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Ratgeber

Haus übertragen: Wie sollen wir vorgehen?

Wir haben zwei Kinder. Unsere Tochter lebt im Konkubinat und möchte zusammen mit ihrem Lebenspartner unsere Liegenschaft im Kanton Luzern übernehmen (zu je 50%), während unser Sohn kein Interesse daran hat. Wie sollen wir vorgehen, damit unser Sohn nicht zu kurz kommt? Welche Steuern fallen bei der Überschreibung an?
Philipp Köchli
Philipp Köchli. (Bild: PD)

Philipp Köchli. (Bild: PD)

Für Ihre geplante Liegenschaftsübertragung gibt es verschiedene Möglichkeiten. Sie können das Haus an Ihre Tochter und deren Lebenspartner a) verkaufen, b) mittels eines Erbvorbezuges auf dem 50%-Anteil Ihrer Tochter oder c) mittels Schenkung übertragen. Allfällige Steuern wie Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer sowie Erbschafts- und/oder Schenkungssteuer sind kantonal geregelt und unterschiedlich ausgestaltet. Sie fallen allfällig in dem Kanton an, in dem sich die Immobilie befindet.

Die steuerlichen Folgen einer Liegenschaftsübertragung innerhalb der Familie sind von den allfälligen Gegenleistungen abhängig. Dazu zählen neben einer allfälligen Barzahlung auch die Übernahme bestehender Hypothekarschulden sowie der Barwert eines eventuell unentgeltlichen Wohnrechts oder einer Nutzniessung. Je nach Art der Übertragung ergeben sich unterschiedliche Steuerfolgen: Die direkte Übertragung an Ihre Tochter und deren Lebenspartner ist bei der Grundstückgewinnsteuer dann steueraufschiebend, wenn die durch die neuen Eigentümer erbrachte Gegenleistung unter dem Anlagewert des Objekts liegt (Anlagewert = Anschaffungskosten plus Investitionen).

Liegt die Gegenleistung bei einer direkten Übertragung als Erbvorbezug über dem Anlagewert (aber höchstens bei 75% des Verkehrswerts), dann können Sie für den rechnerisch auf Ihre Tochter entfallenden Gewinn­anteil einen Steueraufschub beantragen. Der auf den Lebenspartner entfallende Gewinn­anteil wird bei Ihnen besteuert.

Erfolgt die gleiche Übertragung in zwei Schritten, das heisst zuerst zu Alleineigentum an Ihre Tochter und anschliessend mit Errichtung eines Miteigentumsanteils von Ihrer Tochter an deren Lebenspartner, ist für die erste Übertragung ein Steueraufschub infolge Erbvorbezug möglich. Der im zweiten Schritt übertragene Gewinnanteil wird dann bei Ihrer Tochter besteuert. Beide Übertragungsschritte können im gleichen Vertrag verurkundet werden.

Bei allen Varianten fällt keine Handänderungssteuer an. Die Lebenspartner werden bei diesem Thema seit 2018 den Ehegatten gleichgestellt. Für eine Steuerbefreiung muss das Konkubinatspaar während mindestens zweier Jahre in einer eheähnlichen Beziehung zusammengelebt haben.

Der Kanton Luzern, in dem die Liegenschaft liegt, kennt keine Schenkungssteuer. Schenkungen innerhalb der letzten fünf Jahre vor dem Todestag des Erblassers unterliegen aber der Erbschaftssteuer. Wenn Sie Ihrer Tochter einen Erbvorbezug gewähren, so hat sie diesen spätestens bei der Erbteilung ihrem Bruder gegenüber auszugleichen. Bei geschenkten Liegenschaften kann dies einschneidend sein. Von Gesetzes wegen wird nämlich der Verkehrswert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Todes eines Erblassers berücksichtigt. Alle Familienmitglieder sollten deshalb in die Liegenschaftsübertragung mit einbezogen und die Ausgleichungsansprüche untereinander bereits heute mit einem Erbvertrag geregelt werden.

Philipp Köchli, Steuerfachmann, Luzerner Kantonalbank AG, Luzern. www.lukb.ch

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