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Branchenverband schlägt wegen Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt Alarm

Der Immobilienmarkt in der Zentralschweiz ist zweigeteilt: Wohneigentum ist stark gefragt, der Mietwohnungsmarkt hingegen schwächelt zusehends.
Rainer Rickenbach
Wohneigentum bleibt trotz Verdichtung gefragt: Sternmattquartier in der Stadt Luzern. (Bild: Nadia Schärli, 9. September 2019)

Wohneigentum bleibt trotz Verdichtung gefragt: Sternmattquartier in der Stadt Luzern. (Bild: Nadia Schärli, 9. September 2019)

Glücklich sei, wer im Kanton Luzern ein Einfamilienhaus besitze, heisst es im neu erschienenen «NZZ Yearbook Real Estate». «Der Nachfrageüberhang im regionalen Einfamilienhausmarkt ist gross: Auf jedes Objekt, das im Internet ausgeschrieben ist, entfallen mehr als vier Such­abos», heisst es im Branchenbuch. In schweizerischen Durchschnitt sind es bloss halb so viele Suchabos pro Angebot.

An einer Informationsveranstaltung zur Vorstellung des neuen Buches sagte Christine Eugster vom Immobiliendienstleister Wüest Partner: «Für viele ist das eigene Haus nach wie vor der grosse Traum. Das ist in Luzern nicht anders als im Rest der Schweiz.»

Leerbestand bildet bloss die halbe Wahrheit ab

Ähnlich verhält es sich mit den Eigentumswohnungen. Der deutlichste Beleg für die grosse Nachfrage ist ihre Preisentwicklung. In den Jahren 2008 bis 2018 schnellten die Kaufpreise um durchschnittlich fast 50 Prozent in die Höhe. Der Boom hält an: Auch im dritten Quartal des vergangenen Jahres verteuerten sich die Preise für die Luzerner Eigentumswohnungen noch einmal um 3,6 Prozent.

Nur: Wohneigentum macht im Kanton Luzern einen zunehmend geringen Teil des Gesamtmarktes aus. Die Einfamilienhäuser werden aufgrund der Raumplanung zum raren Gut und zunehmend unerschwinglich. Die Planung zielt auf eine verdichtete, zentrumsnahe Siedlungsentwicklung. Und bei den Eigentumswohnungen zeichnet sich trotz ungebrochener Nachfrage ebenfalls ein Abschwung ab, die Zahl der Baugesuche ist rückläufig.

Anders sieht es im Mietwohnungsmarkt aus. Getrieben vom Anlagenotstand suchen Pensionskassen, Versicherungen und vermögende Privatleute trotz steigender Leerstandsquoten nach wie vor ihr Heil im Mietimmobiliengeschäft. Denn unter dem Strich schaut dort für sie immer noch mehr Rendite heraus als mit negativ verzinsten Bundesobligationen oder anderen Anlagealternativen.

So kommt es, dass der Leerwohnungsbestand in den meisten Schweizer Kantonen bloss die halbe Wahrheit abbildet. Denn Eigenheime stehen kaum leer, Mietwohnungen hingegen immer mehr. Im Kanton Luzern zum Beispiel wirkt die Durchschnittsquote mit 1,5 Prozent auf den ersten Blick fast schon paradiesisch. Denn sie liegt nahe bei 1,3 Prozent, die als idealer Wert gelten. «Bei 1,3 Prozent stehen genug Wohnungen leer, damit der Markt spielt, aber auch zu wenig, damit die Preise stabil bleiben», sagt Eugster von Wüest Partner.

«Dramatische Situation in einigen Kantonen»

Der zweite Blick macht indes deutlich, wie sich der Anteil leerer Mietwohnungen im Kanton Luzern am Gesamtwohnungsbestand schon ziemlich weit vom Idealwert entfernt hat. So liegt er aktuell bei 2,4 Prozent (schweizweit 2,6 Prozent). In der Agglomeration ohne die Stadt Luzern liegt die Quote in einigen Gemeinden sogar über dem schweizerischen Durchschnitt. Aus der Leerstandsquote geht zudem nicht hervor, wie viele Wohnungen nur deshalb nicht leer stehen, weil die Besitzer die Mieten nach unten angepasst haben. Gemäss dem Magazin «Immobilienmarkt» gibt es in der näheren Umgebung von Luzern Überbauungen, bei denen die zuerst publizierten Mietzinse um bis 15 Prozent absackten.

«Die 2,4 Prozent leer stehenden Mietwohnungen bedeuten, dass wir zurzeit über eine ex­trem hohe Marktliquidität verfügen. Die Situation ist in einigen Zentralschweizer Kantonen sogar äusserst dramatisch», sagt Christian Marbet, Präsident der Svit Zentralschweiz, dem Verband der Immobilienwirtschaft. Im regionalen Vergleich standen am Stichtag vom 1. Juni im Kanton Uri mit 3,8 Prozent die meisten Mietwohnungen leer. Mit Ausnahme von Zug bewegen sich die übrigen Zentralschweizer Kantone im schweizerischen Mittelfeld (siehe Tabelle). In Nidwalden ging die Leerstandsquote zurück, weil all jene Wohnsiedlungen, die in den vergangenen zwei Jahren eröffnet wurden, sich nun gefüllt haben.

Diese Prozentzahlen sind übrigens nicht amtlich, sondern beruhen auf Berechnungen von Wüest Partner. Der Luzerner FDP-Nationalrat Peter Schilliger hatte sich im Frühling beim Bundesrat erkundigt, warum die leer stehenden Eigenheime und Mietwohnungen nicht getrennt ausgewiesen werden. Gemäss bundesrätlicher Antwort ist eine getrennte Auszählung heute jedoch nicht möglich, da die Statistiker die Gesamtbestände an Mietwohnungen und Eigentumswohnungen nicht genau kennen.

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