RECHT: Wie viel Mietzinsreduktion haben wir zugut?
Als wir unsere Wohnung bezogen, lag der Referenzzinssatz bei 3,5 Prozent. Wir haben nie eine Mietzinsreduktion verlangt. Nun schlägt der Vermieter aufgrund der letzten Senkung des Referenzzinssatzes auf 1,5 Prozent eine pauschale Reduktion von 20 Franken vor (Mietzins bisher 1100 Franken). Im Gegenzug müssten wir aber unterschreiben, dass die neue Miete auf dem Referenzzinssatz von 1,5 Prozent beruht. Müssen wir das akzeptieren?
«Die Pension» kann die Liegenschaft am Zihlmattweg 9/11 in Luzern zu günstigen Konditionen mieten. (Bild: pd)
Grundsätzlich kann der Mietzins während eines laufenden Mietverhältnisses von beiden Parteien nur begrenzt, namentlich aufgrund veränderter Kostenstände, angepasst werden. Dabei ist immer vom konkreten individuellen Mietvertrag auszugehen. Bei gewissen Mietverträgen hat ein veränderter Referenzzinssatz keinen Einfluss auf den Mietzins. So zum Beispiel bei indexierten Mietverträgen oder solchen, die auf reiner Kostenmiete basieren.
Bei einem gewöhnlichen Mietvertrag wie hier beruht der Mietzins auf dem zuletzt angepassten Referenzzinssatz. Wenn seit Vertragsbeginn keine Mietzinserhöhung erfolgte, so ist der bei Vertragsabschluss aktuelle Referenzzins massgebend. War dieser höher als der jetzige, hat der Mieter grundsätzlich eine Mietzinssenkung zugut. Oft senken die Vermieter den Miet- zins nicht von sich aus. Der Mieter muss selber aktiv werden und eine Senkung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen. Das Senkungsgesuch muss vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen. Beispiel: Bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist auf Ende März muss das Senkungsbegehren bereits Ende Dezember beim Vermieter sein. Der Vermieter hat 30 Tage Zeit zu antworten.
Gibt der Vermieter – wie in Ihrem Fall – die Senkung nur zum Teil oder gar nicht weiter, muss der Mieter sein Senkungsbegehren innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde einreichen. Reagiert der Vermieter gar nicht oder erst nach Ablauf der 30-tägigen Frist, muss der Mieter innerhalb einer Frist von 60 Tagen seit Absenden seines Senkungsbegehrens an die Schlichtungsbehörde gelangen. Das Senkungsbegehren an den Vermieter ist daher mit Vorteil immer schriftlich und per Einschreiben zu stellen.
Ihr Nettomietzins beträgt 1100 Franken, basierend auf dem Referenzzins von 3,5 Prozent. Da der Referenzzins aktuell bei 15 Prozent ist, ha- ben Sie einen Senkungsanspruch von 19,35 Prozent oder 212.90 Franken. Der angebotene Pauschalbetrag von 20 Franken ist deutlich zu tief. Zwar könnte Ihr Vermieter eine Senkung abwehren oder mindern, indem er gestiegene Kosten oder wertvermehrende Investitionen geltend macht. Ohne Belege sind solche Einwände aber haltlos.
Verdeckte Mieterhöhung
Die angebotene Pauschale von 20 Franken ist in diesem Sinne eine verdeckte Mietzinserhöhung von fast 200 Franken. Unterschreiben Sie deshalb auf keinen Fall. Der Vermieter kann Sie nicht zu einer Unterschrift zwingen. Ich rate Ihnen, Ihren Senkungsanspruch von 212.90 Franken bei der kantonalen Schlichtungsbehörde geltend zu machen. Das Schlichtungsverfahren ist bei Mietstreitigkeiten übrigens kostenlos und kann von Laien bestritten werden.
Nadja Burri
