IMMOBILIEN: Das Alter als Hypothek

Sie sind meist sparsam und haben oft ein stattliches Vermögen – trotzdem stehen Senioren bei Banken als Schuldner generell nicht hoch im Kurs.

Nelly Keune
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Eine Rentnerin zählt Franken. (Bild: Philipp Schmidli / Neue LZ)

Eine Rentnerin zählt Franken. (Bild: Philipp Schmidli / Neue LZ)

Die Zinsen sind tief, und immer mehr Schweizer verwirklichen sich den Traum vom Eigenheim. Betrug der Anteil der Schweizer Haushalte, die im eigenen Heim wohnen, 1990 noch 31,3 Prozent, wuchs er bis im Jahr 2000 auf 34,6 Prozent; für das Jahr 2012 schätzt das Bundesamt für Wohnungswesen die Wohneigentumsquote auf 40 bis 41 Prozent. Kaufen lohnt sich, besonders im Anbetracht der hohen Mieten. Zwischen 2000 und 2010 nahmen sie immerhin um über 20 Prozent zu. Doch die Finanzierung des Eigenheims ist nicht für alle Schweizer gleich günstig. Denn nur zu oft wird gerade eine zuverlässige und finanziell gut gestellte Gruppe diskriminiert: Senioren und Pensionierte ab 60 Jahren.

Schlechte Konditionen

Hypothekarkredite an Senioren sind bei Banken ein erstaunlich ungeliebtes Geschäft. Das, obwohl pensioniert über ein festes Einkommen verfügend, aber nicht mehr von Arbeitslosigkeit bedroht sind. Die Ursache des Problems kann auch Finanzberater Andreas Thiemann nicht erklären: «In der Tat kommt es häufig vor, dass Banken Pensionären die Hypothek kündigen oder ihnen schlechtere Konditionen bei einem Neuabschluss anbieten. Warum, verstehe ich manchmal auch nicht», sagt der Inhaber und Gründer der Beratungsfirma Thiemann Hypo-Services AG in Muri AG.

Schlechtere Angebote für Senioren

Auch Silvan Kaufmann, der 2011 die Hypothekenvermittlungsfirma Hypo Plus gegründet hat, kennt das Problem. Generell mache er die Erfahrung, dass Senioren grundsätzlich schlechtere Angebote von den Banken bekommen. «Die Finanzinstitute bieten Abschläge von den Listen- oder Schaufensterpreisen, wenn die Bonität des Kunden sehr gut ist, Vermögen eingebracht wird und sie noch Potenzial wie steigende Einkommen beim Kunden sehen», erklärt Kaufmann. Bei Eintritt ins Pensionsalter sinke oft das Haushaltseinkommen um 30 Prozent oder mehr. Dies schlage direkt auf die Tragbarkeit der Liegenschaft, so Kaufmann. «Die Kostenseite ist selbstverständlich abhängig von der Belehnungshöhe. Nach üblichen Bankrichtlinien darf die Hypothek im Alter von 65 Jahren maximal 65 Prozent des Liegenschaftswerts betragen», fügt er an.

Vermögen nicht «kleinrechnen»

Doch was kann man machen, damit man auch im fortgeschrittenen Alter noch eine gute Finanzierung für das Eigenheim bekommt? «Wer mit über 60 Jahren eine Hypothek abschliessen will oder eine Anschlussfinanzierung benötigt, muss dafür sorgen, dass die Bank alle nötigen Informationen hat», sagt Thiemann. Gerade bei Leuten, die als Selbstständige gearbeitet hätten, versuche man ja meist die Steuern zu optimieren. «Doch wenn man sein Vermögen kleinrechnet, bekommt man auch keine attraktive Finanzierung», erklärt Thiemann. «Für mich ist es fraglich, ob die Regel, dass die Aufwendungen für Hypothekarzinsen, Erneuerungsfonds, Amortisation und Nebenkosten auch bei Rentnern nicht mehr als ein Drittel des verfügbaren Einkommens ausmachen dürfen», fügt Thiemann an.

«Kein höheres Risiko»

Im Alter seien die meisten Anschaffungen getätigt, die Leute würden oft sehr sparsam leben und sehr genau auf ihre Finanzen achten. «Leider argumentieren die Banken mit dem Risiko von hohen Arzt- oder Pflegekosten, die auf die Kreditnehmer zukommen können», sagt Hypothekenvermittler Kaufmann. Das Risiko sieht auch Thiemann. «Aber oft haben ältere Kreditnehmer sehr viel frei verfügbares Vermögen, das sie in so einem Fall aufwenden können.»

Die neuen Eigenmittelvorschriften, die vorgeben, dass nur noch 10 Prozent der insgesamt 20 Prozent Eigenmittel aus der Pensionskasse genommen werden dürfen, machen es auch für Senioren schwerer. Einerseits schützen sie zwar davor, dass eine Vorsorgelücke entsteht, andererseits erwartet nun einige Banken mehr Geld. «Einige wenige Institute verlangen gar neu, dass das ganze Eigenkapital beim Hauskauf komplett aus Geldern, die nicht aus der PK stammen, finanziert werden müsse», sagt Kaufmann.

Frühzeitig alles durchrechnen

Thiemann empfiehlt frühzeitig – allerspätestens 15 Jahre vor der Pensionierung – genau auszurechnen, wie viele Rücklagen bleiben und wie hoch die Altersvorsorge ist. «Macht man sich erst mit 60 Jahren Gedanken, läuft man Gefahr, seine Immobilie verkaufen zu müssen, da die Bank eine Finanzierung verweigert.» Sein Vorschlag für eine sorgenfreie Finanzierung des Eigenheims: «Konstruieren Sie sich Ihre Festhypothek selbst. Wenn Sie in einer Niedrigzinsphase wie heute trotzdem von einem Zinssatz von zum Beispiel 4 Prozent ausgehen, können Sie viel Geld ansparen.»

Bei einem selbst auferlegten Zins von 4 Prozent und einem wirklichen von 1,5 Prozent können 2,5 Prozent auf ein Sparkonto «Haus» eingezahlt werden. Über Jahre kommt dann schnell eine stattliche Summe zusammen. «Wenn der Zins über 4 Prozent steigt, kann man dieses angeäufnete Geld wieder verwenden oder aber daraus Renovierungen zahlen», sagt der Experte, der Kunden seit 30 Jahren in Finanz- und Immobilienangelegenheiten berät. Eine Amortisation der gesamten Hypothek empfiehlt er nicht in jedem Fall. «Wenn alles Geld bereits im Haus steckt, ist man vielleicht nicht mehr finanziell unabhängig.» Mindestens das Sechs- bis Siebenfache der durchschnittlichen monatlichen Ausgaben sollte ein Immobilienbesitzer auf der hohen Kante haben. So sollte man nicht in Not geraten, sollte der Arbeitsplatz kurzfristig wegrationalisiert werden.

Lange Bankbeziehung kann helfen

Manchmal helfe es Senioren, eine gute Finanzierung zu bekommen, wenn sie bereits sehr lange Kunden bei einer Bank und noch andere Vermögenswerte dort platziert sind, sagt Thiemann. Allerdings sollten auch Senioren immer mindestens drei bis vier Vergleichsofferten einholen, wenn die ablaufende Festhypothek erneuert werden muss. «Man ist nicht mit einer Bank verheiratet und sollte die Konditionen wie Zinssatz, das sogenannt Kleingedruckte genau studieren und vergleichen.»