Fast 80'000 leere Wohnungen – aber ein Rekord bleibt unübertroffen: Die sechs wichtigsten Erkenntnisse zum Bau-Boom

Neue Zahlen des Bundesamts für Statistik zeigen, der Boom im Wohnungsmarkt setzt sich auch nach über zehn Jahren ungebrochen fort. Die Leerwohnungsziffer erreicht ihren bisherigen Rekord aber nicht. News und Hintergründe in sechs Punkten.

Niklaus Vontobel
Drucken
Teilen
Im Kanton Zug stehen pro Tausend Wohnungen nur sieben leer. In Genf sind es fünf, in Zürich neun.

Im Kanton Zug stehen pro Tausend Wohnungen nur sieben leer. In Genf sind es fünf, in Zürich neun.

Keystone°/Martin Ruetschi

78'832 leere Wohnungen hat es in der Schweiz. Ein neuer Rekordwert ist erreicht – wieder einmal. Das hat das Bundesamt für Statistik in seiner jährlichen Leerwohnungszählung mit Stichtag vom 1. Juni 2020 bekannt gegeben.

Ein Rekord wurde längst überboten...

Der Boom im Wohnungsbau hält weiter an, auch über zehn Jahre nach seinem Beginn. Seit 2009 steigt die Zahl der leeren Wohnungen jedes Jahr etwas an. Seit dem Jahr 2013 geht es rasant nach oben. Im Vergleich zu damals warten 38'000 Wohnungen mehr auf einen Mieter oder Käufer.

2020 sind im Vergleich zum Vorjahr nochmals 3449 Wohnungen mehr offen als im Vorjahr. In Prozenten ist es eine Zunahme um 4,6 Prozent. Der frühere Allzeitrekord von 1998 – der letzten grossen Boomphase am Immobilienmarkt – wurde bereits 2017 übertroffen. 1998 standen 64'198 Wohnungen leer.

Die grössten Leerwohnungsziffern werden in Kantonen erreicht, die auch in den Vorjahren oben standen. Solothurn kommt immer noch auf den höchsten Wert (3,22%). Dann kommen das Tessin (2,71%), Aargau (2,65%) und Jura (2,52%). Am anderen Ende steht der Kanton Genf (0,49%). Weiterhin ein knappes Gut sind Wohnungen in Zug (0,70%), Zürich (0,91%), Obwalden (0,92%) und Basel-Stadt (0,96%).

... die Leerwohnungsziffer ist aber nicht historisch hoch

Es stehen zwar mehr Wohnungen leer als je zuvor. Doch gemessen am Total der Wohnungen hat der aktuelle Boom noch keinen Rekord erreicht. Die Leerwohnungsziffer steht 2020 bei 1,72 Prozent. 1998 waren es jedoch 1,85 Prozent. Also nochmals deutlich mehr. Diese Marke bleibt nun unerreicht.

Darum bleibt 1998 unübertroffen

Experten hatten geglaubt, die Coronakrise würde den Wohnungsmarkt über die Marke von 1998 pushen. Sie gingen davon aus, dass die Krise stark auf die Nachfrage nach Wohnungen drücken würde. Nicht zuletzt, weil die Zuwanderung geringer ausfallen würde. So kam es nun nicht.

Die Nachfrage nach Wohnungen bleibt auch in Krisenzeiten ungebrochen. Experten der Zürcher Kantonalbank wiesen gegenüber dem «Blick» noch auf einen anderen Grund hin: Bauprojekte im Tessin und in der Westschweiz hätten sich aufgrund der Pandemie verzögert. Die Coronakrise drückte auf das Angebot an Wohnungen, nicht nur auf die Nachfrage.

Dass die absolute Zahl der leeren Wohnungen und die Leerwohnungsziffer auseinandergehen, hat einen simplen Grund: Das Bevölkerungswachstum. Die Schweiz hat im Jahr 2020 rund 1,6 Millionen Einwohner mehr als noch 1998. Und mit der Bevölkerung ist auch die Zahl der Wohnungen stark gestiegen. Es müssten also noch deutlich mehr Wohnungen leer stehen in der Schweiz, bis im Verhältnis zum Total der Wohnungen ein neuer Rekordwert bei der Leerwohnungsziffer erreicht würde.

Trotz Rekord: Mieter fühlen sich nicht als König

So gesehen bleibt der aktuelle Boom noch zurück hinter jenem vom 1998. Zumindest ist das so, wenn man auf die Leerwohnungsziffer als Kennzahl schaut. Doch die Zeiten von 1998 sind ohnehin nur schwerlich mit dem aktuellen Boom zu vergleichen.

«Jetzt ist der Mieter König», titelt der «Blick» damals triumphierend. Die Boulevardzeitung vermeldete, die Wohnungsnot sei nun passé. Eine Flucht habe eingesetzt: Raus aus unbequemen Klein- und Altwohnungen, hinein in grössere und besser gelegene Wohnungen. «Die Schweizerinnen und Schweizer werden schnäderfrässiger.»

Doch im aktuellen Boom fühlen sich die Mieter nur bedingt königlich. Die gleichen Mechanismen spielen seit Jahren. Leider ist es kompliziert. In einer Studie diskutierten Bankökonomen kürzlich auf über fünf Seiten die nur scheinbar simple Frage: Sinken die Mieten wirklich? Die Antwort: Es sei eine Frage der Definition und der Perspektive.

Die eine Sichtweise ist: Die Mieten jener Wohnungen sinken, die neu angeboten werden. Diese Angebotsmieten sind tiefer als vor fünf Jahren. Sucht Familie Müller eine neue Wohnung, ist sie darum weniger arm dran als vor fünf Jahren. Bankökonomen freut es: «Der Markt funktioniert, wenn auch sehr träge.»

Die andere Sicht ist: Familie Müller ist noch immer arm dran. Die neue Wohnung ist teurer als die alte. Wer sich bewegt, verliert. Das gilt vor allem, wenn Familie Müller viele Jahre in der gleichen Wohnung lebte und in einer beliebten Gegend. Ihre Miete blieb fast gleich. Derweil sind die Mieten von neu angebotenen Wohnungen noch immer deutlich höher als vor 20 Jahren. Allzu königlich ist das Dasein als Mieter also nicht. Der Mieterverband schreibt wütend: «Mieten steigen und steigen – trotz Leerständen.»

Allzeitrekordjahr 1998: Es waren ganz andere Zeiten

Der aktuelle Boom ist nur schwer zu vergleichen mit den Zeiten von 1998. Dass die Leerwohnungsziffer damals einen bis heute unübertroffenen Rekord erreichte, lag weniger an einem boomenden Wohnungsbau. Damals brach die Nachfrage nach Wohnungen ein. So hat das Bundesamt für Wohnungswesen kürzlich die damaligen Zeiten beschrieben: «In der zweiten Hälfte der Neunzigerjahre war die Schweiz von einer tiefgreifenden Immobilienkrise betroffen.»

Die Nachfrage nach Wohnungen sei zu Beginn des Jahrzehnts zurückgegangen: aufgrund stagnierender Einkommen und einer nur noch geringen Bevölkerungszunahme. Gleichzeitig sei die Wohnungsproduktion auf hohem Niveau geblieben und habe 1994 mit über 47'000 Einheiten einen langjährigen Höchststand erreicht. Das Resultat gemäss Bundesamt: «Der Markt konnte das Neuangebot nicht absorbieren, die Zahl der leerstehenden Wohnungen stieg massiv an.»

Blick auf die Kantone: Wo die Rekorde purzeln

Nie war der Anteil der leeren Wohnung gesamtschweizerisch höher als 1998, auch heute nicht. Doch in einigen Kantonen ist der Allzeitrekord gebrochen worden, in einigen schon vor Jahren.

Beispiel Kanton Aargau. Dort lag die Leerwohnungsziffer im Jahr 1998 bei 2,38 Prozent. Der Rekord sollte zwanzig Jahre lang halten, ehe denn 2018 ein Anteil von 2,65 Prozent erreicht wurde. Auf diesem hohen Niveau verharrt die Leerwohnungsziffer nun.

Beispiel Kanton Solothurn. In der Zeitreihe des Bundesamtes für Statistik war für den Kanton Solothurn lange Zeit das Jahr 1997 aufgeführt als Rekordjahr (3,06 Prozent). Diese Rekordmarke wurde dann erst letztes Jahr geknackt (3,4 Prozent). Dieses Jahr wurde es zwar leicht weniger, doch mehr als 1997 und noch immer der nationale Spitzenwert (3,22 Prozent).

Der schweizweite Bauboom zeigt sich in Aargau und Solothurn von der extremsten Seite, zumindest wenn man die Leerwohnungsziffern anschaut.

In St.Gallen ist der 1998-Rekord allerdings näher gerückt. (2,53 Prozent damals, 2020 dann 2,41 Prozent). In Kantonen wie Luzern hingegen bleibt das Jahr 1998 unerreicht. Damals waren es 1,8 Prozent, heute sind es 1,5 Prozent. Ähnlich im Thurgau: damals 3,43 Prozent, heute 2,48 Prozent.

Basel-Landschaft hat sich dem nationalen Trend weitgehend widersetzt. Vor dem aktuellen Boom wurde der höchste Anteil an leeren Wohnungen dort im Jahr 2007 erreicht (0,71 Prozent). Seit 2017 steigt der Anteil ständig an und liegt nun bei 1,14 Prozent.

Mehr zum Thema