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IMMOBILIEN: Es wird enger im Häusermarkt

Banken und Versicherungen suchen nach neuen Geschäftsmöglichkeiten im Häusermarkt. Glücklich dürften damit allerdings nur die wenigsten werden, warnen Experten.
Daniel Zulauf
Blick auf das Abbruchgelände an der Claridenstrasse in Luzern. (Bild: Christof Schürpf/Keystone (10. März 2016))

Blick auf das Abbruchgelände an der Claridenstrasse in Luzern. (Bild: Christof Schürpf/Keystone (10. März 2016))

Daniel Zulauf

Raiffeisen ist bereits Marktführerin im Schweizer Hypothekengeschäft, doch die Banker vom Land wollen noch mehr. Künftig soll in den Genossenschaftsinstituten die Kasse klingeln, noch bevor der Kunde die erste Rate seines Kredites überwiesen hat. Am Montag hat die Gruppe die Gründung der neuen Tochtergesellschaft Raiffeisen Immo AG bekanntgegeben. Die Firma will sich im Schweizer Liegenschaftenhandel unter dem Namen «RaiffeisenCasa» als Vermittlerin und Beraterin positionieren. Verwaltungsrat Roland Altwegg spricht aus Sicht der Bank von einer «Verlängerung der Wertschöpfungskette». Damit wollen die Kreditinstitute zusätzliche Einnahmen generieren, den Kunden aber auch «einen echten Mehrwert» bieten.

Mit der Idee zur Lancierung eines Hypothekenangebots für finanzschwache Familien war die Bank im vergangenen Jahr auf Widerstand der Aufsichtsbehörden gestossen. Trotzig kündigte Raiffeisen-Chef Patrick Gisel im Februar an, den Hauskäufern nun vermehrt Ausnahmen von den eigenen Kreditvergaberichtlinien zu gewähren. Doch offenbar hat die Raiffeisenbanker der eigene Mut verlassen. Die Quote solcher Kredite sei in den vergangen Jahren «tendenziell gesunken», und dies bei «unverändert konservativer Kreditpolitik», sagte eine Sprecherin auf Anfrage. Die Raiffeisenbanken leben zu mehr als 70 Prozent vom Hypothekargeschäft, und Wachstum ist hier umso wichtiger, als die Früchte der kostspieligen Diversifizierungsstrategie nicht so schnell reifen wie geplant.

Die erhofften Erfolge sind ausgeblieben

Für eine Bank wie Raiffeisen, die über das mit Abstand grösste Niederlassungsnetz in allen Landesteilen verfügt, liege die Idee auf der Hand, im Maklergeschäft Fuss zu fassen, sagt Jan Eckert, ein ausgewiesener Kenner und Veteran in der Schweizer Immobilienszene. Das Gleiche hätten vor weit über 15 Jahren auch alle grossen Banken in Frankreich versucht, sagt der CEO des im Grossgeschäft tätigen Beratungsunternehmens JLL in Zürich. Die erhofften Erfolge seien aber grösstenteils ausgeblieben. In der Immobilienfinanzierung und im Immobilienhandel seien eben unterschiedliche Qualitäten gefragt. Nicht nur drohen Banken Interessenkonflikte, wenn sie die beiden Metiers gleichzeitig betreiben. Auch betriebswirtschaftlich haben die beiden Tätigkeiten wenig Gemeinsamkeiten.

Im Unterschied zum Kreditgeschäft lebt der Makler im Immobilienhandel von Provisionen. Typischerweise sind die Vermittler deshalb als Einzelmasken unterwegs.

Immerhin hat Swiss Life vorgemacht, dass sich ein Maklergeschäft im Wohnimmobilienbereich auch in einem Grossunternehmen etablieren lässt. Immopulse, die 2012 gegründete Tochtergesellschaft des Versicherungskonzerns, zählt immerhin bereits mehr als 60 Immobilienexperten an über 40 Standorten. Doch ein Riesengeschäft ist Immopulse kaum. Aktuell werden auf der Webseite rund 300 Objekte zum Kauf angeboten. Ausgehend von einem geschätzten Durchschnittspreis von 700000 Franken pro Objekt kommt man auf eine Transaktionssumme von insgesamt 200 Millionen Franken. Davon fallen üblicherweise etwa 2,5 Prozent für den Makler ab. Das ergäbe einen Umsatz von 5 Millionen Franken oder gut 80000 Franken pro Immopulse-Mitarbeiter.

Viele Modelle sehen nur auf dem Papier gut aus

Die neuen Anbieter im Schweizer Immobilienmaklergeschäft dürften sich deshalb vor allem auch Synergiegewinne mit den angestammten Tätigkeiten erhoffen. Raiffeisen kann auf neue Kreditkunden und Swiss Life auf neue Versicherungskunden hoffen. Vor diesem Hintergrund haben in den vergangen Monaten und Jahren auch andere Institute ihre eigenen Wege in den Immobilienmarkt gefunden.

Die Luzerner Kantonalbank ist als Aktionärin von Bricks &­Bites AG an einer Fintech beteiligt, die sich auf das Crowdlending von Mehrfamilienhäusern spezialisiert hat. Und auch der Versicherer Helvetia sucht nach neuen Geschäftsmöglichkeiten im Immobilienmarkt. «Auf dem Papier mögen viele dieser Geschäftsmodelle gut aussehen, aber der Teufel steckt im Detail», warnt Lorenz Heim vom VZ Vermögenszentrum in Zürich.

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