IMMOBILIEN: Risikopuffer gegen den Crash verdoppelt

Die Preise für Wohneigentum sind in den letzten zehn Jahren rasant gestiegen. Jetzt reagiert der Bundesrat. Banken müssen ihr Eigenkapital auf Hypotheken erhöhen.

Balz Bruppacher Balz Bruppacher
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In der Zentralschweiz (im Bild die Überbauung Feldpark in Zug) sind die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren stark gestiegen. (Bild Stefan Kaiser)

In der Zentralschweiz (im Bild die Überbauung Feldpark in Zug) sind die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren stark gestiegen. (Bild Stefan Kaiser)

Zum zweiten Mal innerhalb eines Jahres nimmt der Bundesrat die Banken im boomenden Hypothekargeschäft in die Pflicht. Gemäss dem gestern veröffentlichten Beschluss müssen die Banken ihre Wohnbauhypotheken ab Mitte Jahr mit zusätzlichen Eigenmitteln unterlegen. Und zwar mit 2 Prozent gemessen an den risikogewichteten Krediten. Das entspricht einer Verdoppelung dieses sogenannten antizyklischen Kapitalpuffers, der am vergangenen 30. September eingeführt worden war (siehe Box).

Mit der Massnahme folgt der Bundesrat einem Antrag der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Sie hatte in den vergangenen Monaten derart oft vor den steigenden Ungleichgewichten auf dem Hypothekar- und Immobilienmarkt gewarnt, dass die Aufstockung des Puffers nicht überraschend kommt. Hätte die Nationalbank weiter zugewartet, wäre ihre Glaubwürdigkeit in Frage gestellt worden. «Eine Zentralbank muss bereit sein, ihren Worten auch Taten folgen zu lassen», hatte SNB-Präsident Thomas Jordan erst letzte Woche bekräftigt.

Spielraum nicht ausgeschöpft

Eine Erhöhung des Kapitalpuffers war auch deshalb erwartet worden, weil Bundesrat und Nationalbank das Mitte 2012 geschaffene Instrument bisher nicht voll ausgeschöpft hatten. Selbst die Erhöhung von 1 auf 2 Prozent lässt noch Spielraum bis zum Maximum von 2,5 Prozent offen. Zudem besteht die Möglichkeit, den Puffer auf weitere Kredite über die Wohnbauhypotheken hinaus auszudehnen. Die erstmalige Aktivierung des Puffers war vor allem als Signal der Behörden an die Banken und die Hypothekarkreditnehmer interpretiert worden.

Weitere 2 Milliarden nötig

Auch die Verdoppelung des Puffers wird keinen Notstand auslösen. «Wir rechnen damit, dass der zusätzliche Eigenmittelbedarf rund 2 Milliarden Franken beträgt», sagte Serge Gaillard, Direktor der Eidgenössischen Finanzverwaltung (EFV), auf Anfrage. Weil der Kapitalaufbau der Banken weiter vorangeschritten sei, dürfte sich die Beschaffung von neuem Kapital auf etwa 1 Milliarde Franken beschränken. Die Bekanntgabe der Massnahme zum jetzigen Zeitpunkt soll es den Banken ermöglichen, mit Blick auf die Generalversammlungen im Frühling rechtzeitig zu ­disponieren und einen allfälligen zusätzlichen Kapitalbedarf bei der Dividendenpolitik zu berücksichtigen. An der Börse gab es gestern allerdings keine Anzeichen dafür, dass Bankaktionäre nun Dividendenkürzungen befürchten.

Mieter können ruhig schlafen

Doch was passiert mit den Hypothekarzinsen? Müssen Hauseigentümer und Mieter die Zeche bezahlen? Bankökonomen beziffern den rechnerischen Effekt der höheren Eigenmittelvorschriften auf die Kosten der Neuhypotheken auf 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte. Angesichts des scharfen Wettbewerbs fallen solche Veränderungen kaum ins Gewicht. Der für Mietzinsanpassungen massgebende Referenzzinssatz ist seit letztem September auf dem Rekordtief von 2 Prozent. Weil es sich um einen nach dem Volumen der ausstehenden Hypotheken gewichteten Durchschnittswert handelt, ist der Referenzzinssatz träge und dürfte sich dieses Jahr nicht gross verändern.

Verschuldung Besorgnis erregend

Bleibt die Frage, warum der Kapitalpuffer trotz geringer Sofortwirkungen dennoch verdoppelt wird. Im Vordergrund steht die Sorge um die Finanzstabilität. «Die Widerstandskraft der Banken wird erhöht», sagte Gaillard. In der Mitteilung des Bundesrates wird das Niveau der Hypothekarverschuldung im Verhältnis zu den Einkommen als Besorgnis erregend bezeichnet. Zwar seien erste Anzeichen für eine Beruhigung vorhanden, räumte Gaillard ein. «Aber die Verschuldung wächst nach wie vor deutlich schneller als das nominelle Wirtschaftswachstum; und die Preise auf dem Immobilienmarkt steigen stärker als die Einkommen.»

Banken zweifeln an Wirksamkeit

Weil der Kapitalpuffer auf die Kreditvergabe und die Überhitzung auf dem Immobilienmarkt nur indirekt wirkt, sind sich die Behörden nach den Worten von Gaillard einig, dass es weitere Massnahmen braucht. Der Bundesrat unterstütze deshalb die gemeinsamen Bemühungen von Nationalbank, Finanzmarktaufsicht (Finma) und der Branche, die Richtlinien der Selbstregulierung zu verstärken. Hier setzt auch die Kritik der Bankiervereinigung ein: Vor weiteren einseitigen Massnahmen mit dem zu breit angelegten Kapitalpuffer hätte man die Wirkungen der Selbstbeschränkung der Banken abwarten müssen. Es geht hier um die Begrenzung beim Einsatz von Pensionskassengeldern für die Immobilienfinanzierung sowie um Amortisationspflichten der Hypotheken.

Finma steht hinter Beschlüssen

Mit dem gleichen Argument hatte sich vor Jahresfrist auch die Finma gegen die Aktivierung des Puffers ausgesprochen. Nun ist die Finanzmarktaufsicht, der die Umsetzung obliegt, aber mit Bundesrat und Nationalbank einig, dass Handlungsbedarf besteht. Im Vordergrund der ergänzenden Selbstregulierungsmassnahmen stehen für die Finma Richtlinien über die Tragbarkeit der Kredite durch die Hypothekarschuldner. Eine Faustregel sagt hier, dass sich der Hauseigentümer die Liegenschaft auch bei einem Zinssatz von 5 Prozent für die erste Wohnhypothek noch leisten können muss.