Oberägeri
Seegrundstücke in Oberägeri: Der Käufer musste den Deal geheim halten

An bester Lage wird eine Traumresidenz mutmasslich viel zu billig veräussert. Eine zentrale Frage lautet: Hätte der Käufer realisieren müssen, dass bei der Veräusserung der Seegrundstücke in Oberägeri möglicherweise etwas nicht mit rechten Dingen zuging?

Kari Kälin
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Seeidylle im Steuerparadies: Blick auf den Ägerisee.

Seeidylle im Steuerparadies: Blick auf den Ägerisee.

Stefan Kaiser

Der Kanton Zug: ein Steuerparadies. Grundstücke mit Seeanstoss: rar, begehrt und teuer. In den vergangenen sechs Jahren, das zeigen Recherchen von CH Media, wurden am Ägeri- und am Zugersee mindestens acht Liegenschaften für einen Quadratmeterpreis zwischen rund 6000 bis 13'500 Franken verkauft oder angeboten.

Finanziell aus der Reihe tanzen die Seegrundstücke in Oberägeri, die Gegenstand juristischer Auseinandersetzungen sind (wir berichteten). Roland B. (alle Namen geändert) verkaufte das knapp 4800 Quadratmeter grosse Anwesen an exklusiver Lage hinter dem Rücken seiner Schwester Sybille B. am 14. September 2017 für 16 Millionen Franken an einen lokalen Superreichen – für rund 3300 Franken pro Quadratmeter, deutlich günstiger als vergleichbare Objekte. Gegen Roland B. und Marcel H., der ihm beim Verkauf half, laufen Strafverfahren wegen ungetreuer Geschäftsbesorgung (siehe Kasten). Für sie gilt die Unschuldsvermutung.

Der krumme Millionendeal in Kurzform

Gegen Roland B. und seinen Vertrauten Marcel H. (alle Namen geändert) läuft ein Strafverfahren wegen ungetreuer Geschäftsbesorgung. Roland B.s Schwester Sybille B. wirft ihnen vor, eine Traumresidenz am Ägerisee im Kanton Zug, gehalten in Form einer Holding, hinter ihrem Rücken und ohne Berechtigung am 14. September 2017 zu einem viel zu niedrigen Preis veräussert zu haben. Die Eltern hinterliessen Roland B. und Sybille B. je 45 Prozent der Aktien, 10 Prozent gingen an Sybille B.s minderjährige Tochter Sandra. Roland B. und Marcel H. warfen Sybille B. aus dem Verwaltungsrat der Tochtergesellschaften, um den Verkauf durchzuziehen. Seit August 2019 hat Sybille B. wieder die Kontrolle über die Holding. Um die unter merkwürdigen Umständen verkauften Seegrundstücke kämpft sie noch immer. (kä)

Keine öffentliche Ausschreibung

Nicht nur ein Überblick über das aktuelle Marktgeschehen legt nahe, dass die Seegrundstücke in Oberägeri viel zu günstig verscherbelt wurden. Eine Anwältin von Roland B. schätzte deren Wert in einem Papier auf 20 bis 25 Millionen Franken. Die renommierte Immobilienberatungsfirma Wüest Partner kommt in einer Analyse auf 27 Millionen Franken (rund 5600 Franken pro Quadratmeter). Sie bemängelte unter anderem, dass die Seegrundstücke nicht öffentlich zum Verkauf ausgeschrieben und für Liebhaberobjekte ungewöhnlich kurz vermarktet wurden. Wüest Partner geht davon aus, dass der beauftragte Makler für diese Transaktion innerhalb der primären Zielgruppe von superreichen Einzelpersonen nicht über das notwendige Netzwerk verfügte.

Schliesslich: Die Zuger Kantonalbank stellte dem Verkäufer im Juli 2017 einen Kredit bis zu 25 Millionen Franken zum Erwerb der Seegrundstücke in Aussicht. Offenbar taxierte auch das Finanzinstitut den Wert der Seegrundstücke viel höher ein als es der tatsächlich erzielte Verkaufserlös war.

Eine Zivilklage ist hängig

Wie schätzt der Käufer den Preis für die Seegrundstücke ein? Erachtet er ihn als fair? Der Anwalt des Käufers wollte mit Verweis auf ein laufendes gerichtliches Verfahren keine Fragen von CH Media beantworten.

Zunächst gilt es festzuhalten: Gegen den Käufer läuft kein Strafverfahren. Er sieht sich aber mit einer zivilrechtlichen Klage konfrontiert. Sibylle B. beantragt, den Grundbucheintrag des Verkaufs für nichtig zu erklären. Der Fall dürfte im nächsten Jahr durch das Zuger Kantonsgericht erstinstanzlich entschieden werden.

Zentral ist die Frage: Konnte der Käufer im guten Glauben davon ausgehen, dass Roland B. und Marcel H. die Seegrundstücke verkaufen durften? Oder hätte er, wie es im Zivilgesetzbuch heisst, «bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach Umständen verlangt werden darf», realisieren müssen, dass die beiden möglicherweise nicht dazu berechtigt waren? Auch zu diesem Fragenkomplex äussert sich der Käuferanwalt nicht.

Käufer hatte Kenntnis von Streit zwischen den Geschwistern

Tatsache ist: Der Käufer unterzeichnete am 30. August 2017 eine Vereinbarung, den beabsichtigten Kauf geheim zu halten. Er durfte niemandem davon erzählen. Dies geht aus einem Einvernahmeprotokoll hervor, das CH Media vorliegt. Die Staatsanwaltschaft Zug hatte den Neo-Seegrundstücke-Besitzer im Zusammenhang mit dem Strafverfahren gegen Roland B. und Marcel H. als Zeugen befragt.

Als Grund für die Geheimhaltung führte Roland B. einen Streit mit seiner Schwester ins Feld. Der Käufer wusste, dass sich die Geschwister in den Haaren lagen. Er wusste auch, dass der Verkauf der Seegrundstücke zu Problemen führen könnte. Dies sei ihm bei der Vertragsunterzeichnung eröffnet worden, sagte er der Staatsanwaltschaft. Roland B. und Marcel H. hätten aber erklärt, sie könnten als Verwaltungsräte der Aktiengesellschaften den Verkauf durchführen.

Notarin wollte «in nichts hineingezogen werden»

Ein anderes Element machte den Käufer «etwas stutzig». Roland B. wollte ausdrücklich im Protokoll festhalten, dass es im Zusammenhang mit diesem Geschäft keinerlei Absprachen und Nebenabreden sowie allfällige zusätzliche Zahlungen gegeben habe. Zur Erinnerung: Bevor die Transaktion über die Bühne ging, hatte Roland B. einem Architekten aus der Region angeboten, ihm die Seegrundstücke billig zu verkaufen, um davon später einen Teil wieder von ihm zu erwerben.

Schliesslich fiel dem Käufer auch auf, dass die Beurkundung in Unterägeri anstatt in Oberägeri stattfand. Er habe dann aber herausgefunden, dass die Notarin einen «Interessenkonflikt» habe und nicht in Oberägeri beurkunden dürfe. Damit war das Thema für ihn offenbar erledigt. Durfte sich der Käufer wirklich mit dem pauschalen Hinweis auf den «Interessenkonflikt» begnügen? Oder hätte er nachfragen müssen?

Recherchen von CH Media zeigen zudem: Die damalige Gemeindenotarin schob die Beurkundung nach Unterägeri ab, weil sie gemäss einem Bericht des Zuger Notariatsinspektorats «in nichts hineingezogen werden wollte». Zudem entfernte die Frau mutmasslich das Warnschreiben von Sybille B., bevor sie das Dossier der Aushilfsnotarin aushändigte. Im Warnschreiben stand, dass Sybille B.s Bruder die Seegrundstücke nicht ohne die erforderlichen gesellschaftsrechtlichen Beschlüsse verkaufen dürfe.

Strafverfahren kommt kaum vom Fleck

Beim krummen Deal am Ägerisee reiht sich Merkwürdigkeit an Merkwürdigkeit. Der Fall schreit nach Aufklärung. Doch ist die Staatsanwaltschaft überall dort, wo die Interessen des superreichen Käufers tangiert sind, gar nicht daran interessiert? Tatsache ist: Das Strafverfahren im Zusammenhang mit dem mutmasslich unterpreisigen Verkauf kommt seit bald vier Jahren kaum vom Fleck. Bis heute hat die Staatsanwaltschaft keine amtliche Bewertung der Seegrundstücke veranlasst. Gegen die Notarin aus Oberägeri will sie nicht einmal ermitteln trotz der Unregelmässigkeiten, die auch das Notariatsinspektorat bestätigt.

Wollen die Zuger Justizbehörden einen guten Steuerzahler nicht mit lästigen Nachforschungen vergraulen, aufgrund derer er die Seegrundstücke vielleicht zurückgeben müsste? Die Staatsanwaltschaft äussert sich nicht zu solchen Fragen. Es stehe ihr nicht zu, materiell-rechtliche Fragen zu einer rechtshängigen Strafuntersuchung zu beantworten, sagt eine Sprecherin. Sie weist darauf hin, dass sie gemäss ihrem gesetzlichen Auftrag unabhängig und unparteiisch arbeite und einzig dem Gesetz verpflichtet sei.