BAUGEWERBE: «Was bleibt, ist Überregulierung»

Banken ziehen bei den Baukrediten die Zügel weiter an. Dem Bundesrat ist Pensionskassengeld für Wohneigentum ein Dorn im Auge. Müssen sich die Baumeister auf harte Zeiten gefasst machen?

Interview Rainer Rickenbach
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Der Zentralpräsident des Schweizerischen Baumeisterverbandes, Werner Messmer, gibt Ende des Jahres sein Amt ab. (Bild: PD)

Der Zentralpräsident des Schweizerischen Baumeisterverbandes, Werner Messmer, gibt Ende des Jahres sein Amt ab. (Bild: PD)

Werner Messmer, gerät der Kauf von Wohnungen und Häusern mit den schärferen Regeln der Banken zu einer Investition, die sich nur noch Gutverdiener leisten können?

Werner Messmer*: Nein. Es geht nicht darum, einer bestimmten Einkommensklasse Wohneigentum vorzuenthalten.

Sondern?

Messmer: Es geht darum, die Finanzierung von Wohnungen oder Einfamilienhäusern längerfristig sicherzustellen. Die zentrale Frage dabei lautet: Lässt sich das Wohneigentum auch noch in fünf oder sechs Jahren finanzieren, wenn die Zinsen vielleicht mehr als doppelt so hoch sind?

Tatsache ist: Für junge Familien aus dem Mittelstand ist es unmöglich, 10 Prozent der Bau- und Immobilienkosten aus der eigenen Tasche zu zahlen. Geht es nach dem Bundesrat, dürfen sie bald überhaupt kein Geld aus dem obligatorischen Teil der Pensionskasse für den Kauf von Wohneigentum verwenden.

Messmer: Letztlich handelt es sich um die gleiche Ausgangslage wie bei einem Kleinkredit, mit dem ein junger Mann einen Sportwagen finanzieren möchte. Es ist die Pflicht der Banken, ihre Kunden davor zu schützen, in eine Schuldenspirale zu geraten. Zusammen mit ihren Kunden müssen sie seriös die Szenarien durchrechnen und zu Lösungen kommen, die auch auf höherem Zinsniveau taugen. Es wird ohnehin stets so sein, dass es ein gewisses Einkommen braucht, um sich eigene vier Wände leisten zu können.

Die Nationalbank und die Finanzaufsichtsbehörde Finma versprechen sich von den schärferen Finanzierungsanforderungen, die Gefahr einer Immobilienblase einzudämmen. Wie schätzen Sie die Blasengefahr ein?

Messmer: Das Risiko einer Blasenbildung besteht. Am grössten ist es in der Region Zürich und am Genfersee. Zürich färbt auch recht stark auf die Kantone Zug, Schwyz und Teile des Kantons Luzern ab. Die Gefahr für einen Immobilien-Crash wie in den 1990er-Jahren halte ich hingegen für gering. Vor allem darum, weil die Banken diesmal mehr auf Nummer sicher gehen. Arbeiten sie weiterhin so seriös, kommt es nicht zum Absturz.

Taugen die Einschränkungen tatsächlich, um einem Immobilien-Crash vorzubeugen?

Messmer: Sie sind ein Beitrag dazu, ja.

Sie haben es doch sonst nicht so mit den Regulierungen.

Messmer: In diesem Fall schlagen zwei Herzen in meiner Brust. Zum einen handelte es sich diese Woche um eine Selbstregulierung der Banken. Das finde ich positiv. Zum andern gefällt es mir nicht, wenn der Staat glaubt, eingreifen zu müssen. Er hat das nun mit den Kapitalpuffern bei den Banken und dem beschränkten Zugang zu Pensionskassengeldern für Kauf- und Bauwillige schon zweimal getan. Die Banken sind in der Lage, ihre eigenen Regeln schnell wieder zu ändern, wenn es die Lage erlaubt. Der Staat kann das nicht. Was bleibt, ist eine Überregulierung, an die sich alle klammern und gar nicht merken, wie weit man sich von der Wohn- und Immobilienrealität entfernt hat.

Wirken sich die dämpfenden Massnahmen auch auf die Mieter aus?

Messmer: Ich sehe keine Gefahr, dass die Mieten deswegen steigen. Die meisten Wohnungen gehören institutionellen Anlegern wie Pensionskassen oder Versicherungen. Sie erfüllen die Auflagen in aller Regel problemlos. Kleine Investoren mit einem oder zwei Wohnblöcken orientieren sich an den lokalen Märkten, die sie in der Regel gut kennen.

Was erwarten Sie für die nächsten vier, fünf Jahre? Eine abflachende Entwicklung mit sanfter Landung oder ein weiter stark steigendes Wachstum in der Baubranche?

Messmer: Dieses Jahr ist ein gutes für die Baubranche. Sie verfügt über einen grossen Arbeitsvorrat. Der schrumpft in den nächsten zwei Jahren aber Stück für Stück. Das lässt sich an den rückläufigen Planungsvolumen und Baugesuchen erkennen. Die Unsicherheiten über die Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative wirken wie Sand im Getriebe. Das gilt auch für die Ausbaupläne von Industrie- und Gewerbebetrieben. Viele stellen ihre Ausbaupläne zurück, bis klar ist, wie die neuen Zuwanderungsregeln sich auf die Wirtschaft auswirken. Vor allem die Exportfirmen und ihre Zulieferer sind vorsichtig geworden.

Weicht die Entwicklung in der Region rund um den Vierwaldstättersee von der schweizerischen ab?

Messmer: Wahrscheinlich flaut die Bautätigkeit in der Zentralschweiz noch stärker ab als in den andern Landesteilen. Weil es dort sehr viele exportorientierte Unternehmen gibt. Sie und ihre Zulieferer sind durch die Initiative stärker verunsichert als Firmen, die sich auf den Binnenmarkt beschränken.

Warum die Exportfirmen? Die Weltkonjunktur gewinnt wieder an Fahrt.

Messmer: Für die Schweizer Unternehmen stellt sich die Frage, ob sie diesem Wachstum folgen können. Wenn es gelingt, eine Zuwanderungslösung zu finden, die ihnen nicht schadet, werden sie in der Lage dazu sein. Im Moment aber präsentiert sich die Situation so: Es werden weniger Leute einwandern, es gibt weniger Arbeitskräfte, das Wirtschaftswachstum wird künstlich gedrosselt. Das steckt in den Köpfen der Unternehmer. Logisch, stellen sie Ausbaupläne zurück.

Ihr Amtsantritt vor elf Jahren fiel mit dem Beginn des Baubooms zusammen. Die Baufirmen haben seither alle Hände voll zu tun, viele ihrer Chefs klagen über tiefe Margen. Jammern sie auf hohem Niveau?

Messmer: Nein, das tun sie nicht. Ihre Betriebe sind zwar gut ausgelastet, doch der Ertrag ist in der Regel absolut ungenügend.

Wenn eine Branche zehn Jahre lang boomt, der Baukostenindex ordentlich steigt (Grafik) und die Unternehmen dabei kaum Geld verdienen – machen sie dann nicht etwas falsch?

Messmer: Wir haben ein Strukturproblem und sind nicht in der Lage, es aus der Welt zu schaffen. Die Eintrittsschwelle im Bauhauptgewerbe ist sehr tief: Jeder kann heute ein «Baugschäftli» eröffnen. Die Baumaschinen lassen sich mieten, Mitarbeiter temporär anheuern. 2013 hatte die Branche bei den Neugründungen ein Rekordjahr – bei den Konkursen war sie indes auch ganz vorne dabei. Es gibt zu viele Anbieter, die Preise sind kaputt.

Wenn es doch so wenig zu verdienen gibt, warum rücken immer wieder neue, auch viele gut geführte Bauunternehmen nach, wenn ein grösseres von der Bildfläche verschwindet?

Messmer: Das mag gegen aussen hin so wirken. Doch viele Unternehmen besitzen ertragsreiche Immobilien, aus denen sie ihr operatives Geschäft quer subventionieren. Vor ein paar Jahren, als der Boom schon im Gang war, haben wir 800 Firmen nach ihrer Rentabilität in ihrem Kerngeschäft befragen lassen.

Was kam dabei heraus?

Messmer: Jede fünfte Firma fährt netto im Kerngeschäft mehr als 2 Prozent Verlust ein. Die Hälfte bewegt sich in der Spanne von minus bis plus 2 Prozent. Nicht einmal jede dritte macht 3 oder mehr Prozent Gewinn.

Die Masseneinwanderungsinitiative gilt als Signal der Bevölkerung, dass sie das Wachstum als Einengung empfindet. Gibt es eine Strategie, wie das Land nicht zubetoniert und die Wirtschaft trotzdem weiter wachsen kann?

Messmer: Wir unterstützen es, weniger auf der grünen Wiese und mehr zentrumsnah zu bauen. Bloss bewirkt eine noch so gut gemeinte Überarbeitung der Raumplanung des Bundes nichts, wenn am Schluss die Gemeinden bestimmen, wo gebaut werden darf und wo nicht. Die Kantone müssten die Gemeinden zwingen, dichter zu bauen. Oder die Bundesgelder, die in Renovationen fliessen: Meistens wäre es besser, neue Gebäude zu erstellen, in denen mehr Leute wohnen können als in den alten.

Bietet verdichtetes Bauen den Ausweg? Alle finden es zwar fantastisch – bis ein Hochhaus vor ihrer Nase geplant ist. Die Folge sind quälend lange, teure Verfahren.

Messmer: Eine Minderheit behindert so das Anliegen einer Mehrheit. Oft beklagen die gleichen Organisationen aus dem links-grünen Lager lautstark die Zersiedelung, bekämpfen aber gleichzeitig Hochhausprojekte. Wir wären viel weiter, wenn das Einspracherecht auf die Personen beschränkt würde, für die es eigentlich gedacht ist: die Direktbetroffenen.

Hinweis

* Werner Messmer (68) ist seit 2003 Zentralpräsident des Schweizerischen Baumeisterverbandes. Der frühere Thurgauer FDP-Nationalrat und Bauunternehmer ist bis Ende Jahr im Amt. Als Nachfolger ist der Tessiner Bauunternehmer Gian-Luca Lardi nominiert.