Häuserpreise
Immobilien-Experte: «Erstmals seit 1989 steigen die Preise kaum mehr»

Nachdem die Häuserpreise im ersten und zweiten Quartal des laufenden Jahres nochmals gestiegen sind, flacht sich die Dynamik ab. Der Grund sind die verschärften Vorschriften bei der Kreditvergabe an potenzielle Käufer.

Tommaso Manzin
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Die Zahlungsbereitschaft wachse nicht mehr im Gleichschritt mit den Preisvorstellungen der Verkäufer.

Die Zahlungsbereitschaft wachse nicht mehr im Gleichschritt mit den Preisvorstellungen der Verkäufer.

Keystone

Herr Schnorf, wie lange steigen die Preise am Markt für Wohneigentum in der Schweiz schon?

Patrick Schnorf: Seit rund 17 Jahren. Die Immobilienblase der 1980er-Jahre mündete in Preiskorrekturen bis gegen Ende der 90er-Jahre. Seit 1998/99 steigen die Preise wieder.

Patrick Schnorf, Partner und Leiter Research bei Wüest & Partner.

Patrick Schnorf, Partner und Leiter Research bei Wüest & Partner.

Zur Verfügung gestellt

Auch in den letzten Monaten. Wie geht es weiter?

Die Preise sind weiter gestiegen, aber weniger schnell. In gewissen Hochpreisregionen wie etwa in Wollerau und Pfäffikon beobachten wir seit etwa zwei Jahren gar Preisrückgänge. Dasselbe gilt für gewisse Gemeinden am Genfersee. Anders als im zweiten Quartal sind die Preise im dritten Quartal nun aber auch im schweizerischen Durchschnitt kaum mehr gestiegen, das ist neu.

Eine Trendwende?

Bei einem einzigen Quartal ist es zu früh, um von einer Trendwende zu sprechen. Aber es lässt sich sagen, dass die Zahlungsbereitschaft nicht mehr im Gleichschritt mit den Preisvorstellungen der Verkäufer wächst.

Warum?

Die Selbstregulierungsvorschriften und die verschärften Eigenkapitalanforderungen zeigen Wirkung, die Nachfrage wurde gedämpft.

Also etwa, dass Hypothekarnehmer mindestens 10 Prozent der Immobilie aus eigenen Mitteln finanzieren müssen?

Ja, bis vor einem Jahr konnte der selbst finanzierte Teil vollständig durch das Pensionskassenvermögen gedeckt werden. Jetzt nur noch die Hälfte.

Und die Amortisationsvorschriften?

Seit Sommer 2014 muss ein Drittel des Belehnungswerts neu nicht mehr in 20, sondern in 15 Jahren amortisiert werden. Und zwar linear. Man muss jedes Jahr gleich viel amortisieren. Zuvor konnte man etwa jahrelang nichts abzahlen und dann alles oder einen Teil.

Was würde passieren, wenn die Zinsen auf 4 oder 5 Prozent stiegen?

Die Immobilien sind in den letzten 5 Jahren rund 20 Prozent teurer geworden. Steigen die Zinsen auf 4 oder 5 Prozent, könnte es zu einem Preisrückgang von rund einem Viertel kommen.

Obwohl die Banken bei der Tragbarkeitsrechnung einen Zins von 5 Prozent unterstellen?

Ein solcher Preisrückgang wäre möglich. Die Zahlungsbereitschaft für Immobilien reflektiert etwa Zinsen von 2 Prozent. Aber die Sensibilität der Banken ist gestiegen. Sie dehnen ihr Hypothekarvolumen nicht mehr um jeden Preis aus. Zudem haben nur etwa 5 Prozent der Käufer in den letzten 5 Jahren eine Immobilie zu hohen Preisen erworben.

Könnte wegen der tiefen Zinsen und der daraus folgenden Nachfrage nach Immobilien doch noch eine Preisblase entstehen?

Wir haben das in der aktuellen Studie untersucht und sind zum Schluss gekommen, dass es sich nicht um spekulative Preisübertreibungen handelt. Die Preissteigerungen sind durch fundamentale Faktoren wie Zinsen und fehlendes Angebot erklärbar.

Aber sind Zinsen auf diesem abnorm tiefen Niveau eine fundamentale Rechtfertigung für die hohen Preise?

Die Käufe sind jedenfalls nicht spekulativ, anders als in den 1980er-Jahren. Damals spekulierte übertrieben gesagt jeder Handwerker auf stetig steigende Preise und verschuldete sich, um mit einem Immobilienkauf davon zu profitieren.

Lohnt es sich jetzt noch, eine Wohnimmobilie zu kaufen?

Die Finanzierungskosten sind nicht gestiegen. Preissteigerungen wie in der Vergangenheit dürfte es aber kaum mehr geben. Die Hypothekarzinsen befinden sich an einem Wendepunkt. Selbst als die Renditen von Bundesobligationen Anfang Jahr wieder ins Minus fielen, gingen die Hypothekarzinsen nicht weiter zurück. Die Zusatznachfrage und Preisstütze durch weiter fallende Zinsen ist weggefallen.

Sollte man jetzt also doch wieder eher mieten statt kaufen?

Das lässt sich pauschal nicht sagen. Wir erwarten zwar, dass die Mieten in den nächsten 12 Monaten um 0,3 Prozent zurückgehen. Das ist ein schwacher Rückgang. Aber es ist ein Zeichen, dass der Mietwohnungsmarkt wieder ins Gleichgewicht kommt. Es ist wieder einfacher geworden, die passende Mietwohnung zu finden. Das Angebot hat spürbar zugenommen.

In den letzten zwei Jahren haben sich die Preisübertreibungen von den Hot Spots ins Mittelland und die Agglomerationen verschoben.

Das ist immer noch so, die Preise steigen noch immer, etwa in der Ostschweiz und den grossen Agglomerationen. Aber wir erwarten, dass auch diese Entwicklung langsam ausläuft.