IMMOBILIEN: Die Preise in der Region steigen weiter

Die Nachfrage nach Wohneigentum lässt leicht nach. Das hinterlässt bei den Preisen Spuren. Die Unterschiede sind aber von Region zu Region beträchtlich.

Rainer Rickenbach
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Die Zentralschweiz ist und bleibt ein teures Pflaster. (Bild: Grafik Neue LZ)

Die Zentralschweiz ist und bleibt ein teures Pflaster. (Bild: Grafik Neue LZ)

Beim Immobiliendienstleister Wüest & Partner blickt man dem kommenden Jahr zuversichtlich entgegen. «Es gibt zwar verschiedene Unwägbarkeiten. Da sind die konjunkturellen Zweifel, die Masseneinwanderungsinitiative, deren Umsetzung ihre Schatten vorauswirft, oder auch die verschärften Regeln für den Kauf von Wohneigentum», sagt Patrick Schnorf, Partner beim auf Immobilienanalysen spezialisierten Unternehmen. «Trotzdem deuten unsere gesammelten Daten auf einen stabilen Immobilienmarkt hin.» Denn die Schweiz ziehe nach wie vor viele ausländische Zuwanderer an. Die Wohnraumnachfrage steige darum nicht mehr weiter steil an, verharre aber auf recht hohem Niveau, so Schnorf.

Markt für Wohneigentum gesättigt

Die Zürcher Immobilienexperten erwarten beim Wohneigentum ein Preiswachstum von rund 2 Prozent in diesem Jahr. Im kommenden Jahr bewegt es sich gemäss den Prognosen je nach Region in der deutschsprachigen Schweiz zwischen 0 und 2 Prozent. «Das sind zwar nicht mehr die 7 oder 8 Prozent der zurückliegenden paar Jahre. Doch die Nachfrage ist nach wie vor da, und die Zinsen bleiben vorderhand tief», so Schnorf.

Das Wachstum entfaltet sich freilich je nach Wohnungstyp unterschiedlich. Das macht die neue Studie von Wüest & Partner deutlich. Bei den Eigentumswohnungen etwa gerät die Preisbeschleunigung ins Stocken. Schnorf: «In vielen Schweizer Regionen ist der Markt für Wohneigentum gesättigt. Wir nähern uns einem ausgeglichenen Verhältnis zwischen Nachfrage und Angebot.» Die Zahlen verdeutlichen seine Einschätzung: Im Frühling standen 61 400 Eigentumswohnungen zum Verkauf. Das sind so viele wie noch nie, seit die Immobilienexperten Wüest & Partner sich die Mühe nehmen, das Angebot in Zahlen zu erfassen.

Neumieten steigen um 1,7 Prozent

Zum Vergleich: Im gleichen Zeitraum waren 110 000 Mietwohnungen im Angebot. Was den Mangel an Mietwohnungen deutlich macht, denn nach wie vor sind über die Hälfte der in der Schweiz lebenden Personen nicht in ihren eigenen vier Wänden, sondern in Mietwohnungen zu Hause.

Wer schon länger die gleiche Wohnung mietet, ist klar im Vorteil: Bestehende Mietverhältnisse verteuern sich dank den mehrmaligen Senkungen des Referenzzinssatz und der faktischen Nullteuerung kaum. Schwer haben es hingegen die Wohnungssuchenden, denn bei Neuvermietungen spielt der Markt zu ihren Ungunsten. Immerhin: Für das kommende Jahr dürften die Neuvermietungspreise nur noch um 1,7 Prozent steigen – auf hohem Niveau freilich. «Viele Mieter zogen es bisher vor, in ihren Wohnungen zu bleiben, sofern nicht gute Gründe für einen Wechsel sprachen. Daran wird sich auch in absehbarer Zeit nichts ändern», heisst es im gestern veröffentlichten Immo-Monitoring von Wüest & Partner.

Die Zentralschweiz bleibt teuer

Erst recht in der Zentralschweiz dürften es sich die Mieter zweimal überlegen, ob sie sich freiwillig auf Wohnungssuche begeben. Denn in keiner anderen Region der Schweiz wächst die Bevölkerung so stark wie im Gebiet rund um den Vierwaldstättersee. Damit einhergehend verschärft sich das Gerangel um zahlbare Wohnungen weiter. «Die Zentralschweiz ist wirtschaftlich gut unterwegs – das war nicht immer so. Die Wirtschaft wächst in dieser Region überdurchschnittlich. Das schafft Arbeitsplätze und heizt die Nachfrage nach Wohnraum an», so Schnorf. Darauf deuten auch die Aussagen der Konjunkturforscher von BAK Basel hin: Für die schweizerische Bauwirtschaft sagen sie einen Rückgang von 1,3 Prozent auf hohem Niveau voraus. In der Zentralschweiz hingegen legt die Branche im kommenden Jahr noch einmal um knapp 1 Prozent zu.

Das bleibt für die Preise nicht folgenlos: Bei den Neuvermietungen, den Eigentumswohnungen und den Einfamilienhäusern rechnet Wüest & Partner auch im kommenden Jahr mit einem Plus von mindestens 2 Prozent. In keiner anderen Region schiessen die Wohnkosten auf derart breiter Front in die Höhe, sowohl was die Teilgebiete (siehe Kasten) als auch was die Wohnungsarten angeht.

Teure Wohnungen: Nachfrage sinkt

«Die Zentralschweiz ist ein uneinheitliches Gebilde. Das spiegelt sich auf dem Immobilienmarkt wider», sagt Patrick Schnorf, Immobilienexperte bei Wüest & Partner. Massgebend für den Preis sind die schönen Wohnlagen zwar immer noch, aber die Anbindung an den privaten und öffentlichen Verkehr spielen eine immer stärkere Rolle.

Von Bedeutung ist ebenfalls der Preislevel: In Zug oder Ausserschwyz zum Beispiel liegt er bereits so hoch, dass weitere Preisschübe nicht mehr zu erwarten sind. Umgekehrt bewegt sich eine überdurchschnittliche Verteuerung der Wohnkosten im Entlebuch auf einem wesentlich tieferen Niveau als in der Stadt Luzern (siehe Grafik). Zum schweizerischen Vergleich: In der Stadt Zürich kostet eine Mietwohnung mit drei Zimmern im Mittel 1890 Franken monatlich, eine Eigentumswohnung mit fünf Zimmern 1,4 Millionen Franken. Am anderen Ende der Skala sind es im Kanton Jura 880 Franken für die gleiche Mietwohnung und 472 000 Franken für eine gleich grosse Eigentumswohnung.

 - Teure Wohnungen:Für das gehobene Segment des Wohneigentums haben die Besitzer schon seit einiger Zeit Mühe, Käufer zu finden. «Da haben die Preise ein Niveau erreicht, das kaum mehr jemand zu zahlen bereit ist. Vor allem in Ortschaften wie Küssnacht, Walchwil, Zug oder Freienbach, wo es zu Preisexzessen gekommen ist, steht der Markt mit den teuren Objekten unter Preisdruck», so Schnorf. 

- Mietwohnungen: In den Zentren Luzern und Zug kommen wieder mehr Mietwohnungen auf den Markt. «Das Angebot hat sich deutlich vergrössert», sagt Schnorf. In der Region Zug waren im Sommer 6,3 Prozent mehr Mietwohnungen bezugsbereit als im Jahr zuvor. In Luzern und Umgebung legte die Zahl der Mietwohnungen im Sommer um 4,2 Prozent zu. Luzern macht damit den zuvor beträchtlichen Rückstand auf den schweizerischen Wachstumsdurchschnitt zumindest teilweise wett. Schweizweit stieg die Zahl der verfügbaren Mietwohnungen zur gleichen Zeit um 5,7 Prozent.

- Wohneigentum: Bei den Eigentumswohnungen verlief die Entwicklung in den Regionen Zug und Luzern im Einklang mit dem nationalen Durchschnitt mit 5,5 bis 6,6 Prozent Angebotszunahme. Die Ausnahme bildet die Stadt Luzern, die bei den neuen Eigentumswohnungen mit einem Miniwachstum von 2,1 Prozent deutlich hinterherhinkt.

- Regionen: Am stärksten steigen die Preise für Wohneigentum dieses Jahr in Einsiedeln und Obwalden. Alle anderen Zentralschweizer Gebiete liegen ebenfalls über dem schweizerischen Durchschnitt. Die Ausnahme bildet die Schwyzer Zürichseeregion, wo Wohnen schon lange einem exklusiven Luxusgut gleichkommt.