Wohnungsbau

Der Oberaargau als unterschätzte Wohnregion

Wie erklärt man sich das: Experten des Immo-Monitoring-Profis Wüest & Partner brechen den Stab über dem Oberaargau, indem sie diesem ein miserables Rating als Standort für Eigentumswohnungen verpassen.

Andreas Toggweiler
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Neu erstellte Überbauung beim Wuhrplatz Langenthal. Urs Byland

Neu erstellte Überbauung beim Wuhrplatz Langenthal. Urs Byland

Solothurner Zeitung

Diese Zahlen tun weh: Im aktuellen Immo-Monitoring der Zürcher Firma Wüest&Partner erhält der Oberaargau als Standort für Eigentumswohnungen die Bewertung 9 auf einer Skala von 1 bis 10 («sehr schlecht»). Etwas besser sieht es für Mietwohnungen aus, wo die Note 7 («mässig») vergeben wird.

«Das kann ich nicht ganz ernst nehmen», sagt der Langenthaler Immobilientreuhänder Bernhard Hugi. Das schlechte Rating des Oberaargaus sei vor allem Unkenntnis, glaubt er. Langenthal sei als Industriemetropole bei den auf den Dienstleistungs- und Finanzsektor fixierten Bewertungsfirmen zu wenig bekannt. «Natürlich, der hiesige Immobilienmarkt ist nicht berauschend, aber er ist intakt», meint Hugi. So habe beispielsweise der Markt die vielen Neubauwohnungen, die in den letzten Jahren erstellt wurden, problemlos absorbiert. «Meine Leerstände haben sich jedenfalls kaum erhöht.»

Guter Markt für Einfamilienhäuser

Der Oberaargau sei auch ein guter Markt für Einfamilienhäuser. Gerade Familien, die aufs Land ziehen, würden Wert legen auf ein Objekt mit Umschwung. Dank dem Generationenwechsel seien auch immer wieder attraktive Häuser auf dem Markt. Attraktiv im Oberaargau heisst dabei: gute Wohnlage, meist solide Bausubstanz, aber keine Luxusansprüche. Auch muss bisweilen in einen Umbau investiert werden. Dass Einfamilienhäuser generell wieder im Trend sind, hält auch die Wüest-&-Partner-Studie fest.

Daniel Hess, Immobilienmakler bei der Langenthaler Niederlassung der global tätigen Immobilienhandelsfirma Remax, stellt hingegen fest. «Der Immobilienmarkt im Oberaargau ist völlig unterbewertet.» Der fehlende Autobahnanschluss sei zum grossen Teil dafür verantwortlich, glaubt Hess. Damit ist zumindest ein Faktor genannt, der die Attraktivität aus nationaler Sicht mindert.

Im Vergleich zu benachbarten Standorten wie Olten, Solothurn oder Burgdorf sei dafür Wohneigentum im Oberaargau sehr billig zu haben. «Eine Distanz von 30 Kilometern kann einen Preisunterschied von 100000 Franken ausmachen», sagt Hess. Auch das Angebot sei intakt, sowohl bei Einfamilienhäusern wie auch bei Eigentumswohnungen. «Wer im Oberaargau investiert, bekommt sicher ein optimales Preis-Leistungs-Verhältnis.»

Keine Steueroasen

Eigentliche Steueroasen, wo sich für Grossverdiener eine Niederlassung lohnt, existieren im Oberaargau hingegen nicht. Das sei für die meisten Käufer aber auch nicht relevant, sagt Hess. «Wer hier Wohneigentum kauft, für den sind das Objekt und die Umgebung entscheidend, nicht die Steuerbelastung.»

Mäkeln an schlechter Verkehrsanbindung (für Autos) hin, mangelnde nationale Bekanntheit her: Tatsache ist, dass schon seit vielen Monaten im Oberaargau überdurchschnittlich viel Wohnraum erstellt wird. Zwar nicht in absoluten Zahlen, aber im Vergleich zu den bereits bestehenden Wohnungen. Die Baubewilligungen in Prozent des Bestandes erreichten seit Oktober 2010 bis Mitte 2011 mit über 2 Prozent den höchsten Stand im ganzen Kanton Bern. Das heisst, pro bereits bestehende Wohnung wird im Oberaargau der grösste Anteil von Neubauten erstellt.

Renditeüberlegungen

Gerade das ist aber für renditegierige Investoren wie Pensionskassen und dergleichen Gift. Das auf diese Kundschaft ausgerichtete Immo-Monitoring hält denn auch fest: «Im Segment der Mehrfamilienhäuser geht weiterhin eine grosse Gefahr von der intensiven Bautätigkeit aus.» Was für den Mieter oder Wohn-Käufer gut ist, ist für den Anleger schlecht. So gesehen ist die düstere Markteinschätzung von Wüest&Partner (aus Investorensicht) nachvollziehbar.

Die umfassende Marktübersicht von Wüest&Partner hat für den Oberaargau folgende Durchschnittspreise eruiert (Preis jeweils unterste und oberste 10 Prozent):

Mietpreise: 3 Zimmer 760–1260 Franken; 4 Zimmer 950–1560 Franken; 5 Zimmer 1150–1890 Franken.

Eigentumswohnungen: 4 Zimmer 292000–522000 Franken; 5 Zimmer: 367000–653000 Franken.

Der Baulandpreis für Mehrfamilienhäuser wird mit 150–300 Fr./m2 veranschlagt und liegt damit im Durchschnitt des westlichen Mittellandes.