Ein Land, zwei Wohnwelten: Auf dem Land stehen viele Wohnungen leer, in den Städten hingegen herrscht ein Mangel

Zuchwil hat leere Wohnungen zuhauf, in Zug fehlen sie. Warum stehen viele Wohnungen am falschen Ort?

Dominic Wirth
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Alt und neu treffen in Zuchwil im Kanton Solothurn aufeinander: Gemeindepräsident Stefan Hug vor der Überbauung «Volaare».

Alt und neu treffen in Zuchwil im Kanton Solothurn aufeinander: Gemeindepräsident Stefan Hug vor der Überbauung «Volaare».

Bild: André Albrecht (Zuchwil, 10. Januar 2020)

Stefan Hug ist ein Mann voller Visionen, aber wenn er durch sein Dorf fährt, dann landet er schnell auf dem Boden der Realität. Zum Beispiel an der Grabackermatte, einem Stück grünes Land nahe des Dorfzentrums, «unser Filetstück», sagt der Gemeindepräsident von Zuchwil, er hat gerade erst sein Fahrrad abgestellt. Jetzt lässt er den Blick schweifen, bleibt hängen an den Flachdachbauten, die sich gleich nebenan ausbreiten. Grau und etwas verloren stehen sie da, und so sieht es vielerorts aus in Zuchwil.

Hug, der einen Schnauz trägt und einen Pin mit dem Dorfwappen ans Revers seines Sakkos geheftet hat, sagt:

«Irgendwann erreicht jedes Gebäude seine Grenzen, erfüllt die Ansprüche nicht mehr.»

In Zuchwil, Kanton Solothurn, rund 9000 Einwohner, gilt das für viele Mehrfamilienhäuser. Sie tragen ihren Teil dazu bei, dass in der Gemeinde derzeit um die 300 Wohnungen leer stehen. Das ist etwa jede zwölfte des ganzen Bestands. Und damit fünfmal mehr als im Schweizer Durchschnitt.

So viele leere Wohnungen wie noch nie

In Zuchwil zeigt sich ein Trend, der das Land in den letzten Jahren immer stärker erfasst hat: Die Zahl der Leerwohnungen steigt und steigt. Über 75000 gibt es derzeit, so viele wie noch nie zuvor. Allein in den letzten zehn Jahren hat sich ihre Zahl mehr als verdoppelt. Und das just jetzt, wo die Schweiz über eine Initiative abstimmt, die mehr preiswerten Wohnraum verlangt. Der Entscheid fällt am 9. Februar.

Über das ganze Land betrachtet, liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,66 Prozent. Höher war sie zuletzt vor über 20 Jahren. In der Schweiz, dem Land der Mieter, wo sechs von zehn Menschen kein Wohneigentum besitzen, sind das auf den ersten Blick gute Nachrichten. Das Problem ist nur, dass viele der leeren Wohnungen nicht dort stehen, wo sie gesucht werden. Für viele Wohnungssuchende ist die Schweiz trotz der vielen Leerstände kein Paradies. Sondern die Hölle.

In dieser Hölle kennt sich Florian Schäfer aus. Schon seit vier Monaten sucht er eine Wohnung im Kanton Zug. Zentral gelegen sollte sie sein, das war die Idee. Doch die hat der 27-Jährige schon längst verworfen. Es geht für ihn jetzt nur noch darum, auch weiterhin ein Dach über dem Kopf zu haben. Die alte Wohnung ist gekündigt, bis Ende Januar muss er etwas Neues finden. Doch für sein Budget – 3 Zimmer für maximal 1400 Franken – war nicht viel dabei, trotz Aufruf via Facebook, trotz vieler Stunden auf den Portalen der Wohnungsvermittler. Und wenn sich doch einmal eine geeignete Wohnung fand, war die Konkurrenz riesig, 30, 40, manchmal 70 Bewerbungen.

Jetzt überlegt sich Schäfer, der so gerne zurück nach Hause möchte, nach Zug, wo er aufgewachsen ist, wo Familie und Freunde leben, ob er im Kanton Schwyz bleiben soll. Dort zog er einst als junger Mann hin, weil es in seinem Heimatkanton zu teuer war. Jetzt denkt er darüber nach, vorübergehend beim Vater unterzukommen. «Zug boomt dermassen, dass es für Leute mit kleinerem Budget wie mich keinen Platz mehr hat», sagt Schäfer. Das mache ihn traurig – und auch ein wenig wütend.

Die unwiderstehliche Anziehungskraft der Städte

Zug ist der Kanton mit der tiefsten Leerwohnungsziffer im ganzen Land, 0,42% beträgt sie derzeit. Ähnlich umkämpft ist der Wohnungsmarkt vor allem in den Städten, in Bern etwa oder Lausanne, und vor allem natürlich in der Stadt Zürich, wo die Quote bei nur 0,14% liegt. Die Zahl der Leerwohnungen im Land mag rekordhoch sein. Doch von Entspannung kann gerade in den Ballungszentren keine Rede sein.

Überfluss auf der einen, Not auf der anderen Seite: Was geht hier vor sich? Marie Glaser leitet das Wohnforum der ETH Zürich, und sie sagt, heute ziehe es alle in die Städte. «Früher, in den 1980er-Jahren, wollten die Leute weg aus den Städten. Heute wollen so viele rein, dass die Städte sie nicht aufnehmen können», sagt Glaser. Gründe für die neue Anziehungskraft sind für die Professorin der aufgewertete öffentliche Raum, verkehrsberuhigte Zonen, das bessere Betreuungsangebot für die Kinder. Oder das kulturelle Angebot und die Nähe zum Arbeitsplatz.

Zuchwil, das Dorf von Gemeindepräsident Stefan Hug, bestand einst nur aus ein paar Bauernhäusern, die unter einem bewaldeten Hügel am Ortsausgang von Solothurn standen. Doch dann kam die Industrie, und das Dorf wuchs. Für die Arbeiter, die ab den 1950er-Jahren etwa in den Sulzer-Fabriken Webmaschinen zusammenschraubten, wurden Siedlungen gebaut, die Zuchwil bis heute prägen. Und zu einem Problem geworden sind, weil sie renovationsbedürftig sind und oft sowieso nicht das bieten, was den Mietern von heute vorschwebt. Das Ergebnis ist die hohe Leerwohnungsziffer, von der Stefan Hug sagt, man müsse sie «im Auge behalten».

Hug wurde im letzten Jahr 65 Jahre alt. Vor ein paar Jahren, erzählt er, habe ihn seine Partei, die SP, angefragt, ob er in Zuchwil als Gemeindepräsident antreten wolle. Wenn Hug, der auch im Solothurner Kantonsrat sitzt, heute durch sein Dorf führt, klingt er zuweilen wie ein Werber. Spricht von «Unique Selling Points». Zeigt auf die nahen Juraausläufer, das frisch sanierte Freibad, die Eiskunstlaufbahn, über die an diesem Nachmittag viele Kinder kurven. Schwärmt vom nahen Solothurn, der guten Verkehrsanbindung. «Es gibt keinen Grund, nicht hierher zu kommen.»

Zuchwils riskante Wette auf die Zukunft

Hug hat eine Vision für sein Dorf, er nennt sie «die Flucht nach vorne». Er will den Ruf, der hartnäckig an Zuchwil klebt, abschütteln: der des armen Dorfes mit hohem Ausländeranteil. Gute Steuerzahler sollen ins Dorf kommen, etwa die Mitarbeiter der Medtech-Firmen, die sich in der Gegend angesiedelt haben. In Zuchwil arbeiten – und auch dort leben, das schwebt Hug vor.

Hunderte neue Wohnungen sind in Zuchwil in den letzten Jahren entstanden, zum Beispiel in der Überbauung am Dorfrand, für die sich die Vermarkter den Namen «Volaare» einfielen liessen. Sie wurde im letzten Herbst fertiggestellt. «Die Wohnungen gehen, wie bei allen neuen Siedlungen, weg wie warme Weggli», sagt Hug. Allerdings sind laut der Website der Projektentwickler 9 der 83 zur Vermietung stehenden Wohnungen noch frei.

In den alten Zuchwiler Häusern wollen die Leute nicht mehr leben, die neuen warten teilweise noch auf Bewohner. Das Dorf ringt mit der Vergangenheit – und wettet auf die Zukunft. Geht der Plan auf, Herr Hug? «Wenn wir nicht bauen, machen es die anderen», sagt er, und er hat damit nicht Unrecht: Seit Jahren fahren in der Gegend die Bagger auf, stellen Neubausiedlungen auf grüne Wiesen, und wie das alles endet, steht in den Sternen: Die Leerwohnungsquote ist in keinem anderen Kanton so hoch wie in Solothurn. Derzeit beträgt sie 3,4 Prozent. Solothurn führt die Top 3 im Land deutlich an, vor Thurgau (2,65%) und Aargau (2,59%) .

In der Schweiz wird zu viel gebaut

Fredy Hasenmaile beobachtet den Immobilienmarkt schon lange. Er leitet bei der Credit Suisse den Bereich Immobilienanalyse. Hasenmaile sagt, in der Schweiz werde seit Jahren zu viel gebaut – und eben auch an Lagen, an denen die Nachfrage nicht so hoch ist. Grund dafür ist, dass in den Städten grosse Projekte kaum noch zu realisieren sind, weil es an Bauland fehle und die Bauvorschriften zu streng seien. Und dann sind da noch die tiefen Zinsen, die viel Geld in den Immobilienmarkt spülen – Geld von Investoren wie Pensionskassen, die auf der Suche nach Renditen und Sicherheit sind. Noch sei die Situation nicht alarmierend, die Leerbestände zwar für die Schweiz abnormal, im internationalen Vergleich aber nicht. «Doch der Kurs stimmt nicht, es wird auf Halde gebaut, und wenn nun eine heftige Rezession kommen sollte, könnte es für einzelne Immobilienbesitzer gefährlich werden», sagt Hasenmaile. Ein Ende des Baubooms ist für ihn nicht in Sicht.

Das gilt auch für Zuchwil, wo Stefan Hug am Rand des Fussballplatzes steht. Im Hintergrund ragen die alten Sulzer-Hallen auf. Den Platz hat die Gemeinde vor einiger Zeit verkauft, das hat die Fussballer wütend gemacht und für eine turbulente Gemeindeversammlung gesorgt.

Aber jetzt ist der Weg frei für das nächste Grossprojekt. Es heisst Riverside, im Frühling, sagt Hug, werde wohl der Spatenstich erfolgen. Der längerfristige Plan des Investors, der Swiss Prime Anlagestiftung, die Immobilien im Wert von zwei Milliarden Franken besitzt: 500 weitere Wohnungen für Zuchwil.

Das Mieten ist teurer geworden – doch um wie viel?

Streit

Allmählich läuft er an, der Abstimmungskampf über die Wohnungs- Initiative. Mit ihr will der Mieterverband erreichen, dass der Anteil der Genossenschaftswohnungen im Land steigt. Zehn Prozent der hierzulande neu gebauten Wohnungen sollen künftig von gemeinnützigen Bauträgern erstellt werden. Ein zentrales Argument der Initianten sind die steigenden Mietpreise. Doch wie stark sind diese tatsächlich gestiegen? Die Antwort fällt unterschiedlich aus – je nachdem, wie man die Frage genau stellt und bei wem man die Antwort sucht.

Das Immobilienportal Homegate liefert einen ersten Hinweis. In seinem Mietindex untersucht es die Entwicklung der Angebotsmieten seit 2009, also die Entwicklung bei jenen Wohnungen, die neu auf den Markt kommen oder für die neue Mieter gesucht werden. Diese Kurve steigt zuerst, zwischen 2009 und Anfang 2016, rasant an, um beinahe 14,6 Prozent. Seither hat sich diese Entwicklung beruhigt; derzeit liegt die Zunahme im Vergleich mit 2009 noch bei 14,2 Prozent – und ist damit fast genau gleich hoch wie im Januar 2016.

Die regionalen Schwankungen sind allerdings beträchtlich. In der Stadt Zürich etwa sind die Mieten allein seit 2016 um fast sieben Prozent gestiegen; im Kanton Zug waren es 4,5 Prozent. Im Zehnjahresvergleich liegt Genf an der Spitze, dort hat Homegate einen Anstieg der Angebotsmieten um satte 25 Prozent ermittelt. In Luzern waren es 17 Prozent, in St. Gallen 13 und im Aargau 9.

Auch das Bundesamt für Statistik untersucht die Entwicklung der Mietpreise, und zwar mit dem sogenannten Mietpreisindex. Dieser misst nicht die Angebots-, sondern die Bestandesmiete. Und das über einen längeren Zeitraum und mit einem rotierenden Sample, also einer wechselnden Auswahl von Wohnungen. Der Mietpreisindex des Bundes hat dadurch einen repräsentativeren Charakter, weil er nicht nur jene Wohnungen einrechnet, die auf den Markt gelangen. Laut ihm sind die Mieten in der Schweiz seit dem Jahr 2000 um 27 Prozent gestiegen; seit dem Jahr 2010 waren es noch 7,3 Prozent.

Das Bundesamt für Wohnungswesen hat auch ermittelt, wie viel Geld die Miete vom monatlichen Budget wegfrisst. Die durchschnittliche Mietbelastung ist seit 2006 über alle Einkommensklassen gesehen trotz steigender Mietpreise mehr oder weniger stabil geblieben und beträgt etwas mehr als 20 Prozent. Das heisst: Schweizer Haushalte geben im Schnitt ein Fünftel des Bruttoeinkommens für die Miete aus. Bei den Wenigverdienern ist dieser Anteil höher – und er ist in den letzten Jahren auch angestiegen. (Dominic Wirth)