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IMMOBILIEN: Mieten stehen unter Druck

Die Mieten für inserierte Wohnungen sinken weiter. Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser steigen dagegen wieder. In der Zentralschweiz fällt der Anstieg besonders hoch aus.
Rainer Rickenbach
Schweizweit stehen derzeit so viele Wohnungen leer wie nie. (Bild: Eveline Beerkircher (Schenkon, 11. Oktober 2017))

Schweizweit stehen derzeit so viele Wohnungen leer wie nie. (Bild: Eveline Beerkircher (Schenkon, 11. Oktober 2017))

Rainer Rickenbach

Fast 65'000 Wohnungen standen Mitte Jahr in der Schweiz leer. Die Leerstandsquote stieg auf 1,47 Prozent, bei den Mietwohnungen sogar auf 2,4 Prozent. «Sie war seit der Jahrtausendwende nicht mehr so hoch, und auch im kommenden Jahr ist mit einem weiteren Anstieg der Leerwohnungsbestände zu rechnen», sagt Robert Weinert, Direktor beim Immobiliendienstleister Wüest Partner und verantwortlich für das Branchenmonitoring.

Aus dem aktuellen Branchen-Zahlenwerk geht hervor, dass die Leerstände nicht ohne Folgen auf die Preise bei den Neuvermietungen (Angebotsmieten) bleiben: Sie sanken in der Zeit von Mitte 2016 bis Mitte 2017 schweizweit um ein halbes Prozent. In der Zentralschweiz fiel die Abwärtsbewegung mit einem Prozent noch etwas deutlicher aus. ­Sinkende Angebotsmieten hat Wüest Partner in Uri, Einsiedeln und Nidwalden ausgemacht. In den übrigen Regionen sind sie stabil, Erhöhungen indes blieben aus. Weinert: «In den Städten ­Luzern oder Zug ist von tieferen Mieten noch wenig zu spüren. An der Wohnungsknappheit dürfte sich in den Wirtschaftszentren so schnell nichts ändern. Doch je entlegener die Region, desto stärker kommen die Angebotsmieten unter Druck.»

Mehr als 80 Prozent der leer stehenden Wohnungen entfallen auf Mietwohnungen. Mit 1,9 Prozent liegt die Leerstandsquote in dieser Sparte in der Zentralschweiz etwas unter dem schweizerischen Durchschnitt.

Mehr Leute können sich Eigentum leisten

Beim Wohneigentum läuft die Entwicklung exakt in die entgegengesetzte Richtung. Die Verkaufspreise legten nach einer kurzen Verschnaufpause von Mitte 2016 bis Mitte 2017 um 1,5 Prozent zu, in der Zentralschweiz schossen sie sogar um mehr als das Doppelte in die Höhe.

Wie kommt es, dass sich die Märkte für Mietwohnungen und Wohneigentum derart unterschiedlich entwickeln? Weinert: «Weil Immobilienanlagen eine vergleichsweise gute Rendite versprechen, haben Pensionskassen und Versicherungen und auch Privatpersonen in den zurückliegenden Jahren zahlreiche neue Mietwohnungen erstellt. Das Angebot stieg, und die Nachfrage stagniert, weil gleichzeitig die Zuwanderung aus dem EU-Raum deutlich nachliess.» Für Eigentumswohnungen hingegen ist die Nachfrage ungebrochen hoch. Rund ein Fünftel mehr Interessierte als noch vor einem Jahr haben zum Beispiel ein Such­abo für Wohneigentum bei den Immobilienportalen im Internet gelöst.

Massgeblichen Anteil an der Fortsetzung des Booms haben die tiefen Hypothekarzinsen sowie die Versicherungen und Pensionskassen, die noch günstigere Kredite als die Banken anbieten. Bei Wüest Partner schätzt man ihren Marktanteil auf dem Hypothekarmarkt auf inzwischen mehr als 5 Prozent – Tendenz weiter steigend. «Weil die Vorsorgeeinrichtungen und Versicherungen auch bei den Kreditvergabekri­terien etwas mehr Spielraum ­haben, können sich mehr Leute Eigentumswohnungen leisten. Dadurch bleibt die Nachfrage rege, was zumindest teilweise zu den Preisanstiegen beiträgt», erklärt Weinert. Das Angebot kann nicht Schritt halten. Es stösst in erster Linie wegen der hohen Baulandpreise an Grenzen. Sie erschweren es, bezahlbare Eigentumswohnungen zu realisieren, und Luxuswohnungen bieten für die Bauherren keinen Ausweg mehr, weil die Nachfrage dafür schon vor ein paar Jahren zusammengebrochen ist.

Einfamilienhäuser sind rar geworden

Im ersten halben Jahr bildete sich das Angebot für Eigentumswohnungen um 3 Prozent zurück. In der Zentralschweiz steigt die Zahl der neuen Eigentumswohnungen bloss noch in der Region Innerschwyz, überall sonst ist das Angebot gleichbleibend oder rückläufig. Die Folge: In der ­Region kosten die Eigentumswohnungen heute 3,2 Prozent mehr als noch vor eineinhalb Jahren. Nur in Zürich schiessen die Preise noch stärker in die Höhe. Bei der Preisentwicklung gibt es zwischen den Regionen frei- lich deutliche Unterschiede. In Teilen der Kantone Uri, Ob- und Nidwalden sowie im Bezirk Küssnacht sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen auf Talfahrt. In den Städten Luzern und Zug oder der Region Sursee hingegen entwickeln sie sich weiter nach oben.

Definitiv zum raren Gut sind neue Einfamilienhäuser geworden. Ursache ist die Raum­planung, die der Zersiedelung Einhalt gebieten soll. «Bei vielen Projekten sind Reiheneinfamilienhäuser mit drei bis vier Objekten vorgesehen. Frei stehende Objekte finden sich seltener in den Baugesuchen und Baubewilligungen», heisst es im Immobilienmonitoring.

Seit drei Jahren werden die Angebote für Reihen- und Ein­familienhäuser weniger und die Preise höher. Wer es sich trotzdem leisten kann, darf sich auf eine gute Wertentwicklung ­freuen. «Der grosse Landanteil sowie eine stark gedrosselte ­Neubauproduktion stützen den Wert bestehender Objekte», sagt Weinert. In den Regionen Zug, der Agglomeration Luzern oder Ausserschwyz sind die Preise auf hohem Niveau ins Stocken ge­raten. Mit Ausnahme des Entlebuchs klettern sie überall sonst weiter in die Höhe.

Die Preise für Immobilien und Mieten. (Bild: mlu)

Die Preise für Immobilien und Mieten. (Bild: mlu)

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