Ratgeber

Steuern: Wie kann ich den Gebäude-Unterhalt abziehen?

Ich (55, verheiratet, Eigenheimbesitzer) weiss nie, ob ich im Zusammenhang mit meiner Liegenschaft den pauschalen Abzug oder den effektiven Abzug meiner Unterhaltskosten in meiner Steuererklärung vornehme. Wann lohnt sich welche Art von Abzug?

Farid Omaren*
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Farid Omaren.

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Sie können jedes Jahr die Abzugsmethode für jede Ihrer Liegenschaften neu wählen. Entweder Sie weisen die effektiven Liegenschaftsunterhaltskosten nach oder Sie wählen stattdessen den Pauschalabzug. In gewissen Fällen können Sie den Pauschalabzug nicht oder nur reduziert geltend machen. Dies gilt zum Beispiel bei Liegenschaften, die zum Geschäftsvermögen zählen.

Die Höhe des Pauschal­abzuges kann je nach Kanton variieren und hängt grundsätzlich davon ab, wann Ihre Liegenschaft erstellt wurde. Liegt das Erstellungsjahr zu Beginn der Steuerperiode nicht mehr als 10 Jahre zurück, können Sie bei der direkten Bundessteuer und beispielsweise bei den Kantons- und Gemeindesteuern in vielen Kantonen einen Pauschalbetrag von 10 Prozent des Bruttomietertrages (vermietete Liegenschaft) oder des steuerbaren Mietwertes (nicht vermietete Liegenschaft) abziehen. Liegt das Erstellungsjahr zu Beginn der Steuerperiode mehr als 10 Jahre zurück, beträgt der Abzug 20 Prozent.

Kleine Unterhaltsarbeiten im gleichen Jahr vornehmen – grössere Arbeiten staffeln. Der Abzug der effektiven Unterhaltskosten lohnt sich dann, wenn diese höher sind als die Pauschalabzüge. Als Liegenschaftsbesitzer können Sie dies steuern, indem Sie beispielsweise verschiedene kleinere Unterhaltsarbeiten im gleichen Jahr vornehmen lassen.

Die jährliche Wahl über den Abzug der Pauschale oder der effektiven Liegenschaftskosten kann im Extremfall dazu führen, dass Unterhaltskosten de facto fast doppelt von der Steuer abgezogen werden. Das ist dann der Fall, wenn Sie über mehrere Jahre die Pauschale geltend machen, aber keine oder nur geringe Unterhaltskosten hatten und dann in einem einzigen Jahr sämtliche aufgestauten Unterhaltskosten im Rahmen der effektiven Liegenschaftskosten zum Abzug bringen. Andererseits kann es jedoch angezeigt sein, vor allem grössere Aufwände auf mehrere Steuer­perioden zu verteilen. Dadurch können Sie die Steuerprogression brechen. Es lohnt sich für Sie also, die Unterhaltsarbeiten auf der Zeitachse sorgfältig zu planen.

Keine Negativeinkommen

Bei der Planung der Unterhaltsarbeiten sollte Sie ausserdem beachten, dass Ihr steuerbares Einkommen nicht unter null fällt, weil Sie negatives steuerbares Privateinkommen nicht mit positivem steuerbarem Einkommen in den Folgejahren verrechnen können. Eine Ausnahme besteht seit diesem Jahr: Sie können zumindest bei der direkten Bundessteuer Investitionskosten, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen (inkl. Rückbaukosten für einen Ersatzneubau), auf die zwei nachfolgenden Steuerperioden übertragen, solange die Aufwendungen im Jahr, in denen sie angefallen sind, steuerlich nicht vollständig abgezogen werden konnten.

*Farid Omaren ist Experte für Steuern, Luzerner Kantonalbank AG, www.lukb.ch