KAPITALPUFFER: «Hypotheken werden günstig bleiben»

Die Preise von Immobilien steigen immer weiter. Nun schreibt der Bundesrat den Banken vor, sich gegen eine Immobilienkrise zu wappnen. Doch was bringen die kostspieligen Vorschriften?

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Das Volumen der Hypotheken steigt stärker als das Volkseinkommen. (Bild: Keystone/Arno Balzarini)

Das Volumen der Hypotheken steigt stärker als das Volkseinkommen. (Bild: Keystone/Arno Balzarini)

Der Bundesrat ergreift Massnahmen gegen die drohende Immobilienblase. Die Banken müssen ab dem 30. September 2013 zusätzliche Eigenmittel von einem Prozent der ausgegebenen Hypothekarkredite ansammeln. Wird das den Immobilienmarkt abkühlen?

Ronny Haase*: Man darf vom Zwang zu zusätzlichen Eigenmitteln nicht zu viel erwarten. Der Effekt auf den Immobilienmarkt wird sich meiner Meinung nach in Grenzen halten.

Aber die Banken werden ja die Kosten an die Kunden weitergeben, und die Hypothekarkredite werden sich nun verteuern. Das sollte doch dazu führen, dass die Nachfrage nach Immobilien sinkt.

Haase: Die Nachfrage wird nicht alleine durch günstige Kredite gesteuert, sondern auch durch Faktoren wie Attraktivität der Standorte, Lage auf dem Arbeitsmarkt und Zuwanderung. Ausserdem haben einige Banken bereits die Margen auf Kredite in den vergangenen Wochen angepasst. Ich rechne nun mit einer weiteren Anpassung von 0,1 Prozent nach oben. Das ist nicht wirklich viel. Hypotheken sind dann im historischen Kontext immer noch sehr günstig zu haben. Hinzu kommt, dass die Höhe auch immer eine Verhandlungssache ist. Im schlechtesten Fall könnten sich die Hypotheken um 0,3 Prozent erhöhen. Doch auch dann sind sie noch sehr günstig.

Was bringt der zusätzliche Kapitalpuffer dann?

Haase: Aus Sicht des Bundesrates und der Nationalbank ist es sicherlich beruhigend, zu wissen, dass im Fall einer Immobilienkrise Banken mit mehr Eigenkapital diese besser verkraften können. Hätte man in Bern den Immobilienmarkt wirklich ausbremsen wollen, dann hätte man gleich den ganzen möglichen Rahmen des Kapitalpuffers von höchstens 2,5 Prozent Eigenmittel der risikogewichteten Hypothekarkredite ausgeschöpft.

Ist der Zeitpunkt für die Aktivierung des Puffers der richtige?

Haase: Ich denke, es wäre besser gewesen, noch zuzuwarten. Es hätte erst geschaut werden sollen, welche Wirkung die neuen Richtlinien für die Kreditvergabe, die seit Juli letzten Jahres in Kraft sind, auf den Markt haben.

Welche Massnahmen sind das?

Haase: Der Mindestanteil von Eigenkapital, das nicht aus dem Guthaben der zweiten Säule stammt, muss 10 Prozent des Belehnungswertes betragen. Und die Hypothekarschulden, die zwei Drittel des Belehnungswertes der Liegenschaft übersteigen, müssen innert 20 Jahren amortisiert werden. Wir haben schon leichte Auswirkungen dieser neuen Vorschriften festgestellt. So sind die Immobilienpreise nicht mehr ganz so stark gestiegen und zum Beispiel in Genf sogar leicht gesunken. Jetzt wird bereits die nächste Massnahme eingeleitet, und am Ende weiss man nicht, welche wie gewirkt hat.

Weiss man denn überhaupt, wie der antizyklische Puffer (AZP) wirkt?

Haase: Nein, denn er ist noch nie ausprobiert worden. Hinzu kommt, dass er nicht alle Banken betrifft. Denn viele haben bereits in den letzten Monaten sehr viel mehr Vorsicht bei der Hypothekenvergabe walten lassen und haben eine gute Eigenkapitalbasis.

Ist ein Eingriff in den Markt nicht immer gefährlich?

Haase: Regulierung ist angebracht, wenn das System versagt. Das System – in diesem Fall der Immobilienmarkt – soll so stabilisiert werden. Grundsätzlich schadet das nicht. Aber oft wird überreguliert, oder es werden die falschen Massnahmen ergriffen.

Was erwarten Sie, wie sich jetzt die Immobilienpreise in der Schweiz entwickeln?

Haase: Wenn alle Faktoren gleich bleiben – die Zuwanderung und die Wirtschaftsleistung –, dann werden die Preise weiter steigen, denn die Nachfrage ist dann noch immer da. Diese Entwicklung ist aber nicht per se ein Zeichen von Überhitzung. Schaut man zum Beispiel nach Genf, dann sind die Preisanstiege im internationalen Vergleich und auch im Schweizer Vergleich völlig normal. Es ist noch immer günstiger, eine Wohnung in Genf zu mieten als in London oder New York.

* Ronny Haase ist Partner beim Immobilienberatungsunternehmen Wüst und Partner.

Interview Nelly Keune

Banken müssen mehr Eigenkapital hinterlegen

Der Bundesrat beobachtet die Entwicklung des Immobilienmarktes mit Sorge. Er befürchtet, dass die Preise weiter steigen und die Hypothekarverschuldung zunimmt. Um einer Immobilienblase vorzubeugen, hat er gestern die Notbremse gezogen. Er hat einem Antrag der Schweizerischen Nationalbank (SNB) stattgegeben und den antizyklischen Kapitalpuffer aktiviert. Ab dem 30. September müssen Schweizer Banken demnach 1 Prozent mehr Eigenmittel für Wohnbauhypotheken halten. Ziel ist es, ihre Widerstandskraft und damit die Volkswirtschaft an sich zu stärken.

«Ein zurückhaltendes Instrument»

Bundesrätin Eveline Widmer Schlumpf sprach vor den Medien von einem «zurückhaltenden Instrument». Zahlreiche Finanzinstitute seien bereits aktiv geworden und hätten Reserven gebildet. Betroffen seien 20 bis 25 Prozent des gesamten Hypothekarvolumens. Der Kapitalpuffer belaufe sich auf rund 3 Milliarden Franken, rechnete Serge Gaillard, Direktor der Eidgenössischen Finanzverwaltung (EFV), vor. Bereits während der Übergangsfrist werde die Massnahme zu wirken beginnen, müssten die Banken doch entsprechende Mittel zurücklegen.

Spielraum nicht ausgenutzt

Der antizyklische Puffer ist ein junges Instrument: Er ist erst im Juli 2012 mit der neuen Eigenmittelverordnung eingeführt worden. Ende 2012 liess die  SNB erstmals verlauten, dass sie darüber nachdenke, ihn einzusetzen. Am 5. Februar stellte sie dem Bundesrat einen entsprechenden Antrag. Sie ging dabei allerdings deutlich unter die Obergrenze von 2,5 Prozent. Die Situation sei noch nicht so alarmierend wie unmittelbar vor dem Ausbruch der Immobilien- und Bankenkrise Ende der 1980er-Jahre, so die Begründung. Man  komme aber nicht darum herum, präventiv einzugreifen. Sobald sich die Situation entschärfe, könne der Puffer reduziert oder deaktiviert werden.

Die Finma riet von Eile ab

Die Finanzmarktaufsicht Finma hatte der Nationalbank in der vorgängigen Anhörung empfohlen, noch etwas zuzuwarten. Sie wollte die neuen Eigenmittelbestimmungen und die Selbstregulierung, welche die Finanzinstitute im Juli 2012 beschlossen hatten, erst wirken lassen. Die SNB kam indes zum Schluss, dass sich ein verspätetes Eingreifen als kontraproduktiv erweisen könnte. «Niemand ist besser in der Lage, das Risiko einer Immobilienblase zu beurteilen, als die SNB», betonte EFV-Direktor Gaillard gestern.

Hauseigentümerverband warnt

Die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) räumt zwar ein, dass die Lage am Immobilienmarkt angespannt ist. Dabei stünden jedoch «Hot Spots» - dazu zählen etwa Zürich und Genf - im Vordergrund. Die Gefahr einer flächendeckenden Immobilienblase bestehe zurzeit nicht. Der antizyklische Kapitalpuffer sei zudem zu grob definiert und setze falsche Anreize. Es bestehe die Gefahr, dass sich Kreditkosten erhöhten. Dies befürchtet auch der Hauseigentümerverband (HEV). «Es trifft alle, die Hypotheken haben», sagt Direktor Ansgar Gmür. Nicht nur Schwellenhaushalte, sondern auch Personen mit einer guten Bonität würden künftig stärker zur Kasse gebeten. Sogar Fixhypotheken könnten teurer und dank entsprechenden Klauseln gekündigt werden. «Der Bundesrat wollte eine psychologische Wirkung erzielen», vermutet Gmür. Die Massnahme komme jedoch zu früh: «Die Finma hätte noch einige Instrumente in der Hand gehabt; notfalls kann sie Banklizenzen aufheben.»

«Hätte längst handeln müssen»

Aus Sicht des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands handelt die Regierung zu spät und falsch. «Man hätte längst eine höhere Belehnungsgrenze und eine Amortisationspflicht festlegen sollen», sagt Geschäftsführer Peter Macher. Davon hätten gerade Schwellenhaushalte profitiert. Er will sich dafür einsetzen, dass sich der Kapitalpuffer nicht negativ auf den Referenzzinssatz für Mieten auswirkt. Der Schweizerische Baumeisterverband hält die Massnahme für vertretbar. Der Puffer sei massvoll ausgestaltet und dämpfe die Gefahr einer Marktüberhitzung sowie eines übermässigen Anstiegs der Hypothekarverschuldung, schreibt er in einem Communiqué. Der Bundesrat will damit auch ein Zeichen setzen. «Wir gehen davon aus, dass das eine Signalwirkung hat», so Widmer Schlumpf.

Eveline Rutz