Flughafen Zürich
Beim Milliardenbau «The Circle» läuft es noch nicht rund

Der Flughafen Zürich plant den grossen Wurf. Der Gebäudekomplex «The Circle» soll den Mietertrag massiv steigern. Eine neue Auswertung zeigt aber, dass es bei der Vermietung von Büroflächen harzt.

Benjamin Weinmann
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Direkt vor den Terminals: So soll «The Circle» Ende 2019 aussehen. Quelle: Angaben «The Circle», Stand 29.08.17; Grafik: NCH/PAT

Direkt vor den Terminals: So soll «The Circle» Ende 2019 aussehen. Quelle: Angaben «The Circle», Stand 29.08.17; Grafik: NCH/PAT

KEYSTONE

Auf der Website wird sofort klar, hier kommt etwas Grosses: «Welcome to the Circle. Raum für Geschichten. Quelle der Inspiration. Ort des Geniessens. Platz für Ideen. Oase der Ruhe. Place to be.» So lauten die Willkommens-PR-Slogans des Milliardenprojekts der Flughafen Zürich AG. Der Businesskomplex ist zurzeit direkt vor den Terminals in Bau. Kostenpunkt: eine Milliarde Franken. Von Hotels über Luxus-Showräume und Kongresssäle – alles soll im «Circle» Platz haben.

Ende 2019 soll der «Circle» fertig gebaut sein, der dem Flughafen und dem Co-Investor Swiss Life Millionen an Mieterträgen in die Kassen spülen soll. Denn im Fluggeschäft ist das regulatorische Korsett eng, die Wachstumsperspektive klein. Noch sind die Kräne und Bagger in Kloten am Werk. Sich die sechs zusammenhängenden, rundlichen Gebäude auf neun Etagen vorzustellen, fällt schwer. Hilfe leisten die Visualisierungen auf der Homepage, wo mittlerweile die aktuell verfügbaren Mietflächen kommuniziert werden.

Flughafen mietet sich selbst ein

Insgesamt spricht der Flughafen von einer Vorvermietungsquote von rund 50 Prozent bezüglich der gesamten verfügbaren Fläche. Doch diese Rate kommt in erster Linie mit der überdurchschnittlich guten Vermietung der Kommerzflächen zustande. Bei den Büroflächen sieht die Lage demnach weniger rosig aus. Gerade mal 14,8 Prozent oder 9661 Quadratmeter sind verbindlich vermietet. Dies zeigt eine Auswertung der Angaben auf der «Circle»-Homepage durch die «Nordwestschweiz».

Für 85,2 Prozent der Büroflächen fehlen laut Homepage die Unterschriften. 28,7 Prozent davon werden als «reserviert» bezeichnet. Hier laufen Verhandlungsgespräche nach wie vor und die Interessenten könnten einen Rückzieher machen. Komplett verfügbar sind 56,5 Prozent, unter anderem drei ganze Gebäude (Häuser 13, 15 und 16, siehe Grafik oben).

Für das «Circle»-Modul «Headquarters & Offices» nennt Flughafen-Zürich-Sprecherin Sonja Zöchling bisher nur einen grossen Mieter: die Flughafen Zürich AG. Tatsächlich beschloss die Airport-Betreiberin vor einigen Jahren, selbst in den Komplex einzuziehen, um die nötige Vorvermietungsquote zu erreichen, damit der Bau ausgelöst werden konnte.

Man führe mit zahlreichen Interessenten vielversprechende Gespräche, sagt Zöchling. Seit der Grundsteinlegung im März habe das Interesse deutlich angezogen. «Sobald wieder ein Vertrag unterzeichnet vorliegt, werden wir entsprechend kommunizieren.» Besser sieht die Vermietungslage in den anderen Modulen aus: Die Hyatt-Gruppe eröffnet zwei Hotels mit insgesamt 550 Zimmern sowie einem Convention Center mit Platz für bis zu 2300 Personen. Das Unispital Zürich mietet 10'000 Quadratmeter im Modul «Gesundheit». Und für die sogenannten «Brandhouses», wie der Flughafen die kommerziellen Ausstellungsräume nennt, sind die Swatch-Tochter Omega, das Caviar House & Prunier, das Zürcher Warenhaus Jelmoli und der Basler Duty-free-Händler Dufry gebucht. Insgesamt entsteht im «Circle» eine Fläche von 180 000 Quadratmetern, wobei die vermietbare Fläche 160 000 beträgt.

Für Branchenkenner ist klar: Der Flughafen musste in den letzten Monaten den Mietinteressenten finan- ziell entgegenkommen. Dazu nimmt Sprecherin Zöchling keine Stellung. Sie sagt aber: «Die Preise für die Mietflächen bewegen sich zwischen 300 und 600 Franken.» Wobei der höchste Preis pro Quadratmeter nur für besonders exklusive Lagen mit eigener Terrasse zum Tragen komme.

«Zu wenig flexibel»

Laut Armin Rechberger, Analyst der Zürcher Kantonalbank, zeigt die Auswertung, dass auch ein Prestigeobjekt wie der «Circle» im jetzigen Umfeld kein Selbstläufer ist. Grosse Firmen würden bei der Büroplanung nicht mehr so langfristig wie früher planen. Ein Umzug per 2019 oder 2020, und das für mehrere Jahre, sei momentan schwierig. «Es kommen bestimmt wieder bessere Zeiten, aber momentan braucht es einen längeren Atem als anfangs gedacht.»

Zweifel hat Rechberger zudem in Bezug auf das «Circle»-Modul «Brands & Dialogue». Dort, wo Showräume von Swatch oder Jelmoli im Parterre entstehen. «Ich frage mich, weshalb ich als Passagier das Flughafengelände verlassen soll, wo die Duty-free-Shops mit Rabatten werben, um in einen teuren Flagship Store zu gehen.»

Laut Bank-Vontobel-Analyst Pascal Furger wäre es wichtig, dass bald ein Ankermieter gefunden werden könnte, ein Grosskonzern, der 10 000 Quadratmeter oder mehr mieten würde. «Der fehlt heute.» Auch er glaubt, dass der Flughafen zu Konzessionen bereit ist, zum Beispiel mit anfänglich mietfreien Monaten oder der Mitfinanzierung des Innenausbaus. «Da war man in den Jahren zuvor zu wenig flexibel.»

Dennoch sei es zu früh, um in Alarmstimmung zu verfallen, sagt Furger. Dass es bei den Büroflächen harzt, sei symptomatisch, da nach wie vor viele Flächen im Büromarkt frei sind, insbesondere in Zürich. «Der Flughafen hat mit seinem Standort und seiner verkehrstechnischen Anbindung aber einen grossen Vorteil bei der Suche nach Mietern. Das wird sich früher oder später ausbezahlen.» Er rechnet in seiner Analyse mit einem jährlichen Mietpotenzial von 75 Millionen Franken.