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Immobilien: Das geschieht, wenn die Zinsen steigen

Die Ökonomen erwarten die Zinswende in der Eurozone und der Schweiz in den nächsten ein bis drei Jahren. Die USA haben diese Kehrtwende bereits hinter sich. Wie wirkt sie sich im Immobilienmarkt aus?
Rainer Rickenbach
Ein Einfamilienhaus in den USA.Bild: Oleg Albinsky/Getty

Ein Einfamilienhaus in den USA.Bild: Oleg Albinsky/Getty

Der Immobilienmarkt in den USA boomt. Obwohl die amerikanische ­Zentralbank Fed bereits im Dezember 2015 begann, die Leitzinsen Schritt um Schritt anzuheben. Im September ­erhöhte sie sie in der achten Etappe auf ein Zielband von 2 bis 2,25 Prozent. Auf diesem Niveau eröffnen sich den ­Investoren durchaus renditeträchtige Anlagemöglichkeiten auch ausserhalb des Liegenschaftsgeschäftes und den ­Finanzmärkten. Trotzdem stieg die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser in den Vereinigten Staaten seit 2011 jedes Jahr um 10 Prozent.

Im Euroraum und in der Schweiz hingegen dümpeln die Zinsen seit Jahren im schlechteren Fall im Negativ­bereich, im besseren Fall um die null Prozent vor sich hin (siehe Grafik). Als Folge davon fliessen mangels Alternativen vor allem in Deutschland und in der Schweiz Milliarden in den Wohnungs- und Geschäftsflächenmarkt. Nicht einmal die recht stark steigende Leerstandsquote bei den Mietwohnungen in der Schweiz bringt die Immobilieninvestitionen ins Stocken. Denn diese zählen in Zeiten des Anlagenotstandes trotz sinkender Nachfrage zu den gewinnbringendsten.

USA: Trotz höherer Zinsen steigen die Hauspreise

Die internationale Finanzkrise nahm vor elf Jahren in den USA auch darum ihren unheilvollen Anfang, weil die Banken zuvor sorglos Hypothekarkredite unter die Leute gebracht hatten, was viele neue Eigenheimbesitzer in der Krise bitter büssen mussten, als das Bankensystem ins Wanken geriet. Nach ein paar Jahren Schockstarre erholte sich der Immobilienmarkt in den USA aber schnell. Seit 2012 stiegen die Preise für Wohneigentum um 45 Prozent (Schweiz: zirka 17 Prozent) – auch dann noch, als die US-Zentralbank die Zinsschraube anzuziehen begann.

«Die USA machen deutlich, dass die Zinswende nicht zwingend einen Einbruch auf dem Immobilienmarkt mit sich bringen muss. Ein gutes konjunkturelles Umfeld mit sinkender Arbeitslosigkeit und steigenden Konsumausgaben federt die negativen Auswirkungen von höheren Zinsen ab», sagt Robert Weinert, Analyst beim Immobiliendienstleister Wüest Partner. Er ist Mitverfasser einer aktuellen Immobilienstudie, die sich unter anderem mit den Auswirkungen steigender Zinsen in den Vereinigten Staaten befasst. Zum soliden Wirtschaftswachstum kommt, dass die Zinsen in den USA zwar vergleichsweise hoch sind, die Inflation aber ebenfalls deutlich über 2 Prozent liegt. Weinert: «Unter dem Strich bleiben Realzinsen, die sich gar nicht so stark von den schweizerischen unterscheiden. Es gibt auch in den USA aus realer Optik weniger einträgliche Alternativen zum Immobilienmarkt, als man annehmen könnte.»

Dass der Immobilienboom in den USA dieses Jahr abzuflachen beginnt, hat weniger mit den steigenden Zinsen als – ähnlich wie in der Schweiz – mit einer gewissen Sättigungserscheinung zu tun. «Die Nachfrage hat nachgelassen. In den USA steht eine Stabilisierung der Preise bevor», so Weinert. Der amerikanische Häusermarkt lässt sich indes nur bedingt mit dem schweizerischen vergleichen. In den USA wohnen knapp 70 Prozent der Einwohner in den eigenen vier Wänden. In der Schweiz besitzen nur zirka 38,5 Prozent eine eigene Wohnung oder ein Einfamilienhaus. Der Mietwohnungsmarkt hat in der beengten Schweiz folgerichtig einen viel ­höheren Stellenwert.

Kommt hinzu, dass die Amerikaner nicht nur wegen der höheren Leitzinsen mehr Hypothekarzins zahlen, sondern auch durch die dort üblichen langen Kreditlaufzeiten. In den Vereinigten Staaten werden Immobilienkredite in der Regel für 15, 20 oder gar 30 Jahre abgeschlossen. In der Schweiz sind 3 bis 10 Jahre die Regel. Trotzdem sind die Zinsunter­schiede beträchtlich: In den USA kostet derzeit eine Hypothek über 15 Jahre gemäss Angaben von Freddie Mac 4,29 Prozent. In der Schweiz gibt es die Eigenheimfinanzierung für die gleich lange Zeitdauer bereits für 2 bis 2,5 Prozent.

Bis zu Zinserhöhungen in Europa ist es ein langer Weg

Die Märkte mögen unterschiedlich sein, die Mechanismen sind indes vergleichbar. «Ob in der Schweiz eine weiche Landung gelingt, hängt stark von der Konjunktur ab. Setzt sich das Wirtschaftswachstum fort, federt es die Zinswende auch hier ab. Für ein solches Szenario spricht, dass die Nationalbank bisher die Zinsen oft dann erhöhte, wenn die Konjunktur rund läuft», so Weinert. Eine solche Kombination würde sich zudem ­beruhigend auf die Wohnbautätigkeit auswirken, da sich mehr lohnende Investitionsalternativen auftun.

Nur: Die Europäische Zentralbank betreibt schon seit ungewöhnlich langer Zeit eine historisch beispiellose ultra­lockere Geldpolitik. Die Folgen davon sind nicht absehbar. Für Ende Jahr hat sie sich erst einmal vorgenommen, den Staatsanleihenankauf einzustellen. Zu einer Zinswende braucht es aber noch weitere Schritte. Der Nationalbank sind so lange die Hände gebunden. Würde sie mit Leitzinserhöhungen vorpreschen, droht der Franken-Wert erneut durch die Decke zu schiessen. UBS-Verwaltungsratspräsident Axel Weber sagte vor gut einer Woche bei einem Vortrag in Luzern, er rechne vor 2020 oder 2021 nicht mit höheren Zinsen im Euroraum. Es ist darum gut möglich, dass der gegenwärtige konjunkturelle Schub ­bereits verpufft ist, bis sich der Schweizerischen Nationalbank endlich Spielraum für die Zinswende bietet. Und ­gerät das Wirtschaftswachstum ins ­Stocken, würden die europäischen Zentralbanken wohl die Zinsen aus konjunkturellen Überlegungen heraus tief halten. Immerhin könnten sich in dieser Konstellation wenigstens die Negativzinsen als überflüssig erweisen.

Experte schätzt Blasengefahr nicht als hoch ein

An das düstere Szenario der Pessimisten mit platzenden Immobilienblasen und massenhaften Notverkäufen von Eigentumswohnungen bei der nächsten Rezession glaubt Robert Weinert von Wüest Partner nicht. Die hohen Kapitalanforderungen an Eigenheimkäufer und Banken würden ihre Wirkung nicht verfehlen, und weil die meisten Haus- und Wohnungsbesitzer sich langfristig mit tiefen Zinssätzen abgesichert haben, wären die Auswirkungen ohnehin mit Verzögerung und etappiert spürbar, sagt er. Auch für den Mietwohnungsmarkt sieht er im Falle von höheren Zinsen für die Eigentümer trotz steigender Leerstandsquote und anhaltend hoher Bautätigkeit nicht schwarz. «Steigende Zinsen drücken zwar den Wert von Renditeliegenschaften. Finden die Zinsanpassungen während einer Hochkonjunktur statt, begleitet von einer spürbaren Inflation, werden die negativen Zinseffekte auf die Immobilienwerte zu einem erheblichen Teil kompensiert», so Weinert. (rr)

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