Coronakrise bringt den Büroflächenmarkt in der Zentralschweiz unter Druck

Schon heute ist die Leerstandsziffer gerade in den Kantonen Zug und Luzern gross. Diese könnte nun noch mehr steigen.

Christopher Gilb
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Es wird viel gebaut in der Zentralschweiz, wie hier im Suurstoffi-Areal am Bahnhof Rotkreuz.

Es wird viel gebaut in der Zentralschweiz, wie hier im Suurstoffi-Areal am Bahnhof Rotkreuz.

Bild: Patrick Hürlimann (14. September 2019)

Das Geschäftshaus Quadrolith in Baar, das Suurstoffi-Quartier in Rotkreuz oder die Projekte Mattenhof und Schweighof in Kriens. Die rege Neubautätigkeit in den Kantonen Zug und Luzern hat mit dazu geführt, dass das Angebot an Büroflächen dort in den vergangenen Jahren stärker als im Schweizer Durchschnitt zugenommen hat. Gemäss den Zahlen aus dem Büromarktbericht 2020 der Immobilienberatung JLL Schweiz stehen in Zug rund 75000 Quadratmeter und in Luzern rund 42000 Quadratmeter Mietfläche frei. Dies entspricht einer Angebotsquote von 6,1 Prozent in Zug respektive 3,1 Prozent in Luzern.

Zwar siedeln sich in beiden Kantonen viele neue Firmen an; plus 4,2 Prozent in Zug und plus 9,2 Prozent in Luzern zwischen 2013 und 2017. Doch kämen einige Neuansiedlungen auch durch Umzüge zwischen den beiden Kantonen zu Stande. Insgesamt gehe, so die Experten der Welcome Immobilien AG, die Vermietung der freien Flächen insbesondere an peripheren Lagen nur schwer voran.

Homeoffice als Bürokiller

Die Immobilienfirma mit Büros in Emmenbrücke, Luzern und Zug hat eine erste Einschätzung zu möglichen Auswirkungen der Coronakrise auf den Markt in Zug und Luzern erstellt. Ihr Fazit: «Aufgrund der aktuellen Ereignisse ist davon auszugehen, dass sich die Konkurrenz auf dem Büroflächenmarkt weiter verschärfen wird.» Es sei denkbar, dass insbesondere kleinere Unternehmen die aktuelle Krise nicht ohne Folgen überstehen und folglich weniger Bürofläche nachfragen. Zudem dürfte die aktuelle Situation die Anzahl Firmengründungen kurzfristig stoppen. Parallel dazu könne die aktuelle Situation dazu beitragen, dass das Thema Homeoffice sowie Investitionen in digitale Arbeitsformen einen weiteren Aufschwung erfahren. Damit verbunden stelle sich die Frage, schreibt Welcome Immobilien AG, inwieweit sich diese Entwicklung zusätzlich auf die Nachfrage nach Büroflächen auswirke. Etwa indem Firmen die Flächeneffizienz mit dem Ziel, Raumnutzungskosten zu senken, vorantreiben würden.

Marc Furrer von der Welcome Immobilien AG.

Marc Furrer von der Welcome Immobilien AG.

Bild: PD

Entscheidend sei, wie lange der Lockdown anhalte, so Marc Furrer von der Welcome Immobilien AG. «Je länger er andauert, desto mehr dürfte die Nachfrage nach zusätzlichen Büroflächen leiden.» Unabhängig davon sei das Thema aber differenziert und branchenabhängig zu betrachten. So hätte beispielsweise ein Interessent aus dem Bildungsbereich die Verhandlungen über ein Mietobjekt vorerst gestoppt. «Parallel dazu haben wir mit einem Unternehmen aus der Beratung gerade ernsthafte Verhandlungen aufgenommen», so Furrer. Tobias Achermann ist CEO der Zug Estates, die das Suurstoffi-Areal in Rotkreuz baut. Derzeit liege die Leerstandsquote der Immobiliengesellschaft bei 3,3 Prozent, sagt Achermann. «Das hat aber auch damit zu tun, dass wir fortlaufend Gebäude fertig bauen und somit neue Flächen auf den Markt bringen.

Derzeit seien wegen der Coronakrise einige Vermietungsprozesse etwas ins Stocken geraten, aber nicht auf Eis gelegt, so Achermann. Unter anderem weil Zug Estates in der Vermarktung eingeschränkt sei, etwa keine Besichtigungen vor Ort machen könne. Auch habe die Dynamik bei der Nachfrage abgenommen. «Ich rechne damit, dass die Krise den Verdrängungsmarkt bei den Büroflächen mittelfristig verstärkt.» Moderne, attraktive und nachhaltige Bauten wie im Suurstoffi sieht er aber dafür gut aufgestellt. Noch keine Einschätzung abgeben wollen die Vermarkter des Mattenhofs in Kriens, die Mobimo AG. Eine Verlangsamung bei der Erstvermietung sei aber zu erwarten, heisst es dort. Von den Flächen im Mattenhof seien derzeit im Mattenhof über 70 Prozent vermietet.

Robert Weinert verantwortet das Immobilien-Monitoring der Beratungsfirma Wüest Partner. «In den letzten zehn Jahren gab es ein Beschäftigungswachstum von durchschnittlich einem Prozent pro Jahr in der Schweiz, das wird dieses Jahr vermutlich nicht so sein», sagt Weinert. Er rechnet mit einer temporär tieferen Nachfrage nach Büroflächen und erwartet ebenfalls, dass der «langfristige Trend» zum Homeoffice verstärkt werden könnte. «Aber je länger das Homeoffice andauert, desto mehr werden viele auch die Vorzüge des Büros wie etwa der informelle Austausch vermissen.» Er rechnet deshalb auch zukünftig mit einer intakten Nachfrage.