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Immobilienkauf: Wie hoch soll das Eigenkapital sein?

Wir (38 u. 35) planen, eine Eigentumswohnung zu kaufen, um die Anlage des Vermögens zu diversifizieren. Die Bank schlägt eine möglichst hohe Hypothek (80%) vor. Mein Mann ist dafür, ich möchte lieber mehr Eigenkapital einbringen (was möglich wäre), um das Risiko der Wertschriften zu verkleinern.

Melanie Bissig*
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Melanie Bissig

Melanie Bissig

Wie viel Eigenmittel für den Kauf einer Eigentumswohnung eingesetzt werden sollten, ist von Fall zu Fall verschieden. Grundsätzlich ist zu unterscheiden, ob die Wohnung vom Käufer selbst genutzt oder als Kapitalanlage dient und vermietet werden soll.

Wenn Sie selber in der Wohnung wohnen möchten, hängt die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals von der Rendite Ihres Wertschriftenportfolios ab. Hier gilt die Faustregel: Ist die Rendite höher als der Hypothekarzins, lohnt es sich nicht, mehr Eigenmittel einzusetzen. Ist die Rendite tiefer, ist es hingegen sinnvoll, mehr Eigenmittel zu investieren. Steuertechnisch ist wiederum eine höhere Hypothek attraktiver, wobei der Punkt zuvor stärker ins Gewicht fällt.

Auch das Alter spielt bei der Entscheidung eine Rolle. Je nach Einkommens- und Vermögensverhältnissen kann es hinsichtlich der Tragbarkeit im Alter sinnvoll sein, mehr Eigenmittel jetzt einzubringen, damit die Rechnung auch langfristig, vor allem nach der Pensionierung, aufgeht.

Ihrer Frage entnehme ich, dass es sich um eine Wohnung zur Vermietung an Dritte handeln dürfte. Denn offenbar suchen Sie für Ihr Vermögen eine Möglichkeit zur Diversifikation. Und hier gilt: Nicht zu viele Eier in einen Korb legen. Das heisst, wenn Sie zu viele Eigenmittel in die Wohnung stecken, haben Sie erneut ein Klumpenrisiko in Ihrer Vermögensbilanz. Und Sie wollen ja schliesslich das Gegenteil erreichen.

Riskanter als angenommen

Angesichts des tiefen Zins­umfelds kann es in bestimmten Fällen durchaus sinnvoll sein, bis an die Belehnungsgrenze zu gehen und nur das Minimum von 20 Prozent Eigenkapital einzubringen. Sie sollten aber beachten, dass eine Eigentumswohnung als Geldanlage riskanter ist als gemeinhin bekannt.

Bei Mehrfamilienhäusern hat sich aufgrund des Baubooms ein Mietermarkt entwickelt. Das heisst, Mieter haben eine grössere Auswahl und sitzen deswegen bei Preisverhandlungen am längeren Hebel. Wenn Sie mit dem heutigen Mietzins kalkulieren, könnte es also zu bösen Überraschungen kommen, im schlimmsten Fall steht die Wohnung leer, und Sie sitzen auf laufenden Kosten.

Zudem ist das Wertsteigerungspotenzial begrenzt. Es könnte sogar passieren, dass im Zuge einer Korrektur des Immobilienmarkts Ihre Wohnung ebenfalls an Wert verliert. Dieses Szenario ist zwar nicht akut, unter der Voraussetzung steigender Zinsen aber durchaus denkbar.

Suchen Sie Rat?

Schreiben Sie an: Ratgeber, «Luzerner Zeitung», Maihofstrasse 76, 6002 Luzern  E-Mail: ratgeber@luzernerzeitung.ch. Bitte geben Sie bei Ihrer Anfrage Ihre Abopass-Nummer an.

Zudem ist zu beachten: Wenn Sie eine Eigentums­wohnung kaufen, müssen Sie sich bewusst sein, dass Sie Miteigentümer am gesamten Gebäude und Grundstück werden. Prüfen Sie also, ob teure Sanierungen anstehen und ob der Erneuerungsfonds genügend gefüllt ist. Sonst laufen Sie Gefahr, dass Sie für Kosten aufkommen müssen, die eigentlich die Vorgänger hätten begleichen müssen. Wie viel Eigenmittel schlussendlich idealerweise eingesetzt werden sollten, lässt sich seriös nur auf Basis einer individuellen Analyse beant­worten.

*Melanie Bissig ist Hypothekarexpertin beim VZ Vermögenszentrum, www.vermoegenszentrum.ch

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