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Detailhändler wollen SBB bremsen

Die Bundesbahnen verdienen Millionen mit der Vermietung von Shoppingflächen. Doch bei Valora, Manor und Co. regt sich zunehmend Widerstand. Sie prüfen nun den Gang zum Preisüberwacher.
Benjamin Weinmann
Das Einkaufszentrum Shopville im Hauptbahnhof Zürich. Bild: Christian Beutler/Keystone (Zürich, 14. Juli 2014)

Das Einkaufszentrum Shopville im Hauptbahnhof Zürich.
Bild: Christian Beutler/Keystone (Zürich, 14. Juli 2014)

Die SBB sind schon längst mehr als nur Zug- und Schienenverwalter. Hinter dem Versicherer Swiss Life hat sich der Bundesbetrieb zum zweitgrössten Immobilienkonzern der Schweiz entwickelt. Zum Portfolio gehören 800 Bahnhöfe, 3500 Gebäude und 36000 Grundstücke. Auch 1600 Wohnungen sind Teil davon – Tendenz stark steigend. Geplant ist der Bau von 10000 weiteren Wohnungen.

Wie die SBB ihre Macht als Vermieter ausüben, gefällt nicht allen. So publizierte der generell staatstragende Mieterinnen- und Mieterverband in seiner Hauszeitschrift einen Artikel mit dem Titel: «Immobilienhai SBB?». Die Bundesbahnen seien zu einem der grössten Immobilieninhaber des Landes geworden «mit viel Rendite, aber wenig sozialer Verantwortung». In der Vergangenheit wurden insbesondere die SBB-Luxuswohnungen an der Zürcher Europaallee kritisiert. Dieses Areal sei schlecht durchmischt und am Abend leblos.

Nebst den Büros und Wohnungen sind vor allem die Shops in den Bahnhöfen eine wichtige Mieteinnahmequelle der SBB-Sparte Immobilien. Mit einer totalen Detailhandelsfläche von 115000 Quadratmetern betreiben die SBB quasi den grössten Konsumtempel der Schweiz. Sie profitieren von der stetig wachsenden Zahl an Pendlern, die sich an den Bahnhöfen schnell verpflegen, den Tageseinkauf erledigen oder sogar Kleider anprobieren möchten. Insgesamt resultierte 2017 laut Geschäftsbericht ein Mietertrag von knapp einer halben Milliarde Franken.

Mietervielfalt am Bahnhof hält sich in Grenzen

Auch von Seiten der Detailhändler wird nun Kritik lauter. Die SBB würden die Konditionen einseitig diktieren können, wodurch kleinere Händler unter die Räder ­geraten. Die Kritik wurde bisher praktisch nur hinter vorgehaltener Hand geäussert, aus Angst, bei den SBB nicht mehr zum Handkuss zu kommen. Doch nun schicken die Händler ihren Verband vor. Dagmar Jenni, Geschäftsführerin des Verbands der mittelständischen Detailhandelsunternehmen, der Swiss Retail Federation, wirft den SBB Profitmaximierung vor.

«Die SBB profitieren von Wettbewerbsverzerrungen aufgrund ihrer Monopolstellung an Bahnhöfen und aufgrund der Privilegien wie zum Beispiel bei den Öffnungszeiten.» Kleinere und mittlere Anbieter würden diese hohen Mieten «an bester Lage» nicht mehr bezahlen können und auf der Strecke bleiben, sagt Jenni. An den meisten Bahnhöfen hält sich aus Verbandssicht deswegen die Mietervielfalt in Grenzen. Tatsächlich zeigt sich an vielen Bahnhöfen ein ähnliches Bild, die Flächen besetzen oftmals die beiden finanzstarken orangen Riesen Coop und Migros mit ihren verschiedenen Formaten, die gegenüber unwissenden Kunden als unabhängig daher­kommen. Hinzu kommen die Brezelkönig-, Kiosk-, Avec- und Caffè-Spettacolo-Formate des Handelskonzerns Valora.

Die Kritik der Swiss Retail Federation hat Gewicht: Zu den namhaften Mitgliedern gehören unter anderem die Warenhäuser Manor, Loeb und Jelmoli, der Spielzeughändler Franz Carl Weber, das Möbelhaus Ikea, Vögele Shoes sowie die Supermärkte von Spar, Aldi und Lidl, Mode Bayard, aber auch Valora, einer der SBB-Hauptmieter. Sie beschäftigen rund 40000 Angestellte und weisen einen Jahresumsatz von 12 Milliarden Franken auf.

Von den einzelnen Mitgliedern ist keine öffentliche Schelte gegenüber den SBB zu erwarten. Dafür äussert Verbandsdirektorin Dagmar Jenni ihren Unmut umso deutlicher: «Man kann es nicht anders sagen: Die SBB missbrauchen ihre Monopolstellung. Mittelständische Betriebe können sich die horrenden Mietzinspreise, welche die Bahnen teilweise verlangen, schlicht nicht leisten.» Besonders stossend sei für ihre Mitglieder, dass die Bundesbahnen nicht transparent seien.

Interpellation zur Mietpolitik eingereicht

Jenni verweist auf eine Interpellation von FDP-Nationalrat Hans-Ulrich Bigler, der als Direktor des Schweizerischen Gewerbeverbandes rund 300000 Unternehmen vorsteht. Er hatte im Juli eine Interpellation zur Mietpolitik der SBB bei Shoppingflächen eingereicht und stellte kürzlich eine Nachfrage an das Verkehrsdepartement unter Vorsitz von Bundesrätin Doris Leuthard. Bigler betonte in seinem Schreiben, dass die SBB mit ihrer Detailhandelsfläche einen Mietertrag von 180 Millionen Franken erzielen würden, was im Durchschnitt 1565 Franken pro Quadratmeter ergäbe.

Um ein vollständiges Bild zu erhalten, bat er den Bundesrat um Angabe der höchsten und tiefsten Miete und der Durchschnittsmiete für die Bahnhöfe Zürich, Bern, Genf, Luzern und Olten. Griffige Antworten blieben jedoch aus. Es sei Sache der SBB, ob sie Angaben über die Mietpreise an Bahnhöfe machten, entgegnete der Bundesrat. Dies sei bis heute nicht der Fall, da die jeweiligen Mietzinse Vertragsbestandteil zwischen den SBB und ihren Geschäftspartnern seien und sie Rückschlüsse auf die einzelnen Mieter erlauben würden. Verbandschefin Dagmar Jenni taxiert die Antwort als «absolut nichtssagend». «Ich finde es bemerkenswert, wie sich die SBB unter fadenscheinigen Gründen weigern, gegenüber der Politik Transparenz herzustellen.» Denn der Durchschnittsmietwert sage wenig aus. Fakt sei, so Jenni, dass die SBB an Topfrequenzen Mietzinse von bis zu 5000 Franken in Rechnung stellen würden, wie von verschiedenen Quellen zu hören sei. Mit ihrem Preisdiktat würden sie den Detailhandel zwingen, den Bahnverkehr querzusubventionieren.

Verband will Einblick in SBB-Bücher

Man werde nun im Verband prüfen, ob man an den Preisüberwacher gelangen werde, damit dieser einen vertieften Blick in die SBB-Bücher erhalten würde. Jenni sagt, die Bundesbahnen hätten einem öffentlichen Auftrag, in erster Linie den Schienenverkehr zu gewährleisten.

Da sei die Frage angebracht, ob die SBB nicht anders als beispielsweise ein privatwirtschaftliches Shoppingcenter denken und auch kleineren Anbietern eine Chance geben müssten.

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