Wohnungen
Coronaflucht in Zweitwohnungen treibt die Mieten wieder in die Höhe

Mit Corona wurden Mietwohnungen wieder knapper, so eine Studie aus Bundesbern. Hinter der Wende stehen wohl Gutverdiener, denen das Homeoffice in den eigenen vier Wänden zu eng wurde.

Niklaus Vontobel
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Die Aussicht auf eine bezahlbare Wohnung ist gerade in Zürich nicht rosig – auf ein Eigenheim schon gar nicht.

Die Aussicht auf eine bezahlbare Wohnung ist gerade in Zürich nicht rosig – auf ein Eigenheim schon gar nicht.

Keystone

Der Traum vom Eigenheim ist für die meisten Familien in weite Ferne gerückt. Zu diesem Schluss kommt eine neue Studie, die das Bundesamt für Wohnungswesen veröffentlicht hat. Für kapitalschwache Familien sei der Einstieg in Wohneigentum «unmöglich geworden», halten die Studienautoren fest. Der Befund sei eindeutig, und könne «etwas plakativ» so zusammengefasst werden: «Wohneigentum ist zunehmend den Alten und Reichen vorbehalten.»

Also müssen viele dem Traum vom Eigenheim wohl abschwören und mit Mietwohnungen vorliebnehmen. Doch auch als Mieter lebt es sich nicht etwa leicht und sorgenfrei. Corona hat auch den typischen Mieter geplagt. Er oder sie hatten es schon zuvor nicht immer einfach. In den Zentren und rundherum waren Wohnungen zumeist knapp und eher teuer. Doch ihm kam zugute, dass ein veritabler Bauboom eingesetzt hatte, der irgendwann auch auf die Mieten drückte. Es musste weniger bezahlt werden für Wohnungen, die neu angeboten wurden. Doch wie es in einer neuen Studie des «Bundesamts für Wohnungswesen» heisst: Mit Corona kam es «zur Wende am Mietwohnungsmarkt».

Der Bau von Mietwohnungen boomte zwar weiter. Aber nicht genug. Die Nachfrage stieg noch schneller. Wohnungen wurden wieder knapper – und zugleich gingen im Jahr 2020 die Mieten im nationalen Durchschnitt wieder nach oben, wenn auch nur leicht. In der Ostschweiz, der Nordwestschweiz und vor allem in Zürich wurden Wohnungen wieder teurer zur Miete angeboten.

Was war geschehen? So ganz eindeutig lässt sich das nicht rekonstruieren. Doch die Indizien deuten auf Zweitwohnungen. In der Studie heisst es, bestehende Haushalte hätten zusätzliche Wohnmöglichkeiten gesucht und so die Nachfrage in die Höhe getrieben. Es seien kaum Feuerwehrleute oder Pflegefachkräfte gewesen, die sich eine Zweitwohnung gemietet hätten. Christoph Enzler vom Bundesamt tippt eher auf Gutverdiener, die ihre Arbeit daheim im Homeoffice erledigen konnten, denen es in den vorhandenen vier Wänden aber zu eng wurde.

Ghettos von Reichen und weniger Reichen nicht erwünscht

Diese nationale Kehrtwende am Mietwohnungsmarkt kam überraschend. Einige Leute wollen für sich ein besseres Homeoffice und mieten Zweitwohnungen, wohl nur vorübergehend – schon kippt der Markt. Und dies, obschon viele Wohnungen leer stehen. Es ist ein Rätsel, das sich jedoch löst, wenn man in die Regionen hineinzoomt. Rund um Zürich waren Wohnungen immerzu knapp, auch um Zug und den Genfersee herum. Vor Corona wurde es dort besser, aber nur etwas. So reichte ein wenig Extranachfrage – und die Mieten gingen wieder hoch. Christoph Enzler sagt dazu:

«Es wurden nicht zigtausend Zweitwohnungen vermietet, aber wenn etwas ohnehin knapp ist, braucht es nicht viel.»

«Eher beunruhigend» findet das Bundesamt diese Kehrtwende. Und zwar, dass sie sich so schnell vollzog und dass sie sich überhaupt vollzog. Denn eigentlich hätte man das Gegenteil erwarten können. Im Coronajahr blieben viele Junge bei den Eltern wohnen, die sonst ausgezogen wären. Es fehlten die Nebenjobs, um die eigene Wohnung zu zahlen. Oder die Vorlesungen waren ohnehin online. All diese Corona-Effekte drückten die Wohnungsnachfrage nach unten. Und dennoch wurden Mietwohnungen wieder knapp und teurer. Enzler dazu: «Was passiert dann erst, wenn die Wirtschaft wieder boomt?»

Doch warum sorgt sich das Bundesamt überhaupt um den Wohnungsmarkt? Manche Experten finden dergleichen überflüssig. Sie argumentieren, es könne halt nicht jeder an seinem Traumort wohnen: in zentraler Lage inmitten eines städtischen Zentrums. Beim Bundesamt hält man dem entgegen, dass nicht allein der Preis entscheiden solle, wer an welchem Ort wohnen kann. Es gebe in der Schweiz so etwas wie einen gesellschaftlichen Konsens, festgehalten in Verfassung und Gesetzen, wonach gut durchmischte Städte gewünscht seien. Auch Feuerwehrleute oder Pflegefachpersonal sollten in oder nahe der Zentren wohnen können, für das Funktionieren einer Gesellschaft. Experte Enzler sagt:

«Ghettos von Reichen und weniger Reichen, wie sie andere Länder kennen, will man in der Schweiz vermeiden.»

In der Studie werden auch die Grossregionen einzeln genauer beschrieben. Das Kippen des nationalen Marktes spielt sich vor allem in der Grossregion Zürich ab. Zuvor gingen die Mieten leicht nach unten. Dann kam Corona. Mehr Haushalte mieteten sich Zweitwohnungen. Und dies sei «vermutlich» die Erklärung, warum es in der Region zu einer «massiven Verknappung» und steigenden Mieten kam. Nun sei es egal, zu welcher Miete man eine Wohnung suche, überall sei der Nachfrageüberhang deutlich. Immerhin: Wenn Corona auf dem Rückzug ist und die Menschen in ihre Büros zurückkehren, könnten die Zweitwohnungen wieder frei werden.

Wo Zürich überall seine Sogwirkung entfaltet

In Zürich ist der Coronaeffekt am stärksten. Doch die Region entfaltet ihre Sogwirkung über die Kantonsgrenzen hinaus. Das zeigt sich in der Zentralschweiz. Dort sind Mietwohnungen am knappsten, die an Grenzen zur Grossregion Zürich stehen. Laut Studie ist die Entwicklung dort auch «etwas beunruhigend». Sonst spielt eine Art von Nachholeffekt. Zuvor hatte die Zentralschweiz von allen Grossregionen den zweittiefsten Anteil von ausländischen Haushalten. 2020 hatte sie dann das stärkste Wachstum solcher Haushalte. Das führte zu einer Verknappung, vor allem bei günstigeren Wohnungen. Doch im Grossraum Luzern wird viel gebaut. Somit könnte die Suche nach Wohnungen bald wieder einfacher werden.

Für die Ostschweiz geben die Studienautoren weitgehend Entwarnung. Im ländlichen Raum seien Mietwohnungen zwar leicht knapper geworden. Aber insgesamt sei der Markt gut versorgt, und zwar gelte dies für alle Mietpreissegmente, und in den Mittelagglomerationen genauso wie im ländlichen Raum. Und in der Nordwestschweiz hat sich der Markt leicht verknappt, die Mieten gingen «recht deutlich» nach oben. Und auch in dieser Region zeigt sich die Sogwirkung von Zürich. Im untersten von drei Mietpreissegmenten ist der Markt knapp in allen an Zürich angrenzenden Gebieten. Das Angebot hält dort mit der Nachfrage nicht Schritt. Alles in allem jedoch, gebe der Mietwohnungsmarkt in der Nordwestschweiz keinerlei Anlass, sich Sorgen zu machen.