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Interview

LUKB-Experte zur Immobiliensituation im Kanton Luzern: «Es ist eine Verlagerung im Gang»

Die Bautätigkeit setzt sich im Kanton Luzern während der nächsten Jahre auf hohem Niveau fort. Neue Wohnungen bleiben bei den Mietern gefragt. Es würden darum zunehmend Altwohnungen leer stehen, sagt LUKB-Experte Daniel Stocker.
Rainer Rickenbach
Rege Bautätigkeit im Kanton Luzern hält an: Baustelle eines Mehrfamilienhauses in Schachen. (Bild: Dominik Wunderli (19. Februar 2019))

Rege Bautätigkeit im Kanton Luzern hält an: Baustelle eines Mehrfamilienhauses in Schachen. (Bild: Dominik Wunderli (19. Februar 2019))

Daniel Stocker, Immobilienexperte Luzerner KB. (Bild: PD)

Daniel Stocker, Immobilienexperte Luzerner KB. (Bild: PD)

Sie sagen, der Immobilienmarkt des Kantons Luzern sei zweigeteilt. Wie darf man das verstehen?

Daniel Stocker: Eigenheime sind stark gefragt und ihr Angebot ist nach wie vor knapp. Mietwohnungen hingegen werden zwar auch noch gesucht, doch davon wurden in den zurückliegenden Jahren sehr viele gebaut. Die Nachfrage kann mit dieser Entwicklung nicht Schritt halten. Es entsteht ein Überangebot.

Mit geschenkten Mietzinsen oder der Finanzierung des Umzuges versuchen Mietwohnungsbesitzer, Mieter anzulocken.

Solche Anreize gibt es vor allem für Interessenten von Mietwohnungen in Grossüberbauungen. Doch längst nicht alle Überbauungsbesitzer brauchen ­solche Geschenke zu verteilen. Diese sind vorwiegend in Regionen mit überdurchschnittlichen Leerstandquoten verbreitet.

Wäre es nicht gescheiter, die Bautätigkeit zu drosseln, anstatt ein Überangebot zu schaffen und dann Geschenke zu verteilen?

Die Frage geht am Problem vorbei. Für institutionelle Anleger und private Investoren ist es finanziell interessanter, Umzugskosten zu finanzieren, als das Geld brachliegen zu lassen und Negativzinsen zu bezahlen. In Immobilien zu investieren ist vielleicht nicht mehr so gewinnbringend wie noch vor zehn Jahren, aber immer noch rentabler als fast alle anderen klassischen Anlageklassen.

Wie wirkt sich die Bautätigkeit auf die Neu- und Bestandesmieten aus?

Die Preisunterschiede zwischen den Neubauwohnungen und den Altbauten sinken. Dabei spielen auch die Baugenossenschaften mit ihren Projekten eine Rolle. Wer die Leerstandzahlen analysiert kommt zum Schluss: Leere Wohnungen sind in erster Linie ein Problem in den Altbauten. Bei Neubauten dauert es heute zwar länger, bis sie vermietet sind, aber die Besitzer finden für sie leichter Interessenten. Das bedeutet: Die neuen Überbauungen werden ausgelastet, und die Leerstände verlagern sich in die Altbauten.

Wie hoch werden die Leerstände im Juni sein?

Auf Zahlen möchte ich mich nicht festlegen. Die Tendenz ist aber klar: Verfügbare Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser bleiben knapp, die Zahl der leeren Mietwohnungen steigt weiter. Pro Eigentumswohnung werden 21 Mietwohnungen angeboten. Das entspricht nicht der Nachfrage. In den Gebieten Kriens, Horw, Ebikon, Sursee, Emmen oder der Stadt Luzern wird in den nächsten Jahren weiterhin viel gebaut, vorwiegend Wohnungen zum Mieten.

Macht es überhaupt noch Sinn, Baugenossenschaften zu fördern, wenn immer mehr zahlbare Mietwohnungen leer stehen?

Es macht Sinn, den Bau von gemeinnützigen Wohnungen zu unterstützen. Denn für eine gewisse Bevölkerungsgruppe sind sie unerlässlich. Der Entscheid, wie viele es davon braucht, ist Sache der Politik.

Im Gegensatz dazu ist der Wunsch nach Eigentumswohnungen und erst recht nach Einfamilienhäusern ungebrochen. Ist das nur auf die tiefen Hypothekarzinsen zurückzuführen?

Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist ja nicht neu, den gab es schon immer. Die ungewöhnlich lange Tiefzinsphase ermöglichte es mehr Leuten als sonst, ihn sich zu erfüllen.

Der Wert der Eigentumswohnungen stieg 2018 um 3 Prozent, derjenige der Einfamilienhäuser um mehr als 5 Prozent. Gibt es im Kanton keine Grenzen mehr nach oben?

Die Raumplanung zum Beispiel setzt bei den Einfamilienhäusern Grenzen, indem sie verdichtetes Bauen vorschreibt. Das Land wird teurer und anstelle eines Einzelhauses lassen sich Mehrfamilienhäuser errichten. Letztlich bestimmt die finanzielle Tragbarkeit die Grenze, wer sich Wohneigentum leisten kann. Im gehobenen Preissegment scheint eine gewisse Marktsättigung erreicht. Allerdings glaubten viele schon vor fünf Jahren, dass die Preise nicht weiter steigen würden, und es geschah dann doch. Zumindest wegen der sinkenden Zinsen sind keine weiteren Preissteigerungen mehr zu erwarten, weil da die Talsohle erreicht sein dürfte.

Trotzdem: Den Investoren fehlen taugliche Alternativen zum Immobilienmarkt. Erkennen Sie im Kanton Luzern Vorzeichen einer Immobilienblase?

Nein, solche sehe ich nicht. Eine Immobilienblase ist etwas Grossflächiges, sie macht nicht Halt vor einer Kantonsgrenze. Es mag vorkommen, dass jemand seine Villa unter dem Ankaufspreis verkaufen muss. Doch dabei handelt es sich um Einzelfälle, die den Immobilienmarkt nicht in Schieflage bringen. Es sind vor allem zwei Fakten, die für einen funktionierenden Immobilienmarkt sprechen: Erstens sind trotz der tiefen Zinsen die Anforderungen der Banken an die Kreditnehmer zur Eigenheimfinanzierung hoch und mit den Festhypotheken – von denen viele langfristig abgeschlossen sind – würde sich die Krise gestaffelt hinziehen und darum milder ausfallen. Zweitens kann ich mir auch nicht vorstellen, dass die Nationalbank mit einem Zinsschock den Immobilienmarkt ins Trudeln bringen will.

Zur Person

Daniel Stocker (39) ist Immobilienexperte bei der Luzerner Kantonalbank und sprach am Dienstag bei einem Kundenanlass der LUKB.

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