HYPOTHEKEN: Hürden fürs Eigenheim werden höher

Wer Wohneigentum kaufen möchte, muss schärfere Bedingungen für die Finanzierung erfüllen. Damit reagiert die Bankier­vereinigung auf Warnungen vor einer Immobilienblase.

Harry Ziegler
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Wohneigentum bleibt für viele nach wie vor ein Lebenstraum. Im Bild: die Überbauung Feldpark in Zug, wo derzeit Eigentums­wohnungen entstehen. (Bild Stefan Kaiser)

Wohneigentum bleibt für viele nach wie vor ein Lebenstraum. Im Bild: die Überbauung Feldpark in Zug, wo derzeit Eigentums­wohnungen entstehen. (Bild Stefan Kaiser)

Wenn es in der Schweiz etwas gibt, das Immobilienbesitzern Angst macht, dann ist es die Immobilienblase. Bereits in den 1990er-Jahren hatten viele Schweizer Hausbesitzer durch einen starken Preiszerfall am Immobilienmarkt viel von ihrem Vermögen verloren. Auch heute scheint man in der Schweiz von solchen Zuständen nur wenig entfernt. So warnte die UBS im letzten Frühjahr vor einer Immobilienblase. Das Risiko einer Überhitzung der Häuserpreise sei nach wie vor hoch (siehe Grafik). Und auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) ermahnte kürzlich die Schweizer Banken vor einer allzu laschen Handhabung bei der Kreditvergabe.

Jetzt reagiert die Schweizerische Bankiervereinigung auf diese Warnsignale. Der Spitzenverband des Schweizer Finanzplatzes, in dem 333 Schweizer Geldinstitute organisiert sind, will die Bedingungen für die Finanzierung von Immobilien verschärfen. Während Banken dadurch besser dastehen, steigt die monatliche Belastung für den Kunden.

Weniger Zeit fürs Abzahlen

Unter anderem wird dem Kreditnehmer nach dem Willen der Bankiervereinigung weniger Zeit für die Abzahlung der Schulden bleiben. Statt 20 gilt neu eine Laufzeit von 15 Jahren. Betroffen von dieser Massnahme sind allerdings nur die sogenannten Zweithypotheken. Diese werden vergeben, wenn die erste Hypothek, die bis 65 Prozent des Belehnungswerts betragen kann, für die Finanzierung nicht reicht. Die Zweithypothek muss neu innert 15 Jahren vollständig abbezahlt sein.

Ein Beispiel macht es deutlicher: «Wer ein Haus für eine Million Franken kauft und mit 80 Prozent belehnt, muss bei einer Laufzeit über 20 Jahre pro Monat 580 Franken amortisieren», erklärt Markus Schmidiger, Professor für Immobilienmanagement am Institut für Finanzdienstleistungen Zug der Hochschule Luzern (IFZ). Wenn er nun innerhalb von 15 Jahren amortisieren muss, steigt dieser Betrag auf 780 Franken monatlich. «Der Kreditnehmer wird also durch die neue Regelung gezwungen, jährlich rund 2400 Franken mehr zu sparen als bisher», sagt Schmidiger.

Mehr Eigenmittel verlangt die Bankiervereinigung jedoch nicht vom Kunden. Damit sollen die bisherigen Grundsätze weiterhin gelten: Eigenheimkäufer müssen weiterhin 20 Prozent des Kaufpreises selber aufbringen. Davon müssen 10 Prozent sogenannte echte Eigenmittel sein, dürfen also nicht aus der Pensionskasse stammen.

Sofort mit Rückzahlung beginnen

Die zweite Hypothek muss – auch das ist neu – in regelmässigen Raten vollständig abbezahlt werden. Damit kann die Rückzahlung nicht mehr bis zum Ablauf der Hypothek hinausgezögert werden. Diese Praxis war bisher ein gängiges Modell in der Schweiz.

Grund dafür sind Erfahrungen aus der jüngsten Finanzkrise. «Eine der Ursachen der Finanzkrise in den USA war, dass mit der Amortisation oft erst nach 3 bis 5 Jahren begonnen werden musste», so Schmidiger. «Das hatte zur Folge, dass die finanzielle Belastung für die Kreditnehmer in den ersten Jahren tiefer war und dann sprunghaft anstieg.» In der Hoffnung auf steigende Einkommen und Hauspreise hätten sich damit viele Käufer zu stark verschuldet. Nach Einsetzen der Amortisationspflicht konnten sie dann die Häuser nicht mehr halten. «Um das zu vermeiden, ist eine sofortige, regelmässige und lineare Amortisation bestens geeignet», sagt Schmidiger.

Gilt nur für neue Hypotheken

Zu den geänderten Richtlinien gehört weiterhin, dass bei der Finanzierung von Immobilien grundsätzlich nach dem Niederstwertprinzip bewertet werden soll. Belehnungswert ist somit der tiefere Wert – Marktwert oder Kaufpreis. «Das Niedrigstwertprinzip wird bereits heute von den meisten Banken angewendet», sagt Schmidiger. Zusammen mit der kürzeren Amortisationszeit führe dies zu einer schnelleren Reduktion der Risiken für die Bank. «Dass die monatliche Belastung höher wird, dürfte zu etwas weniger Ausleihungen führen», erklärt Immobilienexperte Schmidiger. Wichtig: Bestehende Hypothekenverträge und Verlängerungen sind von den geplanten Verschärfungen nicht betroffen. Auch die Finanzmarktaufsicht (Finma) muss diese avisierten Vorschriften zunächst prüfen und anschliessend bewilligen.

Was bedeuten diese Anpassungen der Bankiervereinigung nun für Personen, die neu Wohneigentum kaufen möchten? Markus Schmidiger beruhigt: «Der Hauskauf wird dadurch nicht teurer.» Höher werde lediglich die monatliche finanzielle Belastung für diejenigen Käufer, die ihre Immobilien sehr hoch belehnen. Bei der Amortisation handle es sich nicht um Kosten im eigentlichen Sinne, «sondern um ein erzwungenes Sparen».

Markt beginnt sich abzukühlen

Der Immobilienmarkt ist schon an vielen Orten in einer Beruhigungsphase. Die offiziell publizierten Statistiken zeigen das teilweise bereits. «Persönliche Gespräche mit Maklern deuten darauf hin, dass die Beruhigung bereits wesentlich weiter fortgeschritten ist, als dies in den Statistiken zum Ausdruck kommt», sagt Schmidiger. Die jetzt bekannt gegebenen Massnahmen dürften diesen Trend weiter verstärken, ohne den Markt vollständig abzuwürgen.