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HYPOTHEKEN: Zinsen für Zehnjährige steigen

Die Zinsen für langfristige Immobilienkredite sind leicht am Steigen. Die Kreditnehmer haben auf diese Entwicklung schnell reagiert.
Rainer Rickenbach
Immobilienbesitzer, wie hier beim Bau eines Neubaus in Neftenbach, müssen langfristig etwas tiefer in die Tasche greifen. (Bild: Keystone/Gaetan Bally)

Immobilienbesitzer, wie hier beim Bau eines Neubaus in Neftenbach, müssen langfristig etwas tiefer in die Tasche greifen. (Bild: Keystone/Gaetan Bally)

Rainer Rickenbach

Marc Parmentier vom Internetvergleichsdienst Comparis spricht von einer «psychologischen Schmerzgrenze». Der Grund dafür: In der Zeit von April bis Ende Juni dieses Jahres stiegen die Zinsen für eine Festhypothek mit zehn Jahren Laufzeit von 1,9 auf 2 Prozent. Der Vergleichsdienst verfolgt und vergleicht die Zinsentwicklung von rund 65 Kreditinstituten, die in der Schweiz Hypothekardarlehen ausleihen.

Zwei-Prozent-Marke erreicht

Der Preis für den langfristigen Festhypothekarkredit ist indes über mehrere Jahre verglichen nach wie vor sehr günstig (siehe Grafik). Vor sechs Jahren war er noch mehr als doppelt so hoch. Was also ist «psychologisch schmerzvoll» daran, dass der Zins die 2-Prozent-Marke knackt? «Die Wahrnehmung der Hypotheken-Kunden hat sich verändert. Heute werden 2 Prozent für eine zehnjährige Festhypothek bereits als schmerzhaft empfunden, da sich die Kunden an Zinsen unter dieser Grenze gewöhnt haben», sagt der Banken-Experte Marc Parmentier.

In der Tat haben die Wohneigentümer im Frühling bereits reagiert, als sie bestehende Kredite ablösten oder neue aufnahmen. Entschieden sich gemäss Comparis zu Jahresbeginn noch 92 Prozent der Kreditnehmer für die langen Laufzeiten von 7 bis 15 Jahren, so sank der Bedarf im Frühling deutlich um mehr als 10 Prozent. In die Höhe schoss hingegen die Nachfrage nach mittleren Laufzeiten von 4 bis 6 Jahren. «Dieser Trend zu Gunsten von kurzen und mittleren Laufzeiten wird sich fortsetzen. Bei deren stabilen Richtzinssätzen sehen wir aktuell keine Anzeichen für eine Veränderung», sagt Parmentier.

Klar auseinanderhalten lassen sich die verschiedenen Laufzeiten aber nicht, denn viele Wohneigentümer kombinieren lang-, mittel- und kurzfristige Kredite.

Folge des Negativzinses

Bei den Kunden der Zuger Kantonalbank stehen nebst den lang- auch die mittelfristigen Kredite schon seit längerem hoch in der Gunst. «Der Zinssatz wird individuell aufgrund der Bonität des Schuldners und des Objektes festgelegt», sagt Peter Bucher, Leiter Immobilienpromotoren bei der Zuger Kantonalbank. Für eine Laufzeit von zehn Jahren bewegt sich der Zins immer noch im Bereich von 1,8 Prozent.

Auch die Zuger rechnen aber mit einem Zinsanstieg für die langfristigen Hypokredite. Ursache dafür sind die Negativzinsen der Nationalbank. Bucher: «Die Negativzinsen beeinflussen die längerfristigen Hypothekarzinsen, da sie die Zinsabsicherung der Banken stark erschweren und verteuern.» Grundsätzlich sei aber eine mit den Laufzeiten ansteigende Zinskurve normal. Den Kunden rät er: «Sie kombinieren idealerweise verschiedene Laufzeiten, um so das Zinsänderungsrisiko per Auslaufdatum zu diversifizieren.»

Verhandeln bringt Prozentzehntel

Diese Strategie findet auch Parmentier von Comparis richtig. Zudem empfiehlt er, mit den Banken zu verhandeln. Wer gut verhandle und etwas Vermögen besitze, könne auch heute noch einen Zinssatz von 1,5 Prozent für eine zehnjährige Festhypothek herausschlagen, ist Parmentier überzeugt. Wer sich ­einen tiefen Zins ergattern will, solle auch die Angebote vergleichen und nebst den Banken auch Versicherungen und Pensionskassen als Kreditgeber in Betracht ziehen.

Nach seiner Einschätzung bietet sich den Kreditgebern trotz des Negativzinses nach wie vor Spielraum. «Die Refinanzierungskosten der Banken liegen immer noch über null, ungeachtet der negativen Renditen schweizerischer Staatsanleihen und Kapitalmarktsätze. Das gilt selbst für Laufzeiten von über zehn Jahren», so Parmentier.

Zinswende ist noch weit entfernt

Das erklärt, warum aus der gegenwärtigen Zins-Aufwärtsbewegung der Zehnjährigen niemand eine Zinswende ableitet. Die meisten Zinspropheten gehen von bloss geringfügigen Veränderungen bis Ende Jahr aus. «Bei den kurzen Laufzeiten ist in den nächsten Monaten von einer Seitwärtsbewegung auszugehen. Die mittel- und langfristigen Laufzeiten dürften tendenziell leicht ansteigen», sagt Bucher von der Zuger Kantonalbank. «Für die nächsten sechs Monate erwarten wir, dass die Zinsen seitwärts tendieren», heisst es auch im Hypothekarzins-Ausblick der Grossbank UBS.

Sie erwartet die Zinswende frühestens in drei Jahren. «Auch in Zukunft wird die Abhängigkeit besonders von der Entwicklung in der Eurozone hoch bleiben. Wir erwarten darum, dass die Geldmarktsätze in der Schweiz wie auch in der Eurozone bis mindestens 2018 bei etwa null oder tiefer notieren werden», heisst es im Ausblick weiter.

Libor-Zinsen sind günstig – und sprunghaft

Als Teilfinanzierung für eine Immobilie bietet sich für Anleger auch ein Libor-Kredit als Möglichkeit an. Sein Vorteil: Die Zinsen sind derzeit tief. Der Nachteil: Anders als bei einer Festhypothek können sich die Zinsen schnell ändern. «Das Libor-Angebot richtet sich an Kunden, die mit Zinsrisiken umgehen können. Ab und zu auch an renditeorientierte Anleger, welche die maximale Rendite suchen,» sagt denn auch Daniel von Arx, Mediensprecher der Luzerner Kantonalbank (LUKB).
Bei ihr spielen Libor-Kredite als Immobilienfinanzierung eine untergeordnete Rolle. Der Libor-Zinssatz bewegt sich bei der LUKB mittlerweile zwischen 1,20 Prozent bei einer Laufzeit von 3 bis 5 Jahren und 1,45 Prozent bei einer Laufzeit von insgesamt einem Jahr.

Festhypothek ist sicherer

Wohneigentümer mit hohem Sicherheitsbedürfnis schlafen indes mit einer Festhypothek besser. Daniel von Arx: «Wenn der Libor-Zins steigt, bietet sich zwar dem Kreditnehmer die Möglichkeit, auf eine Festhypothek zu wechseln. Die Wahrscheinlichkeit ist aber hoch, dass zu diesem Zeitpunkt auch Festhypothek-Zinsen mit langen Laufzeiten teuer sind.»

Leitzins als Grundlage

Grundlage des Libor bildet der Leitzins aus dem Londoner Interbankenhandel. Der Zinssatz wird täglich durch ein Dutzend Weltbanken festgelegt und dient dem Handel zwischen den Banken.

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