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Ratgeber

Die Nachbarn rauchen: Wie können wir uns wehren?

Nach dem Einzug in eine neue Mietwohnung stellt sich heraus, dass die Nachbarn abends auf dem Balkon rauchen, sodass wir nachts die Fenster schliessen müssen. Da der Vermieter nicht reagiert, möchten wir kündigen. Doch im Vertrag steht, dass wir erst nach zwei Jahren kündigen können. Ist so eine lange Kündigungsfrist zulässig?
BLaw Hannes Lehmann*

Das Rauchen in einer Mietwohnung sowie auf dem Balkon ist grundsätzlich erlaubt. Sogar ein im Mietvertrag festgehaltenes Rauchverbot ist für die Mieter nicht verbindlich. Dies ist jedoch kein Freifahrtschein. Genauso wie beim Grillieren sind die rauchverursachenden Mieter zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtet (Art. 257 f Abs. 2 OR) und haben bei einem Auszug für Nikotin- und Rauchschäden in der Wohnung Schadenersatz zu leisten.

Hannes Lehmann.

Hannes Lehmann.

Werden während des Mietverhältnis die Nachbarn von eindringendem Qualm übermässig belästigt, handelt es sich um einen Mangel am Mietobjekt (Art. 259a OR). Wann die Rauchbelästigung übermässig ist, lässt sich nicht in wenigen Sätzen definieren. Spätestens bei Nachtruhe nach 22 Uhr dürfen Sie aber erwarten, mit offenem Fenster schlafen zu können, ohne von Rauch belästigt zu werden.

Als ersten Schritt empfiehlt es sich, mit dem Nachbarn direkt Kontakt aufzunehmen und ihn um Rücksichtnahme zu bitten. Dauert die Belästigung weiter an, können Sie vom Vermieter die Beseitigung des Mangels verlangen.

Konkret könnte dieser, sofern möglich, bauliche Vorkehrungen treffen oder die betreffenden Nachbarn abmahnen. Weiterhin könnten Sie vom Vermieter für die Zeit der Beeinträchtigung eine Mietzinsreduktion verlangen. Wenn Sie dennoch eine Kündigung bevorzugen, sind Sie grundsätzlich an Ihre Mindestvertragslaufzeit von zwei Jahren gebunden. Nach Ablauf der zwei Jahre gelten wieder die üblichen, in Ihrem Vertrag festgehaltenen Kündigungsfristen. Dass in den Mietver­trägen eine Mindestlaufzeit vereinbart wird, kommt immer wieder vor. Auch eine längere Vereinbarung wäre gültig.

Reagiert der Vermieter nicht, können Sie Ihre Ansprüche von der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht in Ihrem Wohnkanton überprüfen lassen. Dazu würde ich Ihnen aber empfehlen, sich über das genaue Vorgehen beim Mieterinnen- und Mieterverband beraten zu lassen.

Kündigung der Wohnung

Das Gesetz sieht ein fristloses Kündigungsrecht des Mieters vor, dazu sind Sie aber nur bei schwerwiegenden Mängeln berechtigt (Art. 259b OR). Nach bisheriger Rechtsprechung sind die Hürden dazu jedoch sehr hoch. Die Rauchbelästigung des Nachbarn dürfte nicht als schwerwiegender Mangel qualifiziert werden.

Wenn Sie die Wohnung vor Ablauf der zwei Jahre verlassen möchten, müssen Sie einen zahlungsfähigen und zumut­baren Nachmieter finden, der Ihre Wohnung zu identischen Vertragskonditionen übernehmen würde. Sie sind erst aus dem Mietverhältnis entlassen, wenn ein Nachfolgemietvertrag tatsächlich zu Stande kommt. Bei Uneinigkeit muss die Schlichtungsbehörde beurteilen.

* BLaw Hannes Lehmann ist Rechtsberater beim Mieterverband Luzern, Nid-, Obwalden, Uri, www.mieterverband.ch

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