Gastbeitrag zur Stadtentwicklung
Eine Stadt braucht Boden

Eine gute Stadtplanung bedingt auch, dass genug Fläche zur Verfügung steht. Was sonst passiert, zeigt sich am Beispiel Berlin.

Peter Schwehr
Peter Schwehr
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Der Frühling naht und der Garten soll auf Vordermann gebracht werden. Bäume zurückschneiden, neue Sträucher setzen und gar ein Schwimmteich sind geplant. Die Sache hat nur einen Haken: Ihnen gehört nur ein Teil des Gartens, die andere Hälfte des Grundstückes gehört ihrer Nachbarin, und die sitzt in ihrem Altersdomizil in der Toskana. Dementsprechend ist ihr Interesse an Veränderung gering und ihre Motivation, sich finanziell gar daran zu beteiligen, gleich null.

Was im Kleinen gilt, gilt auch im Grossen. Eine Stadt kann sich nur entwickeln, wenn ihr der Boden gehört. Während der Grundstückseigentümer in eher kurzfristigen Zeiträumen und innerhalb seiner Parzellengrenze denkt, muss die Stadt in grösseren Massstäben, Zeiträumen und Zusammenhängen planen. Sie hat das grosse Ganze im Auge. Ist sie doch in der Pflicht, die entscheidenden Weichen für eine postfossile Zukunft zu stellen. Wir alle wissen, dass das Luzern von heute nicht die Stadt von morgen sein wird. Es ist nicht nur die Umgestaltung heutiger Energieversorgungssysteme, es ist auch die Gestaltung hin zu einer Stadt, die neuen Lebens- und Arbeitsformen gerecht wird, Mobilität neu konzipiert und auf klimabedingte Wetterereignisse wie Starkregen oder längere Hitzeperioden reagieren kann. Vieles ist dabei noch unklar. Dafür benötigt die Stadt Spielraum für Entwicklungen und unvorhergesehene Ereignisse. Denn im Unterschied zu den Covid-Massnahmen lässt sich einmal Gebautes nur mit erheblichem Aufwand wieder korrigieren. Um handlungsfähig zu sein, ist es essenziell, dass zumindest der Boden noch im Besitz der öffentlichen Hand ist.

Vor diesem Hintergrund ist es notwendig, dass die Stadt ihre Zukunft sich nicht verbaut beziehungsweise verbauen lässt. Der Besitz des Bodens gewährleistet Handlungsfähigkeit. Die damit verbundene Forderung nach Abgabe des Bodens ausschliesslich im Baurecht ist gerade für städtebaulich relevante Projekte wie z.B. die Pilatus-Arena nur konsequent. Warum? Was heisst Baurecht?

Das geplante Bauareal für die Pilatus-Arena in Kriens.

Das geplante Bauareal für die Pilatus-Arena in Kriens.

Bild: Pius Amrein (25. Juni 2020)

Die Grundstücksflächen bleiben im Besitz der öffentlichen Hand, die sie dann zum Beispiel an Unternehmungen, Genossenschaften oder Private gegen eine Gebühr zur Nutzung überlässt. Nach Ende der Laufzeit des Vertrages (z.B. 99 Jahre) fällt das Grundstück wieder in den Besitz der öffentlichen Hand zurück. Während die Stadt Eigentümerin bleibt, wird das Nutzungsrecht der jeweiligen Institution übertragen. Dadurch ist gewährleistet, dass die Stadt auch zu einem späteren Zeitpunkt noch die Chance auf Entwicklung hat und auf neue Anforderungen reagieren kann.

Ein weiterer Vorteil der Abgabe des Bodens im Baurecht ist es, dass der Boden der Spekulation entzogen wird. Denn Boden ist mittlerweile ein rares Gut geworden. Im Unterschied zu Gütern des alltäglichen Gebrauchs ist die Anzahl der zur Verfügung stehenden Bodenfläche beschränkt und kann nicht beliebig produziert werden. Dementsprechend ist Boden zum Objekt der Begierde geworden.

So sind zum Beispiel in Berlin Kreuzberg die Bodenpreise in gewissen Lagen innerhalb eines Jahres um 100 Prozent gestiegen. Was ist dann noch die Motivation in das Areal zu investieren, wenn ich ohne eigenes Zutun, quasi im Schlaf, mein Geld verdiene? Wo findet eine nachhaltige Wertschöpfung statt? Der britische Ökonom John Stuart Mill (1806-73) prägte in diesem Zusammenhang den Begriff des «unverdienten Wertzuwachs». Dieser hat Folgen: Aus einer kurzfristigen Perspektive heraus hat Berlin viele innerstädtische Areale verkauft. Mit dem Ergebnis, dass eine ganzheitliche und resiliente Stadtentwicklung heute nicht mehr möglich ist. Mittlerweile ist Berlin gezwungen, für teures Geld ihre ehemals eigenen Grundstücke wieder zurückzukaufen. Dieses Phänomen kann man mittlerweile in fast allen grossen europäischen Städten antreffen.

Einem Garten ähnlich, benötigt eine Stadt permanente Hege und Pflege. Samen für künftige Entwicklungen müssen frühzeitig gesät, manches muss zurückgestutzt werden. Bewährtes bleibt erhalten. Gerade in Zeiten des Umbruchs soll die Handlungsfähigkeit der Stadt bewahrt bleiben. Kann die Stadt aber nicht mehr agieren, weil ihr der Boden nicht mehr gehört, wird es eine fruchtbare Stadtentwicklung schwer haben und die Ernte entsprechend mager ausfallen!

Prof. Dr. Peter Schwehr ist Leiter des Kompetenzzentrums Typologie & Planung in Architektur der Hochschule Luzern, Departement Technik & Architektur.