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Das Ende des Eigenmietwerts wird nicht nur Gewinner hervorbringen

Die Abschaffung des Eigenmietwerts löst Ängste vor einer neuen Preisblase aus. Die UBS-Ökonomen winken ab. Für einzelne Heimbesitzer hätte die Reform aber Auswirkungen.
Niklaus Vontobel
Der Eigenmietwert soll abgeschafft werden. (Bild: Ennio Leanza/Keystone)

Der Eigenmietwert soll abgeschafft werden. (Bild: Ennio Leanza/Keystone)

In den letzten zwanzig Jahren standen die Chancen noch nie so gut: In Bundesbern könnte eine Abschaffung des Eigenmietwertes gelingen. Noch kann die Reform jedoch scheitern. Derweil sind die Experten dabei, die Folgen für den Immobilienmarkt durchzurechnen. Auch in der Grossbank UBS analysieren die Immobilienexperten derzeit die Steuerreform. Es werde spürbare Auswirkungen geben für einzelne Kantone und Gemeinden, einzelne Segmente im Immobilienmarkt oder gar einzelne Eigenheime, sagt UBS-Ökonom Mathias Holzhey. «Wenn man sich hingegen anschaut, wie die Abschaffung die durchschnittliche Preisentwicklung in der ganzen Schweiz beeinflusst, so ist die Wirkung tendenziell vernachlässigbar», hält Holzhey fest. «Einen Preisschub wird es nicht geben.»

Tendenziell sei die Wirkung vernachlässigbar: Diese Einschätzung erklären die UBS-Ökonomen vor allem mit der Grösse des Immobilienmarktes. Vereinfacht ausgedrückt, geht die Überlegung so: Ein durchschnittliches Eigenheim wird durch die Steuerreform zwar finanziell attraktiver, denn die steuerliche Belastung wird geringer.

Viele Faktoren beeinflussen den Preis

Doch die Frage ist, um wie viel genau? Die Antwort hängt von vielen Faktoren ab, wie das folgende Beispiel zeigt. Für eine fiktive Familie Meier ginge die Rechnung so: Die Meiers haben ein Eigenheim im Wert von 1 Million Franken gekauft; und versteuern ein Einkommen von 150 000. Dazu kommt im bisherigen System ein Eigenmietwert von 24 000, der zum steuerbaren Einkommen dazu gerechnet wird. Doch erst dürfen die Meiers noch Abzüge machen: Kosten für den Unterhalt, Hypothekarzinsen. Am Ende bleiben noch 6000 übrig. Die Meiers müssen auf diesen Betrag zusätzlich Steuern zahlen. Das wären 1620 Franken, wenn ein Grenzsteuersatz von 27 Prozent unterstellt wird. 1620 Franken im Jahr sind zwar viel Geld. Aber im Verhältnis zum Wert des Eigenheims von 1 Million Franken sind es bloss 0,16 Prozent. Was diese 1620 Franken für den Preis des Eigenheims bedeuten, würde man bei Preisverhandlungen ­sehen. Angenommen die Meiers wollen verkaufen; die Familie Müller zeigt Interesse. Meiers wollen den Preis hochdrücken: Sie rechnen vor, wie sich die Steuerreform auf den Preis auswirkt. Die 1620 Franken könne man streichen, in den nächsten 100 Jahren werde diese Steuer nicht zurückkehren, so die Meiers. Dieses zusätzliche Einkommen habe heute einen Barwert von rund 100 000 Franken, wenn man mit 1 Prozent abzinst. Also sei das Eigenheim nicht mehr 1 Million Franken wert, sondern 1,1 Millionen – also rund zehn Prozent mehr.

Sanierungen werden teurer

Müllers halten dagegen. Mit einem Zins von 1 Prozent zu rechnen, widerspreche der historischen Erfahrung: 3 Prozent müssten es mindestens sein. Und, sie würden in dreissig Jahren wieder ausziehen. Was sie dann für einen Preis bekämen, hänge von zig ­anderen Umständen ab: Zinsen, Wirtschaftsgang oder Bautätigkeit, Zuwanderung. Wenn überhaupt, dann sei ein zusätzlicher Wert von vielleicht 30 000 Franken angemessen, also 3 Prozent des Immobilienwerts. Darüber zu verhandeln, lohne nicht. Viel wichtiger sei etwa der Zustand des Eigenheims.

Für den einzelnen Wohneigentümer kann die Reform aber sehr wohl Änderungen bringen. Je nach Kanton seien zum Beispiel die Eigenheime von den Steuerämtern unterschiedlich eingeschätzt worden, sagt Holzhey. Der Kanton Glarus habe seit zwanzig Jahren keine Neubewertung mehr vorgenommen von Eigenheimen, die den Besitzer nicht wechselten. «Solche Wohneigentümer werden von der Reform kaum profitieren.» Zu den Verlierern könnten auch Eigentümer von Altbauten zählen, in die dringend investiert werden müsste. «Kann der Unterhalt nicht mehr von der Steuer abgezogen werden, verteuert sich die Sanierung um rund 30 Prozent», sagt Holzhey. Daher würden die Investitionen in den Unterhalt wohl vor dem Stichtag stark angsteigen, sollte es zur Steuerreform kommen.

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