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Ratgeber

Hypothek: Ist eine Aufteilung sinnvoll?

Wir planen eine Eigentumswohnung für ungefähr 1 Million Franken zu kaufen. Das notwendige Eigenkapital von 200000 Franken haben wir uns angespart und ein interessantes Objekt gefunden. Wir fragen uns nun, wie wir die Hypothek ausgestalten sollen? Ist eine Staffelung allenfalls sinnvoll?
Philipp Betschart*
Philipp Betschart

Philipp Betschart

Bei der Staffelung wird die Hypothek in mehrere Teilbeträge aufgeteilt, die ihrerseits unterschiedliche Laufzeiten haben.

Verschiedene Hypotheken

Zu den klassischen Formen gehören die Geldmarkt-Hypotheken (auch Libor- oder Roll­over-Hypotheken) und die Festhypotheken. Bei der Geldmarktfinanzierung existieren lediglich begrenzte Möglichkeiten einer Staffelung, da sich deren Laufzeit gewöhnlich auf ein Jahr beschränkt. Festhypotheken lassen sich in Jahresabständen abschliessen. Dadurch bieten sie die Möglichkeit einer kurzen Anbindung ab 1 Jahr bis in der Regel zu 10 Jahren.

Die Hypotheken lassen sich ab einer gewissen Finanzierungshöhe in Tranchen aufteilen und mischen, was Ihnen zusätzlichen Spielraum bei der Finanzierungsgestaltung erlaubt.

Die Beobachtung der Märkte ist bei der Hypothekarwahl entscheidend. Angesichts steigender Zinsen sollte beispielsweise die Laufzeit einer Tranche so gewählt werden, dass deren Ablauf nicht in eine Zeitspanne steigender oder hoher Zinsen fällt. Mehrere gestaffelte Finanzierungstranchen helfen gegenüber einer einzigen dabei, einer Hochzinsphase auszuweichen und die Zinsspitze zu brechen. Die auslaufenden Hypotheken fallen dann idealerweise in einen Zeitraum mit niedrigeren Zinsen. Gewiss ist dies der optimale Verlauf – dennoch erhöht die Staffelung im Finanzierungsportfolio die Chance auf einen günstigen Verlängerungszeitpunkt. Allenfalls lässt sich dabei eine vorzeitige Verlängerung als zusätzliches Strukturierungselement gewinnbringend einsetzen.

Individuelle Situation

In Ihrem konkreten Fall liesse sich die Finanzierung von 800 000 Franken beispielsweise zur Hälfte in eine lange Festhypothek von 10 Jahren sowie weitere 200 000 Franken in eine kürzere Laufzeit von 3 Jahren einteilen. Die restlichen 200 000 Franken bleiben variabel und ermöglichen dadurch jederzeit eine flexible Amortisation. Sofern Sie finanziell sicher planen möchten, bieten Festhypotheken mit längeren Laufzeiten eine eindeutige Kalkulationsbasis.

Spielraum eingeschränkt

Durch eine Staffelung sind Sie allerdings auch gebunden, wenn es um den Ausstieg oder die Erneuerung der Hypothek geht. Ein Bankwechsel beispielsweise oder ein Liegenschaftsverkauf kann dadurch erschwert werden. Sollte ein solches Ereignis anstehen, sollte sich die Staffelung maximal bis zu diesem Ereignis erstrecken, da sonst Ihr Handlungsspielraum bezüglich der Wahl des Hypothekargebers eingeschränkt wird.

Die Aufteilung der unterschiedlichen Tranchen auf verschiedene Finanzinstitute ist in der Regel kaum machbar. Die Wahl der optimalen Lösung hängt also von zahlreichen Parametern und vor allem von Ihrer persönlichen Situation ab. Es ist daher ratsam, sich vor einer Staffelung genau zu informieren und eventuell professionellen Rat zu holen.

*Philipp Betschart ist Leiter Produktmanagement Finanzieren, Schwyzer Kantonalbank, www.szkb.ch

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