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RECHT: Fenster: Wann kommt der Erneuerungsfonds zum Zug?

Wir sind Eigentümer einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus. Wir haben jährlich in den Erneuerungsfonds einbezahlt. Nun müssen die Fenster ersetzt werden. Wir sind der Meinung, dass diese aus dem Erneuerungsfonds bezahlt werden sollten. Doch nicht alle Eigentümer sind der gleichen Meinung.
Lic. Iur. Stefan Baer
Italy, Rome, facades of old multi-family houses PUBLICATIONxINxGERxSUIxAUTxHUNxONLY THAF01729 Italy Rome Facades of Old Multi Family Houses PUBLICATIONxINxGERxSUIxAUTxHUNxONLY THAF01729 (Bild: imago stock&people (imago stock&people))

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Die Fenster prägen zusammen mit Fassade und Dach die äussere Gestalt eines Gebäudes. Für Liegenschaften im Stockwerkeigentum schlägt der Gesetzgeber sämtliche Gebäudeteile, die diese äussere Gestalt bestimmen, zwingend den gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft zu.

Ausnahme Fenster

Eine wesentliche Ausnahme von der Regel sind die erwähnten Fenster. Obwohl sie unbestritten das Aussehen der Liegenschaft prägen, bilden Fenster wie im Übrigen auch Balkontüren, Dachfenster und Dachluken, inkl. Rahmen und ergänzende Einrichtungen wie Sonnenstoren, Rollladen, Jalousien etc., den räumlichen Abschluss der Sonderrechtsbereiche nach aussen. Sie werden auch ausschliesslich durch den Eigentümer der betreffenden Stockwerkeinheit genutzt und tangieren dessen Interessenssphäre stärker als jene der Gemeinschaft. Die neuere herrschende Rechtslehre zählt die Fenster der Stockwerkeinheiten deshalb zum Sonderrecht der betreffenden Stockwerkeinheiten.

Falls das Reglement keine Regelung betreffend Fensterunterhalt enthält, ist deshalb davon auszugehen, dass jeder Stockwerkeigentümer verpflichtet ist, seine Fenster auf eigene Kosten in einwandfreiem Zustand zu unterhalten bzw. zu ersetzen.

Versammlung entscheidet

Selbstverständlich kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft anlässlich einer Versammlung auch ad hoc entscheiden, ob der Fensterersatz nicht doch aus dem Erneuerungsfonds finanziert werden sollte. In der Praxis aber werden die Fenster in der Regel bereits im Rahmen des Begründungsaktes im Reglement ausdrücklich bei den zum Sonderrecht gehörenden Teilen aufgeführt, um klarzustellen, dass die Fenster der einzelnen Sonderrechtseinheiten bezüglich Unterhalt der Verantwortung des jeweiligen Stockwerkeigentümers unterstellt sind. Ebenso ist es jedem Eigentümer gestattet, die Fenster seiner Einheit zu ersetzen, beispielsweise um eine bessere Isolierung zu erreichen.

Da die Fenster aber einen Bestandteil der Hausfassade bilden und damit das Aussehen des gemeinschaftlichen Gebäudes beeinflussen, ist der jeweilige Stockwerkeigentümer in der Verfügungsgewalt nicht frei: So dürfen die Fenster in Art und Grösse nicht derart verändert werden, dass sie sichtbar von den übrigen Fenstern abweichen. Ebenso wenig dürfen zusätzliche Fenster eingebaut werden.

Die Stockwerkeigentümer sind verpflichtet, die Fenster in einwandfreiem Zustand zu erhalten, sodass sie den optischen Eindruck der Liegenschaft nicht beeinträchtigen. Im Übrigen gilt dies auch für technische Einrichtungen, die das Fenster ergänzen, wie etwa Jalousien und Storen.

Zudem: Ganzen Fensterfronten/-fassaden eines Gebäudes kommt die Funktion von Aussenmauern zu. Sie sind massgebend für die konstruktive Festigkeit und den Bestand des Gebäudes, weshalb sie zwingend zu den gemeinschaftlichen Teilen gehören und nicht zu Sonderrecht erklärt werden können.

Stefan Baer

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