wird keine Verlängerung in Betracht gezogen, geht das Haus wieder in das Eigentum des Grundeigentümers über, man bezeichnet das mit Heimfall. Zwar ist der Baurechtsgeber verpflichtet, dafür eine angemessene Entschädigung zu entrichten. Sinnvoller ist es jedoch, bereits im Baurechtsvertrag entsprechende Regelungen für den Fall des Heimfalls festzulegen.

Suchen Sie Rat?

Schreiben Sie an: Ratgeber, «Luzerner Zeitung», Maihofstrasse 76, 6002 Luzern  E-Mail: ratgeber@luzernerzeitung.ch. Bitte geben Sie bei Ihrer Anfrage Ihre Abopass-Nummer an.

Sie können also durchaus eine Hypothek auf das Haus im Baurecht aufnehmen. Dies ist jedoch mit verschiedenen Restriktionen seitens des finanzierenden Instituts verbunden, da der Wert der Liegenschaft schwer zu berechnen ist. Denn die Restlaufzeit des Baurechtsvertrages, die definierte Heimfallentschädigung bei Vertragsablauf sowie die eingeschränkte Nachfrage und somit die schwierigere Wiederverkäuflichkeit des Objekts drücken auf den Verkehrswert des Hauses.

Lassen Sie sich daher von Hypothekarexperten beraten, wenn Sie in Betracht ziehen, ein Haus im Baurecht zu erwerben. So schützen Sie sich vor unliebsamen Überraschungen für die nächsten Jahrzehnte.

*Shahram Shad ist Leiter Vertrieb Moneypark, www.moneypark.ch

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