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Neues Haus: Wie finanziere ich die Überbrückung?

Wir, eine Familie mit zwei Kindern, haben zu wenig Platz in unserem Reihenhaus. Wir haben bereits ein geeignetes Einfamilienhaus gefunden. Für den Kauf benötigen wir jedoch das Geld aus dem Verkauf des alten Hauses. Doch wenn wir zu lange warten, ist das Haus eventuell schon vom Markt. Wie lösen wir dieses Problem?

Shahram Shad
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Shahram Shad

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Wer in der Schweiz aus seinem bisherigen in ein neues Eigenheim ziehen möchte, braucht starke Nerven. Die Hälfte verliert dabei ihr Wunschobjekt, da es für den Übergang keine standardisierten Überbrückungslösungen gibt und das nötige Eigenkapital in den meisten Fällen in der bestehenden Immobilie gebunden ist.

Wollen Sie Ihre neue Immobilie vor dem Verkauf Ihrer jetzigen Liegenschaft erwerben, setzt dies das nötige Eigenkapital voraus. Auch muss die Tragbarkeit beider Immobilien gegeben sein. Fehlen die erforderlichen 20% Eigenkapital, muss zunächst das bisherige Eigenheim verkauft werden. So die Theorie. Unter Umständen können Sie Ihr Wunschobjekt auch dann erwerben, wenn noch kein Käufer für das bisherige Objekt gefunden ist. Denn in der Praxis zeigen sich Finanzierungspartner durchaus flexibel und ermöglichen – abhängig auch vom Verkehrswert Ihrer jetzigen Liegenschaft – eine Überbelehnung bis max. 90% der alten Immobilie. Mit dieser sind aber häufig Auflagen verknüpft, z. B. wird vertraglich festgehalten, dass das Eigenheim – meist innerhalb eines Jahres – verkauft sein muss.

Angenommen, die Hypothek für die bestehende Immobilie umfasst 70% und 30% stammen aus Eigenkapital. Um dieses für die Finanzierung der neuen Liegenschaft verfügbar zu machen, wird eine zwischenzeitliche Überbelehnung auf 90% vorgenommen. Die frei gewordenen Eigenmittel im Umfang von 20% des Wertes der bisherigen Liegenschaft stehen so als Eigenkapital für das neue Objekt bereit.

Suchen Sie Rat?

Schreiben Sie an: Ratgeber, «Luzerner Zeitung», Maihofstrasse 76, 6002 Luzern  E-Mail: ratgeber@luzernerzeitung.ch. Bitte geben Sie bei Ihrer Anfrage Ihre Abopass-Nummer an.

Sobald die bisherige Liegenschaft verkauft wird, können mit dem Verkaufserlös die bisherige Hypothek und die temporäre Überbelehnung aufgelöst werden. Es ist deshalb wichtig, bei der Zwischenfinanzierung ein Hypothekarmodell zu wählen, welches solche Rückzahlungsmodalitäten zulässt. Möglich wären entweder eine Libor-Hypothek (bald Saron) oder eine Festhypothek mit einer vertraglich vereinbarten ausserordentlichen Amortisation.

Apropos Hypothekarmodell: Sollten Sie auf Ihrem bisherigen Eigenheim kürzlich noch eine langlaufende Festhypothek abgeschlossen haben und nun doch ein neues Traumobjekt gefunden haben, kann das neue Objekt mit einer Libor-Hypothek finanziert werden, welche beim Verkauf der bisherigen Liegenschaft sogleich wieder getilgt wird. Und die Festhypothek zügelt ganz einfach mit Ihnen vom alten ins neue Heim.

Steuern optimieren

Verkaufen Sie Ihre Immobilie mit Gewinn, fällt in den meisten Kantonen eine progressive Grundstücksgewinnsteuer an. Deren steuerlicher Aufschub ist vorgesehen, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren eine vergleichbare selbstgenutzte Immobilie erwerben. Neben dem Abzug von Makler- und Notariatsgebühren vermindern (wertvermehrende) Renovationen den Grundstücksgewinn und damit die Steuerbelastung. Bewahren Sie deshalb alle Papiere sorgfältig auf.

Shahram Shad, Leiter Vertrieb Moneypark Deutschschweiz, www.moneypark.ch

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