IMMOBILIEN: Hypozinsen tauchen unter Schmerzgrenze

Die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken sind unter die psychologisch wichtige Marke von 2 Prozent gesunken. Je nach Region gibt es beträchtliche Unterschiede.

Max Fischer
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Trotz immer mehr staatlichen Auflagen für den Immobilienmarkt bleibt der Erwerb von Wohneigentum in der Schweiz lukrativ. (Bild: Keystone/Steffen Schmidt)

Trotz immer mehr staatlichen Auflagen für den Immobilienmarkt bleibt der Erwerb von Wohneigentum in der Schweiz lukrativ. (Bild: Keystone/Steffen Schmidt)

Bei einer achtjährigen Laufzeit erhält ein Käufer in Basel mit 1,865 Prozent den günstigsten Zins – in Graubünden ist es mit 1,962 Prozent am teuersten. Wer nun meint, es handle sich nur um vernachlässigbare Unterschiede im Zehntelbereich, hat in der Schule im Fach Rechnen manch eine Stunde gefehlt: Bei einem Objekt für 1 Million Franken beträgt der Unterschied über die gesamte Laufzeit stolze 8480 Franken. Das hat eine Erhebung des unabhängigen Hypothekarspezialisten Moneypark ergeben.

Studie wertet 250 Offerten aus

Die Experten haben aus den Zeiträumen von Januar bis Mai 2013 und 2014 insgesamt 250 Offerten bei 70 Banken und Versicherungen untersucht. «Es handelt sich dabei nicht um sogenannte Schaufensterpreise, sondern um effektive Angebote», hält CEO Stefan A. Heitmann fest. Bei kürzeren Laufzeiten sieht das Ergebnis folgendermassen aus: Bei einer vierjährigen Laufzeit erhält man den günstigsten Zins in der Ostschweiz mit 1,29 Prozent – in der Zentralschweiz und im Tessin ist es mit 1,343 Prozent am teuersten. Unter dem Strich macht das eine Einsparung von 2120 Franken aus.

Weiter zeigt die Studie, dass die Zinsen 2014 gegenüber 2013 mit Ausnahme der Regionen Bern und Oberwallis geringfügig gesunken sind. Und in der Zentralschweiz? Etwas günstiger geworden sind die Zinsen in Nidwalden – sie liegen aber immer noch leicht über dem Schweizer Durchschnitt. Die Kantone Uri und Schwyz weisen im Zentralschweizer Vergleich tiefe Zinsen aus. Sie liegen gemäss Moneypark grob im Schweizer Durchschnitt. Und in Luzern sowie Obwalden sind sie im Vergleich der Frühjahre 2013/14 etwa gleich hoch geblieben. Das heisst: Sie liegen weiterhin über dem Schweizer Durchschnitt.

Rückläufige Zinsen in Zug und Genf

Selbst in den als Hot Spots eingestuften Regionen wie Zug und Genf sind die Zinsen billiger geworden. «Das spricht unter anderem dafür, dass die Immobilienpreise in diesen Gebieten nachgegeben haben und Banken diese Gebiete als nicht mehr derart risikohaft beurteilen», so Heitmann.

Das sieht Ansgar Gmür, Direktor des Schweizerischen Hauseigentümerverbandes, nur teilweise so: «Es stimmt, dass der von den Banken angebotene Zinssatz auch eine Risikokomponente enthält», betont er. Andere Faktoren seien für die Zinsentwicklung aber wichtiger, etwa der Libor-Satz oder die Intensität des Wettbewerbs unter den verschiedenen Instituten in den jeweiligen Märkten. «Allein aus dem Sinken der Zinskurse in diesen Regionen kann deshalb noch keine Risikominderung abgelesen werden», ist Gmür überzeugt.

Der Einfluss der Notenbanken

Für Martin Neff, Chefökonom der Raiffeisenbank Schweiz, hat die Zinssituation in der Schweiz ebenfalls nichts mit lokalen Risiken zu tun. «Das hängt vor allem mit der Geldpolitik der USA und der EU zusammen», so Neff. Er erinnert an den Bernanke-Call – benannt nach dem ehemaligen Präsidenten der US-Notenbank – vor über einem Jahr, als dieser das Ende des Aufkaufprogramms per Ende 2013 ankündigte. Sofort gerieten Staatspapiere aus der ganzen Welt unter Druck. Und alle Experten gingen von der lange erwarteten Zinswende aus. «Selbst in der Schweiz explodierten die zehnjährigen Bundesobligationen von knapp über 0,5 Prozent im Mai 2013 förmlich auf 1,2 Prozent am Jahresende.» Heute seien sie wieder bei knapp 0,6 Prozent. Der Grund? «Der europäische Zinszyklus hat sich vom amerikanischen entkoppelt», erklärt Neff. Und obwohl die Schweiz fitter sei als die europäischen Konkurrenten, folgte sie dem europäischen und nicht dem amerikanischen Trend. «Wegen der Wechselkurspolitik hängt die Schweiz am Tropf der europäischen Geldpolitik», so Neff. Sowohl in der Schweiz wie auch in Deutschland würden höhere Zinsen dem Konjunkturverlauf besser gerecht werden, ist er überzeugt.

Doch solange das Zinsniveau derart tief ist – und das könnte noch eine Weile so bleiben –, ist der Erwerb von Wohneigentum lukrativ. Nach dem jüngsten EZB-Entscheid ist man in der Schweiz gemäss Neff noch weit von dem bei der Vergabe von Hypothekarkrediten angewendeten Sicherheitszins von 5 Prozent entfernt – er geht von einer sanften Landung aus. Zurzeit seien 70 000 Wohnungen im Bau. 2014 würden aber kaum mehr als 50 000 fertiggestellt. Eine solche Leerstandsziffer verhindere einen Erdrutsch im Preisgefüge. Es sei gut möglich, dass 2014 die Einkommen stärker zunehmen als die Preise für Wohneigentum.

Kritik an den Banken

Auch Ansgar Gmür ist optimistisch: «Der Immobilienmarkt beginnt zu landen, und ohne markteinschneidende Massnahmen könnte das gelingen.» Zuversichtlich stimmt ihn das Verhalten der Banken: Sie hätten lange primär auf Volumenausweitung und Profit geschaut. «Jetzt beachten sie die Risikofaktoren bedeutend stärker als noch vor rund einem Jahr.» Nur eines stört ihn: Gmür attestiert den Banken zwar, dass sie den Tragbarkeitszins von 4,5 bis 5 Prozent eingehalten hätten. «Oft schätz­ten sie die Immobilien aber viel zu hoch ein und konnten so grössere Hypotheken vergeben.»

Gmür spricht aus eigener Erfahrung, vergibt der Hauseigentümerverband Schweiz doch mit dem Vermögenszentrum VZ ebenfalls Hypotheken. «Wir haben unzählige solcher Beispiele gesehen, bei über der Hälfte hätten wir die Hypothek nicht gewährt.» Schmunzelnd erwähnt er, dass die Hypothekarverschuldung vor 20 Jahren 250 Milliarden Franken betragen habe und jetzt bei 870 Milliarden liege. Da könne nicht alles seriös gelaufen sein.