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Ratgeber

Hausübergabe mit Wohnrecht oder Nutzniessung?

Ich (75, Witwe) plane, mein Einfamilienhaus an meinen einzigen Sohn zu überschreiben. Jedoch möchte ich weiterhin darin wohnen bleiben. Was gibt es für Möglichkeiten? Soll ich eher ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung beantragen?
Mario Udvardi*
Mario Udvardi

Mario Udvardi

Zivilrechtlich haben Sie drei Möglichkeiten, das Haus an Ihren Sohn zu übertragen, aber weiterhin darin wohnen zu bleiben. Neben der Möglichkeit eines Nutzniessungsvorbehalts oder der Einräumung eines Wohnrechts könnten Sie nach der Eigentumsübertragung einen Mietvertrag mit Ihrem Sohn abschliessen. Die angesprochenen Varianten unterscheiden sich unter anderem auch durch deren steuerliche Behandlung. Hinzu kommt, dass auch die Ausgaben (Steuern, Miete etc.) je nach Variante unterschiedlich ins Gewicht fallen.

Da Sie eine familieninterne Übertragung vornehmen möchten, hat jede Gegenleistung einen Einfluss auf die Grundstückgewinnsteuer. Ich gehe davon aus, dass Sie eine grundstücksteuerneutrale Übertragung anstreben. Auch überprüft werden muss eine mögliche Handänderungssteuer, wie sie verschiedene Kantone, darunter auch Ihr Wohnsitzkanton Luzern, kennen. Direkte Nachkommen wie Ihr Sohn sind allerdings davon befreit.

Drei Möglichkeiten

Variante 1: Erfolgt die Übertragung der Liegenschaft unter Einräumung einer Nutzniessung, so bedeutet dies grundsätzlich, dass der Nutzniessnehmer (das heisst die übertragende Person, also Sie) die Liegenschaft weiterhin in seiner Steuererklärung mit dem Mietertrag bzw. Eigenmietwert und Steuerwert aufzuführen hat. Sie können auch weiterhin die Schuldzinsen und Schulden sowie allfällige Liegenschaftsunterhaltskosten von den Steuern abziehen. Folglich ändert sich an Ihrer finanziellen Lage gegenüber heute nichts. Die Steuerbelastung fällt ebenfalls weiterhin bei Ihnen an.

Variante 2: Sofern Sie die Übertragung der Liegenschaft mit einem Wohnrecht für Sie verbinden, ist Ihre Nutzung dagegen auf das Wohnen beschränkt. Sie müssen den Gegenwert des jährlichen Wohnrechts in Ihrer Steuererklärung als Einkommen deklarieren. Die Schuldzinsen und Schulden sowie die Liegenschaftsunterhaltskosten, aber auch der Steuerwert sind vom Wohnrechtsgeber (das das heisst von der übernehmenden Person, also Ihrem Sohn) zu deklarieren. Hier bezahlen Sie auf dem Wohnrecht jährlich Steuern und können keine Unterhaltskosten geltend machen. Bei dieser Variante fliessen Ihnen je nach Übertragungsart (Verkauf, gemischte Schenkung) zusätzliche finanzielle Mittel zu, die Ihre Liquidität erhöhen.

Variante 3: Hier werden Sie nach der Eigentumsübertragung Mieterin im Haus, das nun Ihrem Sohn gehört. Sie müssen deshalb weder die Liegenschaft noch ein Wohnrecht versteuern. Sie haben jedoch die Mietkosten zu tragen und sind rechtlich in einer schwächeren Position. Ihr Sohn könnte den Mietvertrag grundsätzlich unter Einhaltung der ortsüblichen respektive der vertraglichen Kündigungsfrist auflösen. Diese Gefahr besteht weder bei einer Nutzniessung noch bei einem Wohnrecht, da diese im Grundbuch eingetragen werden.

Für alle Varianten gibt es einen gewissen Spielraum und Sondergestaltungsmöglichkeiten, die auf Ihre persönlichen Bedürfnisse abgestimmt werden können.

*Mario Udvardi ist Experte für Steuern bei der Luzerner Kantonalbank AG, www.lukb.ch

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