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Renditeobjekt Immobilie: Kann ich Geld aus Vorsorge beziehen?

Ich (50, verh.) habe viel Geld (200000 Fr.) geerbt. Da ich Geldanlagen für unsicher halte und bereits eine eigene Wohnung besitze, plane ich, eine Wohnung zum Vermieten zu kaufen. Wie viel Eigenkapital brauche ich dafür, und kann ich dazu Gelder aus der 2. und 3. Säule einbringen?
Alexander Paul
Der Immobilienhandel soll dem Geldwäscherei-Gesetz unterstellt werden. (Symbolbild) (Bild: Keystone / Archiv)

Der Immobilienhandel soll dem Geldwäscherei-Gesetz unterstellt werden. (Symbolbild) (Bild: Keystone / Archiv)

Die Investition in Immobilien scheint gerade angesichts der tiefen Zinsen lukrativ. Aber: Eine Immobilie ist nichts für ungeduldige Anleger, die schnelle Renditen erzielen möchten oder auf liquide Anlagen angewiesen sind. Dafür gelten Sachanlagen wie Immobilien als zumindest teilweise inflationsgeschützt und sind oft eine gute Ergänzung im Portfolio.

Realistisch kalkulieren

Damit sich die Investition lohnt, sollten Sie Ihre Immobilie sorgfältig auswählen und Kosten und Nutzen realistisch kalkulieren. Beachten sollten Sie zudem steuerliche Aspekte und die Besonderheiten bei der Finanzierung. Wie bei selbst genutzten Immobilien ist die Lage ein entscheidender Faktor für die zukünftige Wertentwicklung sowie für allfällige Leerstandsrisiken in der anvisierten Region. Prüfen Sie Ihr Objekt daher gründlich unter Berücksichtigung von Mikrolokationsdaten wie beispielsweise ÖV-Anbindung, Lärm oder Aussicht, und beziehen Sie zudem sozioökonomische Faktoren der Region wie Einkommen, Mietzinsniveau oder den Steuerfuss mit ein. Der Ertrag Ihrer Liegenschaft hängt sodann von den Netto-Mieterträgen und den Kosten wie beispielsweise Betriebskosten, Unterhaltskosten, Amortisation und Hypothekarzinssatz ab. Hinzu kommen Kosten für die Verwaltung der Liegenschaft, sofern Sie selbst nicht über genügend Zeit und ausreichend Know-how verfügen, um dies selbst zu übernehmen.

Kalkulieren Sie auch bereits zu Beginn mit ein, dass Miet­einnahmen als Einkommen versteuert werden müssen, und vergessen Sie nicht, dass beim Kauf einer Liegenschaft auch immer Gebühren und Steuern anfallen. Um eine realistische Vorstellung der Renditeaussichten zu erhalten, lassen Sie sich von einem unabhängigen, auf Renditeliegenschaften spezialisierten Experten beraten.

Um eine möglichst hohe Rendite zu erzielen, ist die richtige Finanzierung entscheidend. Vergleichen Sie daher unbedingt verschiedene Offerten und verhandeln Sie die Konditionen nach.

Kein Geld aus Vorsorge

Die Vergabekriterien, aber auch die Bewertung der Immobilie können von Anbieter zu Anbieter stark variieren. So verlangen manche Anbieter bei nicht selbstbewohntem Wohneigentum nicht nur 20, sondern bis zu 50 Prozent Eigenmittel. Diese Eigenmittel müssen zudem aus sogenannt hartem Eigenkapital bestehen. Das heisst, es dürfen keine Gelder der 2. oder 3. Säule für die Finanzierung mit einfliessen.

Neben der Belehnung überprüfen Kreditinstitute auch die Tragbarkeit. Dabei werden meist die Netto-Mieterträge den kalkulatorischen Kosten (Hypothekarzinssatz von 5 Prozent, tatsächliche Amortisation und die nichtumlagefähigen Nebenkosten) der Liegenschaft gegenübergestellt. Einfach gesagt, gilt hierbei: Je höher die Differenz zwischen Netto-Miet­erträgen und kalkulatorischen Kosten, desto einfacher erhalten Sie eine Finanzierung.

Alexander Paul, Leiter Moneypark Luzern, www.moneypark.ch

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