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IMMOBILIEN: Mietwohnungen werden günstiger

Die inserierten Mietpreise für Wohnungen sind ausserhalb der Städte am Sinken. Den Mietern bietet sich ohnehin die Aussicht auf etwas tiefere Wohnkosten.
Rainer Rickenbach
Die Mietwohnpreise in der Zentralschweiz. (Bild: Wüest Partner/Martin Ludwig)

Die Mietwohnpreise in der Zentralschweiz. (Bild: Wüest Partner/Martin Ludwig)

Rainer Rickenbach

rainer.rickenbach@luzernerzeitung.ch

Der ganz grosse Preisrutsch ist bei Mietwohnungen noch nicht im Gang. Um 0,9 Prozent dürften dieses Jahr die Preise für Mietwohnungen sinken, die auf Immobilien-Portalen und in den Zeitungen inseriert sind. Die Prognose für die Zentralschweiz liegt exakt in diesem schweizerischen Durchschnittswert. Immerhin. Bis vor zwei Jahren schossen die Preise für Neuvermietungen jeweils um 2 bis 4 Prozent in die Höhe. «Zurzeit sind mehrheitlich negative Mietpreisentwicklungen zu verzeichnen», stellt Robert Weinert vom Immobiliendienstleister Wüest Partner in Zürich fest. Unter seiner Regie haben die Mitarbeitenden unzählige Daten zum Immo­bilienmarkt zusammengetragen und ­danach im neuen Immo-Monitoring ausgewertet.

Die Preisentwicklung unterscheidet sich gemäss Weinert indes von Gemeinde zu Gemeinde beträchtlich. «Sie hängt stark davon ab, wie viele Wohnungen in einem Ort neu auf den Markt kommen. Je mehr es sind, desto stärker wird der Druck auf die inserierten Mietpreise. Gefragt sind in erster Linie kleine und mittelgrosse Wohnungen mit durchschnittlichem Ausbaustandard. Bei den teuren, luxuriöseren Mietwohnungen bröckeln darum die Preise», so Weinert.

Mehr leer stehende Wohnungen

Mit tieferen Mietzinsen dürfen indes auch die Mieter rechnen, die nicht auf Wohnungssuche sind. Es deutet nämlich alles darauf hin, dass der Referenzzinssatz in diesem Jahr ein weiteres Mal sinkt. Dort, wo die Hausbesitzer die ­Herabsetzung an die Mieter weiter­geben, werden die Bestandesmieten um 2,91 Prozent günstiger.

Auslöser der Trendumkehr hin zu den tieferen Angebotsmieten geben seit eineinhalb Jahren die nach wie vor hohe Bautätigkeit und der Rückgang von Zuwanderern aus den EU-Ländern. Das Angebot wächst, die Nachfrage hält aber nicht im gleichen Ausmass Schritt. In der Schweiz wurden in den ersten drei Monaten dieses Jahres rund 161 000 Mietwohnungen angeboten. Im Vergleich zu 2007 hat sich das Angebot um mehr als 80 Prozent vergrössert. Im gleichen Zeitraum wanderten netto 8550 Bürgerinnen und Bürger aus EU-Ländern ein. Seit Beginn der Personenfreizügigkeit waren es noch nie so wenig.

Die rege Bautätigkeit wird durch den Anlagenotstand in der historischen Tiefzinsphase befeuert. «Unzureichend viele attraktive Anlagemöglichkeiten sowie das jährlich steigende Kapital, das vor allem Pensionskassen zu investieren ­haben, tragen wesentlich zur intensiven Bautätigkeit bei», heisst es in der Immobilien-Studie. Wüest Partner beobachtet mehr Miet- und Eigentumswohnungen, die leer stehen. Im vergangenen Jahr lag die Leerstandsquote gesamtschweizerisch bei 1,3 Prozent, gemäss Prognosen steigt sie in diesem Jahr auf 1,5 Prozent. In der Zentralschweiz bewegte sie sich 2016 zwischen 1,39 (Nidwalden, Uri) und 0,34 Prozent (Zug). Im Kanton Luzern bezifferte sie sich auf 1,05 Prozent. Das ist so hoch wie seit zehn Jahren nicht mehr.

Geht man den Leerstandsziffern auf den Grund, offenbart sich das regionale Ungleichgewicht des Wohnungsmarktes. Denn je zentraler die Lage, desto weniger Wohnungen stehen leer. In der Stadt Luzern und den meisten Agglomerationsgemeinden etwa gibt es deutlich weniger leere Wohnungen als im kantonalen Durchschnitt. «Gut erschlossene und zentral gelegene Wohnungen sind nach wie vor sehr gesucht. In den städtischen Gebieten entsteht weniger neuer Wohnraum, weil für Neubauten kaum Platz vorhanden ist.

Denn Ersatzbauten und verdichtetes Bauen bieten weniger bauliche Möglichkeiten als Neubauten auf der grünen Wiese», sagt Weinert. Es versteht sich darum von selbst, dass in den Städten die Preise nicht ins Rutschen geraten sind. Die ungleiche Entwicklung findet auch in den aktuellen Mietpreisen in einem veritablen Stadt-Land-Graben ihren Niederschlag (siehe Grafik).

Eigentumswohnungen: Teurer als gewünscht

Ähnlich verhält es sich mit dem Markt für Eigentumswohnungen. Je besser erschlossen und näher am Zentrum, desto mehr kosten die eigenen vier Wände. Anders als auf dem Mietmarkt sind die Preise für Wohneigentum aber nicht rückläufig. In der Schweiz steigen sie dieses Jahr nach Prognosen von Wüest Partner um ein halbes Prozent.

Für die Zentralschweiz verheissen die Studienverfasser sogar 1,4 Prozent höhere Preise. Dabei haben nicht wenige Investoren sehr wohl erkannt, dass vorab preiswerte Eigentumswohnungen gefragt sind. Der Markt für Luxuswohnungen ist schon seit einigen Jahren gesättigt. Nur tun sich die Bauherren schwer, den Kundenwünschen nachzukommen.

Weinert: «Die hohen Grundstückpreise vereiteln sehr oft die Absicht, günstige Eigentumswohnungen zu erstellen. Die Bauherren können dann gar nicht anders, als Wohnungen im mittleren oder oberen Preissegment zu errichten. Angebot und Nachfrage passen ­immer seltener zusammen.» Aber: Wenn teuer an der Nachfrage vorbeigebaut wird – steht am Ende dieser Entwicklung nicht eine platzende Immobilienblase? Weinert: «Von einer Blasen-Gefahr zu reden ist übertrieben. Doch das Ausein­anderdriften von Angebot und Nachfrage macht deutlich, dass der Immo­bilienboom seinen Zenit über­schrit­ten hat.»

Den Begriff Immobilienblase nimmt auch Kurt A. Zurfluh, Geschäftsführer der Zentralschweizer Baumeisterverbände, nicht in den Mund. Er bestätigt den Befund von Wüest Partner. «Die teuren Grundstückpreise stehen dem Bau von preisgünstigen Eigentumswohnungen im Weg. Für junge Familien ist es darum sehr schwierig, das verlangte Eigenkapital für einen Wohnungskauf aufzubringen», so Zurfluh. Als weitere Folgen der hohen Grundstückspreise nennt er die zwar hohen Umsätze, aber tiefen Margen der Baufirmen.

Mieter können sich über günstigere Mieten freuen (Symbolbild) (Bild: Boris Bürgisser/LZ)

Mieter können sich über günstigere Mieten freuen (Symbolbild) (Bild: Boris Bürgisser/LZ)

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