Ratgeber
Wie kann ich den Wert einer Immobilie schätzen?
Ich möchte ein Haus kaufen, bin aber nicht sicher, ob der verlangte Preis nicht etwas zu hoch ist. Kann ich die Immobilie auch schätzen lassen, obwohl ich (noch) nicht der Eigentümer bin? Welche Bewertungsverfahren gibt es? Wie soll ich generell vorgehen, damit ich möglichst nicht übervorteilt werde?
Gerade für Laien ist es kaum möglich, den Wert einer Immobilie objektiv einzuschätzen. Um ein Gefühl für den Markt zu erhalten, lohnt es sich in einem ersten Schritt, Inserate von ähnlichen Liegenschaften zu vergleichen. Unabhängige Hypothekarberater und Finanzierungsinstitute prüfen so oder so den Wert der Liegenschaft im Rahmen der Hypothekaranfrage.
Shahram Shad.
Grundsätzlich gibt es drei Schätzmethoden. Eigentümer müssen Sie zwar nicht sein, je nach Methode ist aber eine Besichtigung vor Ort notwendig, was zumindest das Einverständnis des jetzigen Bewohners voraussetzt. Das verbreitetste Schätzverfahren ist die hedonische Methode, welche zu den Vergleichswertverfahren gehört. Dabei wird die Liegenschaft anhand einer grossen Anzahl Faktoren wie Lage oder Ausbaustandard mit Verkaufspreisen von ähnlichen Immobilien verglichen. Die meisten Finanzierungspartner greifen auf hedonische Schätzmethoden zurück, wenn sie Ihre Hypothekaranfrage prüfen, und nehmen diese kostenlos für Sie vor. Diese Methode eignet sich insbesondere für Standardimmobilien. Ist die Immobilie besonders teuer oder ungewöhnlich, kann eine Realwertschätzung sinnvoll sein. Diese gehört zu den Sachwertverfahren und wird oft als Expertenschätzung durchgeführt. Dabei nimmt ein Fachmann die Schätzung vor, nachdem er die Immobilie persönlich besichtigt hat. Daher wird zumindest die Zustimmung des Immobilieneigentümers vorausgesetzt. Je nach Objekt und Schätzer liegt der Preis einer Expertenschätzung zwischen 800 und 1500 Franken. Häufig werden die Kosten nachträglich vom hypothekargebenden Institut übernommen, wenn dies während der Verhandlungen vereinbart wurde.
Das dritte Verfahren der Immobilienbewertung ist die Ertragswertschätzung, die jedoch nur bei Renditeobjekten wie Geschäftsliegenschaften und Mehrfamilienhäusern zum Einsatz kommt. Auch für dieses Verfahren ist Fachwissen eines Experten Voraussetzung. Basis für die Schätzung ist im Wesentlichen der Ertrag bzw. das Ertragspotenzial der Liegenschaft, welcher entsprechend der Marktsituation und spezifischer Parameter kapitalisiert wird.
Experten beiziehen
Bei älteren Objekten oder bei grosser Unsicherheit können auch Bauexperten des Vertrauens beigezogen werden. Eine professionell erstellte Mängelliste hilft Ihnen zudem, den Kaufpreis zu verhandeln. Wichtig ist, dass diese Abklärungen vor Eigentumsübertragung erfolgen. Nach diesem Termin gehen sämtliche Nutzen und Gefahren der Immobilie auf Sie über. Allfällige Mängel müssen Sie dann selbst beheben, es sei denn, der Verkäufer hat die Mängel «arglistig» verschwiegen. Der Immobilienkauf ist ein anspruchsvolles Finanzgeschäft, und Sie sollten nicht zögern, Experten beizuziehen.
* Shahram Shad ist Leiter Vertrieb Deutschschweiz MoneyPark, www.moneypark.ch
Mehr zum Thema
