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RECHT: Darf ich meine Eigentumswohnung umbauen?

Ich besitze in einem Mehrfamilienhaus eine Attika-Eigentumswohnung und würde diese gerne umbauen. Was darf ich als Besitzer von Stockwerkeigentum beim Umbau? Brauche ich die Zustimmung der anderen ­Wohnungsbesitzer? Wie muss ich bei der Planung und Ausführung vorgehen, wen muss ich informieren?
Alexander Paul
Bild: Archiv LZ/Markus Forte

Bild: Archiv LZ/Markus Forte

Die Frage, was Sie beim Umbau von Stockwerkeigentum dürfen und was nicht, führt leider häufig zu (vermeidbarem) Streit unter Nachbarn. Denn die Antwort fällt nicht bei jeder Liegenschaft gleich aus. Massgebend ist nämlich, was im Reglement der Stockwerkeigentümer und im Begründungsakt festgelegt ist. Grundsätzlich wird beim Kauf von Stockwerkeigentum zwischen Gemeinschaftseigentum, «Sonderrecht» und «Sondernutzungsrecht» unterschieden.

Freiheit bei privatem Anteil

Zu Ihrem privaten Anteil (Sonderrecht) gehört beispielsweise das Innere Ihrer Wohnung inklusive Installationen in Küche und Bad sowie Cheminée, aber auch Keller- und Estrichabteile oder geschlossene Garagen. Diese Teile der Liegenschaft dürfen Sie als Eigentümer grundsätzlich ungefragt umbauen und umgestalten, wie Sie es gerne möchten. Aber Achtung: Auch wenn Sie sich in Ihrer Wohnung befinden, gehören tragende Wände oder andere für die Liegenschaft wichtige Bauteile zum Gemeinschaftseigentum.

Das Gemeinschaftseigentum hingegen beinhaltet von allen Eigentümern genutzte Gebäudeteile wie den Eingangsbereich, das Treppenhaus oder Aufzüge. Änderungen von dieser Regelung können im Reglement der Stockwerkeigentümerschaft festgelegt werden. Schwierig und selten einheitlich geregelt ist diese Abgrenzung vor allem bei Fenstern und Balkonen, deren Zuordnung zu Privat- und Gemeinschaftseigentum normalerweise im Begründungsakt der Stockwerkeigentümergemeinschaft geregelt ist.

Zustimmung nötig

Bei Bauarbeiten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, ist die Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft notwendig, selbst wenn Sie die Arbeiten selber bezahlen würden. Unterschieden wird dabei zwischen notwendigen, nützlichen und luxuriösen Baumassnahmen. Notwendige Baumassnahmen wie eine Reparatur des Daches sind wichtig für den Erhalt der Liegenschaft und benötigen bei der Eigentümerversammlung lediglich ein einfaches Mehr nach Köpfen. Nützliche Baumassnahmen wie z. B. energieeffiziente Sanierungen bringen einen Mehrwert, sind aber nicht zwingend erforderlich – hier ist ein qualifiziertes Mehr nach Köpfen und Wertquoten nötig. Und mit luxuriösen Massnahmen wie der Errichtung eines Springbrunnens im Eingang müssen schliesslich alle Eigentümer einverstanden sein.

Frühzeitig informieren

Egal, wie Ihr Bauprojekt aussieht: Empfehlenswert ist immer, möglichst früh die Nachbarn «ins Boot zu holen». Präsentieren Sie Ihre Pläne, auch wenn es um «Ihre» Gebäudeanteile geht. So können im Austausch eventuell notwendige Kompromisse gefunden und unnötige Streitigkeiten von vornherein vermieden werden.

Alexander Paul

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