IMMOBILIEN: Beruhigung an der Preisfront

Die Preise für Eigentumswohnungen und Neumieten pendeln sich im kommenden Jahr auf hohem Niveau ein. Der Grund: Der Bauboom der vergangenen Jahre entfaltet seine Wirkung.

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Wüest & Partner rechnet in der Zentralschweiz für 2016 mit einem Preiswachstum von einem halben Prozent. Im Bild: die Überbauung Feldmatt in Ebikon. (Bild: Pius Amrein / Neue LZ)

Wüest & Partner rechnet in der Zentralschweiz für 2016 mit einem Preiswachstum von einem halben Prozent. Im Bild: die Überbauung Feldmatt in Ebikon. (Bild: Pius Amrein / Neue LZ)

Rainr Rickenbach

Mehr als 15 Jahre lang kannten die Preise auf dem Schweizer Immobilienmarkt nur eine Richtung – nach oben. Im Zeitraum von 2009 bis 2014 zum Beispiel schossen gemäss dem Internetvergleichsdienst Comparis die Preise für Wohneigentum selbst in weniger gefragten Regionen um 15 bis 30 Prozent in die Höhe. Die Preise für inserierte Mietwohnungen stiegen im gleichen Zeitraum um mehr als 10 Prozent. In der Stadt und der Agglomeration Luzern belief sich das Plus auf 14,1 Prozent, im Kanton Zug auf 9 Prozent (Ausgabe vom 10. Oktober).

«Angebot ist grösser geworden»

Der Preisanstieg dürfte im nächsten Jahr zum Stillstand kommen. Das prophezeit das Immobilienberatungsunternehmen Wüest & Partner in seinem neusten Immo-Monitoring. «Der Nachfrageüberhang ist kleiner geworden und das Angebot grösser», sagt Robert Wei­nert von Wüest & Partner.

Schmerzgrenze erreicht

Dafür gibt es mehrere Ursachen: Zum einen sind mit dem Bauboom zahlreiche neue Wohnungen auf den Markt gekommen, als Folge davon entschärft sich der Wohnungsmangel. Das macht die längere Insertionsdauer im Internet von Mietwohnungen deutlich. Zum anderen haben die Preise für den Mittelstand vielerorts eine Schmerzgrenze erreicht. Darauf haben die Bauherren bereits reagiert, indem sie vermehrt kleinere Mietwohnungen und Wohnraum von mittlerem Komfort zu mittleren Preisen errichten liessen. Wichtigste Bauherren sind im Mietwohnungsmarkt nach wie vor Private und Bau- und Immobiliengesellschaften, gefolgt von Pensionskassen und Versicherungskonzernen.

Trend zu kleineren Wohnungen

Die Zahl der leeren Wohnungen nimmt leicht zu, der Markt beginnt bei den Mietwohnungen besser zu spielen. In den Zentren der Zentralschweiz sei aber noch nicht mit sinkenden Mieten für inserierte Wohnungen zu rechnen, sagt Weinert. «Die Preise haben auch in Luzern und Zug ein hohes Niveau erreicht. Mehr kann in vielen Fällen nicht verlangt werden. Sie dürften wegen der nach wie vor überdurchschnittlichen Nachfrage im nächsten Jahr jedoch nicht sinken, aber immerhin stagnieren.»

Bei den grösseren Mietwohnungen sei der Bedarf weitgehend gestillt, sagt er. Der Trend geht gemäss Wüest & Partner schon seit einiger Zeit in Richtung kleinerer Wohnungen. Zuerst habe dieser sich bei den Umbauten in den Altbauten gezeigt, nun würden auch in neuen Häusern vermehrt Wohnungen mit 60 bis 100 Quadratmetern entstehen. Robert Weinert erklärt: «Viele Ehepaare suchen im Rentenalter kleinere Wohnungen, und die Zahl der Singlehaushalte steigt ungebrochen weiter.»

Mehr Einwohner, mehr Bautätigkeit

Ein wichtiger Treiber für den Mietwohnungsbau ist die Zuwanderung von EU-Ausländern in den Schweizer Arbeitsmarkt. Im ersten halben Jahr kamen rund 35 000 weitere Einwanderer hinzu. Bis Ende Jahr dürfte die Schweiz wegen des normalen Bevölkerungswachstums und der Zuwanderung mindestens 40 000 Haushaltungen mehr zählen. Das Bevölkerungswachstum setzt sich also im gleichen Ausmass wie in den zurückliegenden zehn Jahren fort.

Ist die Beruhigung an der Preisfront also nur vorübergehend? Schiessen die Preise bald wieder nach oben, wenn auch künftig jährlich Wohnungen für 70 000 bis 100 000 neue Einwohner bereitzustellen sind? Weinert glaubt an eine nachhaltige Trendwende. «Die Bautätigkeit hält mit der Bevölkerungsentwicklung gut Schritt. Kommt hinzu: Spätestens in zwei Jahren ist bekannt, wie sich die Masseneinwanderungs­initiative konkret auswirkt. Nach den heutigen Kenntnissen dürfte dann die Zahl der Zuzüger wohl zurückgehen», sagt er.

Preis für Wohneigentum gibt nach

Zum ersten Mal seit den 1990er-Jahren geben die Preise für Eigentumswohnungen im kommenden Jahr nach. Wüest & Partner geht davon aus, dass die Preise um durchschnittlich 0,6 Prozent sinken. «Die Nachfrage bricht zwar nicht weg, doch wir erleben bei den Eigentumswohnungen eine Normalisierung», sagt Weinert. Eine Normalisierung – obwohl nichts auf eine schnelle Veränderung der historisch tiefen Hypothekarzinsen deutet und Wohneigentum eine der raren viel versprechenden Investitionskategorien darstellt. Wegen der tieferen Mindestverzinsung des Pensionskassenkapitals haben Immobilien auch als Altersvorsorge weiter an Reiz gewonnen.

Weinert: «Ein grosser Kreis von Personen, die es sich leisten können, hat sich den Traum einer eigenen Wohnung bereits erfüllt. Die Vorschriften wie die 10 Prozent hartes Eigenkapital bilden für die andern eine recht hohe Hürde bei der Finanzierung von Wohneigentum.»

In der Zentralschweiz kommen die sinkenden Preise 2016 indes noch nicht an. Wüest & Partner rechnet in dieser Region mit einem Preiswachstum von einem halben Prozent. «Die schnelle Erreichbarkeit des Grossraumes Zürich und die attraktiven Wohnlagen beflügeln die Nachfrage. Die Zentralschweiz bleibt ein dynamischer Markt», sagt Weinert.

Begehrte Einfamilienhäuser

Die Einfamilienhäuser standen während des Baubooms lange Zeit im Schatten der Eigentumswohnungen. Nächstes Jahr dürfte diese Immobilienkategorie indes wertmässig ihren Besitzern am meisten Freude bereiten. Wüest & Partner rechnet mit einer Wertsteigerung von 0,4 Prozent. In der deutschsprachigen Schweiz fällt sie höher aus. «Es kommen immer weniger neue Einfamilienhäuser auf den Markt, weil sie raumplanerisch nur in bescheidenem Ausmass gewollt sind. Die Zahl der neu erstellten Einfamilienhäuser hat sich seit dem Jahr 2000 halbiert», erklärt Weinert. Die Reiheneinfamilienhäuser folgen gemäss Wüest & Partner mehr der Marktentwicklung der Einfamilienhäuser als derjenigen der Eigentumswohnungen.

Bild: Grafik Janina Noser

Bild: Grafik Janina Noser