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Bauboom trotz Nachfrage-Ebbe

Mehr als 72 000 Wohnungen stehen in der Schweiz leer. Die Leerstandsquote steigt auf 1,6 Prozent. Betroffen sind vor allem Mietwohnungen. Doch auch Eigentumswohnungen finden weniger leicht Käufer.
Rainer Rickenbach
Grossüberbauungen wie im Schweighof beeinflussen die Leerstandsquote stark. (Bild: Philipp Schmidli (Kriens, 4. September 2018)

Grossüberbauungen wie im Schweighof beeinflussen die Leerstandsquote stark. (Bild: Philipp Schmidli (Kriens, 4. September 2018)

Der Nachfrage-Boom ebbt schon seit ein paar Jahren ab. Doch gebaut wird weiterhin, als ob es kein Morgen gäbe. Die Folge: Der Anteil an leeren Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand steigt seit sieben Jahre immer schneller. In der Zeit vom Sommer 2017 bis jetzt kletterte er von 1,45 auf 1,62 Prozent (siehe Grafik). Er nähert sich der 2 Prozent-Schwelle, die oft als Vorbotin einer platzende Immobilienblase interpretiert wird.

Der Immobiliendienstleister Wüest Partner geht davon aus, dass die Bautätigkeit in der Schweiz auch in diesem und kommenden Jahr auf hohem Niveau verharrt. Unternehmenssprecher Robert Weinert: «Das machen die Baugesuche und -bewilligungen deutlich.» Der Hauseigentümerverband Schweiz rechnet damit, dass alleine im kommenden Jahr 50 000 Neuwohnungen hinzukommen.

Milliarden fliessen in den Wohnungsbau

Zeichnet sich die nächste Immobilienkrise ab? Von einer Blase mag Weinert nicht reden. «Ich erwarte derzeit keine Preisstürze bei den Renditeliegenschaften. Jedoch sinken Mieten eher und die Wohneigentumspreise stagnieren. Für den Markt hängt viel davon ab, ob sich das Wirtschaftswachstum weiterhin auf hohem Niveau abspielt und wieder mehr Fachkräfte aus der EU in die Schweiz lockt. Dann steigt auch die Wohnungsnachfrage wieder», sagt er. Auch Spekulanten, die im Vorfeld von Marktabstürzen Wohneigentum bloss erwerben um es möglichst schnell danach teurer zu verkaufen, sieht Weinert höchstens vereinzelt am Werk. Die Ursache, dass trotz steigender Leerstandquote immer noch so heftig gebaut wird, ortet er viel mehr bei der historischen Tiefzinsphase (Kasten). «Den Investoren fehlen nach wie vor die Alternativen zum Immobilienmarkt. Wir glauben darum, dass die Zahl der leer stehenden Wohnungen bis im kommenden Jahr noch einmal um 8000 bis 10 000 zunimmt», sagt Weinert. Die Verbände der Mieter und Hauseigentümer nutzen die neusten Zahlen, um die Diskussion um die Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» zu befeuern. «Forderungen nach staatlicher Wohnbauförderung sind angesichts des grossen Angebots an Wohnungen gefährlich und könnten zu einer noch stärkeren Überproduktion beitragen», warnt der Hauseigentümerverband. Der Mieterverband hingegen verweist auf das nach wie vor schwierige Wohnungssuche in den grossen Städten.

Am 1. Juni dieses Jahres waren gemäss den Zählungen des Bundesamtes für Statistik 72 294 leerstehende Wohnungen zur Vermietung oder zum Verkauf ausgeschrieben. Das sind 13 Prozent mehr als im Vorjahr. Die Statistiker zählen dabei alle Kategorien mit: Miet- und Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser. Der Löwenanteil entfällt auf Mietwohnungen, sie machen mehr als vier von fünf der Leerbestände aus. Wenn auch auf tiefem Niveau, hat indes auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen nachgelassen. Weinert: «Der Markt scheint trotz anhaltend tiefen Zinsen vielerorts gesättigt zu sein. Ein Grossteil der Leute, die sich eine Eigentumswohnung leisten können, hat bereits eine gekauft.»

Die Lage auf dem Immobilienmarkt präsentiert sich regional sehr unterschiedlich. Am meisten ungenutzter Wohnraum steht in den Mittelland-Kantonen Aargau und Solothurn herum. «In dieser Region entstanden nicht weit von den Ballungszentren Zürich, Basel und Bern zahlreiche Überbauungen. Weil sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt aber entspannt hat, bevorzugen die Mieter Standorte in unmittelbarer Nähe dieser Städte. Das bekommen die Vermieter im Aargau und in Solothurn nun zu spüren», erklärt Weinert. Auch in der Ostschweiz und im Tessin stehen überdurchschnittlich viel Wohnungen leer.

Die Zentralschweiz steht vergleichsweise gut da. Mit einer Quote von 1,28 Prozent liegt ihr Leerstand recht deutlich unter dem nationalen Durchschnitt. Am höchsten fällt er in Nidwalden (1,9 Prozent) aus, am tiefsten im Kanton Zug (0,4 Prozent). Im Raum Zug sind noch weniger freie Wohnungen verfügbar als in den notorisch vom Wohnungsmangel geplagten Regionen Zürich, Bern, Basel, Genf und Lausanne. Schwyz und Uri gehören zu den sechs Kantonen, in denen dieses Jahr weniger leere Wohnungen gezählt wurden als 2017. Im Kanton Luzern stieg die Quote minim auf 1,44 Prozent, auch in der Stadt Luzern blieb sie 1,02 Prozent praktisch stabil.

In Horw fanden die Statistiker keine einzige freie Wohnung

Völlig «ausverkauft» ist Horw, dort stiess das Bundesamt für Statistik auf nicht eine einzige leere Wohnung. Ausserhalb der Städte reicht freilich schon eine einzige Grossüberbauung, um den Wohnungsmarkt leicht durchzuschütteln. In Kriens zum Beispiel belief sich die Leerstandquote im letzten Jahr auf bescheidene 0,31 Prozent. Mit dem Bezug der ersten Etappen der Wohnsiedlung Schweighof sowie ein paar Umbauten älterer Wohnliegenschaften schoss sie seither um mehr als das Zehnfache auf 3,57 Prozent in die Höhe. Normalerweise füllt sich der Wohnraum nach einer Weile und die Quote fällt wieder. In Kriens sind allerdings weitere grössere Wohnsiedlungen im Bau oder in Planung.

Zentralschweiz: Leer stehende Wohnungen am 1. Juni 2018

in Gemeinden mit mehr als 5000 Einwohnern
Gemeinde Total Leerwohnungsziffer in %
Hergiswil (NW) 99 3,34
Feusisberg (SZ) 75 2,97
Wollerau (SZ) 96 2,85
Küssnacht (SZ) 128 2,04
Glarus (GL) 121 1,87
Einsiedeln (SZ) 136 1,76
Altendorf (SZ) 56 1,7
Glarus Süd (GL) 112 1,64
Steinhausen (ZG) 59 1,45
Glarus Nord (GL) 129 1,38
Arth (SZ) 76 1,33
Altdorf (UR) 56 1,2
Wangen (SZ) 28 1,18
Schattdorf (SZ) 27 1,07
Buochs (NW) 27 1,04
Freienbach (SZ) 78 1
Stans (NW) 37 0,94
Kerns (OW) 29 0,93
Schwyz (SZ) 50 0,69
Ingenbohl (SZ) 30 0,68
Steinhausen (ZG) 25 0,58
Lachen (SZ)/ Oberägeri (ZG) 24/16 0,56
Alpnach (OW) 15 0,54
Schübelbach (SZ) 21 0,5
Sarnen (OW) 14 0,27
Zug (ZG) 38 0,25
Cham (ZG) 16 0,22
Galgenen (SZ) 5 0,21
Baar (ZG) 23 0,2
Risch (ZG) 6 0,13
Sachseln (OW) 1 0,04
Hünenberg (ZG) 0 0

Leer stehende Wohnungen am 1. Juni 2018 im Kanton Luzern

in Gemeinden mit mehr als 5000 Einwohnern
Gemeinde Total Leerwohnungsziffer in %
Reiden 134 4,15
Kriens 480 3,57
Ebikon 155 2,44
Dagmersellen 46 1,92
Emmen 275 1,87
Willisau 67 1,87
Buchrain 46 1,76
Meggen 56 1,58
Beromünster 40 1,44
Hochdorf 50 1,18
Malters 34 1,05
Luzern 468 1,02
Sursee 40 0,83
Adligenswil 17 0,73
Ruswil 19 0,64
Hitzkirch 7 0,31
Neuenkirch 9 0,3
Rothenburg 7 0,22
Horw 0 0

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