Immobilien
Entwarnung für Hausbesitzer: Hypozinsen bleiben länger tief

Trotz rekordtiefen Zinsen versuchen viele Banken ihre Kunden davon abzuhalten, 10-jährige Hypotheken abzuschliessen. Derweil führt die Finma Bank-Inspektionen vor Ort durch.

Yves Demuth
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Immobilienbereich entwickelt sich stabil

Immobilienbereich entwickelt sich stabil

Keystone

Eben wurde vor einer baldigen Zinswende gewarnt, doch das Bild hat sich in den vergangenen Wochen geändert. Inzwischen zählen Zinsprognostiker, die von einem Anstieg im März 2011 ausgehen, bereits zu den Pessimisten. Etwa die UBS, die eine schrittweise Zinsanhebung im März und den Folgequartalen prophezeit. «Wir betrachten die Konjunkturaussichten optimistischer als die Nationalbank», begründet UBS-Ökonom Caeser Lack die Einschätzung. «Das historisch tiefe Zinsniveau wird noch rund sechs Monate anhalten», sagt auch Raiffeisen-Chef Pierin Vincenz.

Der Leiter Volkswirtschaft Schweiz der Zürcher Kantonalbank (ZKB), David Marmet, geht von einer noch längeren Phase mit äusserst tiefen Leitzinsen und damit auch tiefen Hypothekarzinsen aus: «Gemäss unseren Einschätzungen wird die SNB im Juni 2011 erstmals die Zinsen erhöhen», sagt er. Ähnlich ist die Prognose der Credit Suisse. Allerdings hält man es dort sogar für möglich, dass der Zinserhöhungsschritt erst im September erfolgen wird, sagt CS-Immobilienspezialist Fredy Hasenmaile. Begründet wird dies mit den verhaltenen Konjunkturaussichten der Nationalbank für 2011, tiefen Inflationsprognosen sowie dem anhaltenden Aufwertungsdruck auf den Franken.

Mehr Billig-Langfristhypothekarverträge

Aufgrund der historisch tiefen Zinsen sind die Banken mit einem Run auf Festhypotheken mit einer Laufzeit von 7 bis 10 Jahren konfrontiert. Zwei Drittel aller Wohneigentümer fragten in den letzten drei Monaten eine solche Laufzeit nach, um so möglichst lange von den Tiefstzinsen zu profitieren. Bereits im ersten Quartal 2010 wollte knapp ein Drittel der Kunden eine zehnjährige Festhypothek abschliessen; im dritten Quartal waren es mehr als die Hälfte aller Kunden. Dies zeigt die Auswertung von über 1000 Hypothekaranträgen des Vergleichsdienstes Comparis.

Erstaunlicherweise verkaufen die Banken aber viel weniger Billig-Langfristhypotheken als nachgefragt werden. Bei der ZKB hatten im August 16 Prozent aller neu abgeschlossenen Hypothekarverträge eine Laufzeit von zehn Jahren oder mehr; bei der Aargauer Kantonalbank waren es zwischen Januar und Juni 3 Prozent. Andere Banken legen die Daten nicht offen.

Wenig erstaunt darüber ist Lorenz Heim, Hypothekenexperte beim Vermögenszentrum (VZ). Gerade kleinere Banken würden Laufzeiten von über 5 Jahren nur auf Nachfrage anbieten. Comparis-Hypothekenfachmann Martin Scherrer sagt: «Die Bankberater verkaufen am liebsten jene Hypothekarmodelle, welche für die Bank selbst am einträglichsten sind.» Und das sind nicht die lang laufenden Billighypotheken.

Denn verkaufen die Banken jetzt massenweise davon, erhalten sie bei steigenden Zinsen ein Refinanzierungsproblem.
Raiffeisen-Chef Pierin Vincenz bestätigt dies: «Bei einem Zinsanstieg besteht die Möglichkeit, dass unsere Margen im Hypothekarbereich aufgrund der verteuerten Refinanzierung schmäler werden.» Für seine im Hypothekarbereich sehr schnell gewachsene Raiffeisengruppe sei dieses Risiko aber klar limitiert, da die Hypothekardarlehen zu 90 Prozent mit Spareinlagen refinanziert würden. «Dennoch sind Jahre mit schlechteren Zinsergebnissen möglich», sagt Vincenz.

Die Kritik an der Hypothekarberatung der Banken taxiert der Raiffeisen-Chef dennoch als ungerechtfertigt. Schliesslich entscheide der Kunde, was er wolle. Auch die ZKB widerspricht. Sie vermutet, dass die Comparis-Nachfrager jünger seien als die ZKB-Kunden. Und ältere Menschen fragten naturgemäss eher kürzere Laufzeiten nach. Ein möglicher Grund könne zudem sein, dass sich viele Antragsteller vor dem Beratungsgespräch der Vorfälligkeitsstrafen nicht bewusst seien. Denn will der Kunde vorzeitig aus einer Festhypothek aussteigen, zahlt er happige Aufschläge. Diese Argumentation bezweifelt Comparis-Fachmann Scherrer.

Die Finanzmarktaufsicht (Finma) hat die Aufsicht über das Hypothekargeschäft der Banken derweil verschärft. Denn: «Ein allfälliges Anziehen der momentan historisch tiefen Zinsen hat sowohl für die Kunden, als auch für die Bank selber Auswirkungen auf die Finanzierungskosten», sagt Finma-Sprecher Tobias Lux. «Wir haben unsere Kontrollen im Hypothekarbereich intensiviert und führen nun neben Sonderprüfungen durch Prüfgesellschaften auch vor Ort Inspektionen durch Finma-Mitarbeiter durch.»

Die Aufsicht beschäftigt gegenwärtig eine «deutliche Zunahme» der Ausnahmen von den Vergabekriterien. Banken weichen also bei der Berechnung der Tragbarkeit oder beim Eigenkapitalanteil immer öfter von den Richtlinien ab.