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Erste Hypotheken werden bald negativ verzinst

Die Banken rüsten sich für eine neue Welt am Hypothekarmarkt. Erste Hypotheken werden zu Negativzinsen vergeben.
Niklaus Vontobel
Einige Kantonalbanken bieten neu 15-Jahres-Hypotheken an. (Bild: Plainpicture)

Einige Kantonalbanken bieten neu 15-Jahres-Hypotheken an. (Bild: Plainpicture)

In den USA und in der Eurozone sind die Zinswenden endgültig abgesagt. An den Finanzmärkten wird nun stattdessen fest mit Zinssenkungen gerechnet. Von der Europäischen Zentralbank und der US-Notenbank wird schon bald mit ersten Schritten gerechnet. Derweil wird am Schweizer Finanzmarkt gerätselt, wie die Schweizerische Nationalbank reagieren könnte. Setzt sie den Negativzins noch weiter herab, wird der schweizerische Hypothekarmarkt endgültig in unbekanntes Terrain befördert.

Die Vorzeichen sind da. Adrian Wenger, Experte beim VZ Vermögenszentrum, berichtet von ersten Fällen von negativen Zinsen für Hypothekarkredite. Ein Unternehmen wollte eine Bankenhypothek über 50 Millionen Franken ablösen, die mit einem Grundstück gesichert war. Eine Pensionskasse griff zu – zu einem negativen Zins von 0,2 Prozent. Sie zahlt also jährlich etwas, um ihr Geld ausleihen zu dürfen. Und nicht etwa an den Schweizer Staat, dessen Anleihen als sicher gelten. Sondern an ein privates Unternehmen.

Gestern sensationell, heute normal

Bereits heute gibt es also Negativzinsen am schweizerischen Hypothekarmarkt. Ein Gläubiger zahlt seinem Schuldner einen Zins. Dass es einmal zu dieser Umkehrung kommen könnte, davor hatte Adrian Wenger bereits im Jahr 2015 gewarnt. Der Hypothekenspezialist am VZ Vermögenszentrum sagte damals: «Es ist nicht mehr ausgeschlossen, dass wir Negativzinsen auf Hypotheken sehen werden.» Die Frage ist nun, wie weit sich Nullzinsen oder Negativzinsen am Hypothekarmarkt verbreiten würden. Erhalten bald Familien von Banken einen Zins, wenn sie ihr Eigenheim mit einer Hypothek finanzieren? Für Wenger ist dies in den letzten Monaten nochmals wahrscheinlicher geworden. «Auf jeden Fall liegt die Wahrscheinlichkeit nahezu bei null, dass die Zinsen steigen. Hingegen ist es so gut wie sicher, dass sie nochmals sinken werden.» Am Finanzmarkt rüsten sich die Akteure bereits für das unbekannte Terrain. Pensionskassen investieren gemäss Wenger schon heute in Wohnhäuser mit vielen unvermieteten Wohnungen – auch wenn die Leerstände für ­negative Renditen sorgen: lieber heute zu minus 0,2 Prozent abschliessen, als morgen vielleicht bloss noch zu minus 0,5 Prozent.

Die Banken wollen sich absichern. Früher bevorzugten sie Hypotheken, die über zwei oder fünf Jahre laufen. Nun haben sie in ihrem Angebot vermehrt langfristige Hypotheken mit Laufzeiten von zehn Jahren. Einzelne Kantonalbanken haben neu sogar 15-Jahre-Hypotheken – ein Zeichen, dass sie eher mit sinkenden Zinsen rechnen. Mit solchen langfristigen Hypothekarkrediten erhält die Bank auf Jahre hinaus den heutigen Zins.

Um Kunden anzulocken, müssen Banken und Versicherungen nochmals tiefere Zinsen bieten. In der Folge haben die Hypothekarzinsen weiter nachgegeben. Rekordmarken bleiben zurück, deren Erreichen wenige Jahre zuvor als sensationell galt. Zinszahlungen von unter 1 Prozent für 10-Jahres-Hypotheken werden zur neuen Normalität. So tauchten vor vier Jahren die ersten Angebote auf, in denen die besten Schuldner eine Hypothek über zehn Jahre für ein damals rekordtiefes 1 Prozent erhielten. Doch wer zuschlug, zahlt heute gemessen an den aktuellen Topangeboten viel. Beim Beratungsdienst Moneypark sind es noch 0,72 Prozent. Die Topangebote schwanken leicht von Tag zu Tag, rekordtief sind sie ohnehin. Solche Angebote sind keine vorübergehenden Ausreisser mehr. Seit Ende letzten Novembers wird bei Moneypark die 1-Prozent-Grenze unterboten. Dann ging es Schlag auf Schlag. An Weihnachten fiel der Zinssatz unter 0,9 Prozent, im Januar schon unter 0,8 Prozent. Die bisherige Rekordmarke wurde Ende März erreicht, als das günstigste Angebot gerade noch 0,66 Prozent betrug.

Abschlag, wenn Bedingung erfüllt ist

Solche Topangebote kommen zu Stande, indem Offerten eingereicht werden bei Moneypark oder Comparis: von Banken, Versicherungen oder Pensionskassen. Erfüllt etwa eine Familie Meier bestimmte Bedingungen, erhält sie einen Abschlag auf das Standprodukt. Zum Beispiel: 0,1 Prozentpunkte weniger Zins, wenn das Eigenheim gering belehnt ist. Auch bei gewöhnlichen Angeboten ist der Abwärtstrend jedoch klar erkennbar. Im Sommer 2015 lag der durchschnittliche Zins für 10-Jahres-Hypotheken nur leicht unter 2 Prozent. Ende dieser Woche stand er bei 1,1 Prozent. Die Zinsen für Hypotheken über 5 Jahre sind bereits unter der 1-Prozent-Marke angelangt. Aktuell stehen sie bei 0,95 Prozent.

Null-Grenze beim Libor kaum zu halten

Rekordtiefe Zinsen – der ideale Zeitpunkt, um eine Festhypothek abzuschliessen oder zu erneuern? Davon rät das VZ Vermögenszentrum ab. Denn in den letzten Jahren jagte ein Rekordtief das andere. Das Vermögenszentrum rät daher zu Libor-Hypotheken, die sich laufend an den aktuellen Zinsen am Geldmarkt anpassen. In den letzten Jahrzehnten wäre etwa eine Familie Meier mit einer Libor-Hypothek besser gefahren. Und hätte mehrere 10000 Franken gespart. Und die Meiers würden mit einer Libor-Hypothek auch profitieren, wenn die Nationalbank ihre Zinsen nochmals senkt. Dann würde die sogenannte Null-Grenze für Libor-Hypotheken wahrscheinlich durchbrochen. Meiers zahlen dann einen Nullzins oder gar einen leichten Negativzins.

Die Null-Untergrenze für Libor-Hypotheken hatten die Banken im Jahr 2015 eingeführt. Sie hatten auf die Nationalbank reagiert, die damals neu einen Negativzins durchsetzte. Danach stand der Libor bei minus 0,75 Prozent – und die Banken hatten ein Problem. Denn zuvor nahmen sie den Libor-Zins und setzten eine Marge darauf. Stand der Libor bei 0,5 Prozent, zahlten Meiers ungefähr 1,5 Prozent. Doch bei einem Libor von minus 0,75 Prozent hätten Meiers nur noch 0,25 Prozent an Zins bezahlt. Also passten die Banken flugs die Klauseln an. Es galt fortan die Nullgrenze.

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